Trong năm 2024, tổng số tiền các doanh nghiệp bất động sản trên sàn thu được từ đi vay trong năm hơn 174.250 tỷ đồng và đã trả nợ gốc hơn 129.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 32% và 14% so với năm 2023.

Top doanh nghiệp huy động được nhiều nhất là Vinhomes (hơn 67.000 tỷ), Becamex IDC (hơn 14.700 tỷ), Tín Nghĩa (khoảng 9.500 tỷ), Kinh Bắc (hơn 9.300 tỷ)…

Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ vay của 76 doanh nghiệp trên 278.560 tỷ đồng (tương đương hơn 10,9 tỷ USD), tăng khoảng 20% so với cuối năm 2023.

Những doanh nghiệp có tổng dư nợ vay đứng đầu ngành là Vinhomes, Novaland, Becamex - IDC, Kinh Bắc với quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng ở mỗi doanh nghiệp. Kế đến có 27 doanh nghiệp có quy mô nợ trên nghìn tỷ như Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh, Tín Nghĩa, Văn Phú – Invest, Vincom Retail, Năm Bảy Bảy, Sonadezi…

Tổng chi phí lãi vay được các doanh nghiệp ghi nhận trên bảng báo cáo kết quả kinh doanh gần 15.690 tỷ đồng, tương đương 6% tổng dư nợ. Thực tế, tổng số tiền lãi vay các doanh nghiệp đã trả hơn 20.610 tỷ đồng, tương đương 7% tổng dư nợ.

10 doanh nghiệp đã trả hàng tỷ đồng lãi vay mỗi ngày là Vinhomes (22,3 tỷ), Kinh Bắc (7,2 tỷ), Becamex IDC (5,8 tỷ), Novaland (4,6 tỷ), Khang Điền (2,1 tỷ), Nam Long (1,4 tỷ), Vincom Retail (1,2 tỷ), Sudico (1,1 tỷ), Sunshine Homes (hơn 1 tỷ) và Đất Xanh (hơn 1 tỷ).

Chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nợ vay của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) là tín dụng với dư nợ hơn 36.000 tỷ, dư nợ trái phiếu hơn 33.000 tỷ, còn lại là vay các đối tác với lãi suất từ 3% đến 10% và sẽ đáo hạn trong năm 2025 - 2026.

Khoản 21.300 tỷ dư nợ tín dụng ngắn hạn của công ty đến hạn thanh toán trong năm 2025 (VPBank hơn 6.600 tỷ, HDBank gần 3.000 tỷ, BIDV gần 2.800 tỷ…). Các khoản vay này chịu lãi suất 6,5% khi không có tài sản bảo đảm và dao động 5,8 – 15%/năm khi có tài sản bảo đảm (cổ phần của một số công ty trong tập đoàn, quyền tài sản của dự án…).

Tất cả các gói trái phiếu của Vinhomes đều do Techcombank tư vấn phát hành, có lãi suất cố định 12%/năm và đáo hạn trong giai đoạn 2025 - 2027. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng, một số cổ phần niêm yết, tài khoản doanh thu của một ngân hàng thương mại trong nước…

Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC), dư nợ tín dụng còn hơn 9.000 tỷ và dư nợ trái phiếu chưa đến 1.000 tỷ.

Khoản vay có giá trị lớn là tại VPBank hơn 5.700 tỷ, BIDV gần 1.250 tỷ, VIB hơn 1.000 tỷ, VietinBank gần 1.000 tỷ… Các khoản vay tín dụng có lãi suất 6,2 – 11,02%/năm, được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trên đất tại các dự án Tràng Cát, Tràng Duệ, Quế Võ, Quang Châu, cụm công nghiệp Chính Nghĩa, Tân Tập, Đặng Lễ, Kim Động, 1.447 căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội Nếnh – Bắc Giang, cổ phiếu của công ty và công ty con…

Kinh Bắc còn lưu hành một lô trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng, lãi suất 10,5%/năm, được bảo đảm bằng cổ phần công ty con và đáo hạn vào ngày 28/8/2026.

Tại Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM), dư nợ vay lớn là trái phiếu với gần 13.000 tỷ, nợ tín dụng khoảng 10.800 tỷ.

Thông tin chi tiết về các lô trái phiếu không được thuyết minh tại BCTC. Các gói có giá trị lớn do công ty chứng khoán sau tư vấn phát hành: Smart Invest (4.000 tỷ), Navibank (3.200 tỷ), EuroCapital (1.300 tỷ), Chứng khoán VPBank (hơn 1.000 tỷ)…

Becamex IDC còn dư nợ tín dụng hơn 3.600 tỷ tại BIDV, 1.920 tỷ tại VietinBank, 1.200 tỷ tại HDBank, 1.120 tỷ tại MSB, hơn 700 tỷ tại VIB, hơn 600 tỷ tại ACB…

Tương tự tại CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ vay là trái phiếu trên 37.300 tỷ đồng, nợ tín dụng còn 14.900 tỷ, nợ bên thứ ba 9.500 tỷ…

Các đợt phát hành trái phiếu của Novaland do 12 công ty chứng khoán thu xếp phát hành: MBS (12 lô dư nợ hơn 6.400 tỷ), PSI (9 lô dư nợ 5.590 tỷ), VPS (1 lô dư nợ 5.450 tỷ), SSI (2 lô dư nợ hơn 3.400 tỷ), BSC (7 lô dư nợ 2.222 tỷ), TVSI (1 lô dư nợ 1.977 tỷ), TPS (1 lô dư nợ 1.440 tỷ), TCBS (1 lô dư nợ 1.300 tỷ), CTS (946 tỷ), TCSC (125 tỷ), Mirea Asset (115 tỷ) và Yuanta (85 tỷ).

Các tài sản bảo đảm là cổ phần NVL, cổ phần công ty con, quyền sử dụng đất ở TP Thủ Đức, Phan Thiết, Biên Hòa - Đồng Nai…

Ngoài ra, Novaland còn lưu hành lô trái phiếu quốc tế trị giá 300 triệu USD với dư nợ hơn 8.200 tỷ đồng, tăng hơn 900 tỷ so với đầu năm. Số trái phiếu này không có tài sản bảo đảm và có thể chuyển đổi thành cổ phần NVL. Ngày đáo hạn dự kiến là 30/6/2027.

Còn các ngân hàng trong nước đang cho Novaland vay là VPBank (hơn 4.700 tỷ), MB (3.550 tỷ), TPBank (1.550 tỷ), VietinBank (1.500 tỷ), MSB (375 tỷ)…

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) gần như là doanh nghiệp duy nhất trong nhóm ghi nhận chi phí lãi vay bằng 0 trên báo cáo kết quả kinh doanh nhưng tiền lãi vay thực tế đã trả trong năm gần 770 tỷ (lãi ròng 810 tỷ).

Dư nợ vay của Khang Điền chủ yếu là tín dụng với gần 6.000 tỷ, chịu lãi suất bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 2,6 - 3,7%/năm. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất các dự án ở Bình Trưng Đông, Cát Lái – TP Thủ Đức; khu nhà ở 11A huyện Bình Chánh – TP HCM (The Solina Khang Điền); dự án Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (Emeria), dự án Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông… Các ngân hàng đang cho Khang Điền vay gồm OCB (hơn 3.500 tỷ), VietinBank (hơn 2.300 tỷ), BIDV (174 tỷ).

Công ty còn dư nợ trái phiếu tín chấp 1.100 tỷ, lãi suất 12%/năm, sẽ đáo hạn trong tháng 6 và tháng 8/2025. Trước đó, Khang Điền huy động vốn từ trái phiếu để tăng quy mô vốn hoạt động.

Tại CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), dư nợ trái phiếu còn hơn 3.600 tỷ đồng, dư nợ tín dụng gần 2.400 tỷ. Các lô trái phiếu có lãi suất 6,5 – 10,11%/năm, được bảo đảm bằng cổ phần doanh nghiệp dự án và quyền sử dụng đất. Trái chủ chủ yếu là các công ty kinh doanh bảo hiểm như Manulife, AIA, Generali, FWD, Sun Life, Bảo hiểm Bưu điện (PTI).

TCBS là tổ chức thu xếp, đồng thời là trái chủ nắm giá trị trái phiếu lớn nhất 1.950 tỷ đồng (3 lô), kế đến là GuarantCo - công ty dịch vụ bảo lãnh đa quốc gia – thu xếp phát hành 660 tỷ đồng, VNDirect thu xếp phát hành 550 tỷ đồng…

Còn nợ tín dụng có lãi suất dao động 4 - 9,5%/năm, tùy ngân hàng và kỳ hạn. Trong đó, có 5 khoản vay tín chấp tại VIB, Vietcombank, ba cá nhân (dưới 100 tỷ đồng mỗi khoản vay) chịu lãi suất 4 - 7%/năm.

Các khoản vay còn lại đều có tài sản bảm đảm là quyền sử dụng đất, các khoản phải thu còn lại của hợp đồng thi công. Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) hiện là ngân hàng cho Nam Long vay nhiều nhất với tổng dư nợ xấp xỉ 1.740 tỷ đồng.

CTCP SJ Group (Sudico, Mã: SJS) có dư nợ vay hơn 570 tỷ, chủ yếu là dư nợ tín dụng nhưng tiền lãi vay đã trả trong năm hơn 400 tỷ. Công ty không thuyết minh về các khoản vay này.

CTCP Phát triển Sunshine Homes (Mã: SSH) có tổng dư nợ vay trên 3.900 tỷ và chủ yếu là trái phiếu do công ty con là CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh phát hành, đại lý là CTCP Chứng khoán An Bình (ABS).

Các lô trái phiếu chịu lãi suất 11%/năm trong năm đầu tiên, được bảo đảm bằng các tài sản: Quyền thu, quyền mua cổ phần, quyền mua phần vốn góp phát sinh từ hợp đồng cho vay năm 2021; toàn bộ phần vốn góp 3.840 tỷ của CTCP Đầu tư Xây dựng DAT tại Big Gain; tài sản và quyền tài sản của Big Gain theo hợp đồng thế chấp tại dự án Sunshine Diamond River (khu nhà ở cao tầng phường Phú Thuận, quận 7, TP HCM) nhưng không bao gồm khối nhà B và C do nhóm công ty triển khai cùng chủ đầu tư Phát Đạt (Mã: PDR).

Phần lớn dư nợ vay của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) là các khoản vay tín dụng có tổng giá trị hơn 5.145 tỷ đồng, trái phiếu còn khoảng 1.390 tỷ đồng. VPBank là ngân hàng cho Đất Xanh vay nhiều nhất với tổng dư nợ tín dụng gần 2.300 tỷ và trái phiếu 950 tỷ.

Ngoài phần chi phí lãi vay, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn vốn hóa chi phí lãi vay trong năm 2024 vào giá trị tài sản dở dang, thường được thuyết minh ở phần hàng tồn kho như Vinhomes là 1.463 tỷ, Khang Điền hơn 770 tỷ, Đất Xanh gần 130 tỷ…

Không phải doanh nghiệp nào cũng thuyết minh rõ giá trị vốn hóa chi phí lãi vay và nếu có thì thông tin này thường xuất hiện ở các báo cáo tài chính kiểm toán năm, soát xét bán niên.