Vào cuối tháng 7, Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia Mỹ (NAHB) cho biết tỷ lệ sở hữu nhà tại siêu cường kinh tế này đã rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm. Cùng với đó, khả năng chi trả của người mua nhà cũng chạm đáy trong nhiều thập kỷ.

Tổng thống Donald Trump cho rằng ông biết rõ ai là “thủ phạm”. Đó là người mà ông đã xướng tên rất nhiều lần trong năm nay: Chủ tịch Fed Jerome Powell.

Ông Trump nói với các phóng viên vào ngày 22/7: “Ông Powell lúc nào cũng chậm trễ. Đáng ra ông ta đã phải hạ lãi suất rất nhiều lần rồi. Châu Âu đã tiến hành giảm lãi suất 10 lần, còn chúng ta chẳng có lần nào. Điều đó đang gây ra rắc rối cho những người muốn mua nhà”.

Theo ông Trump, vì Chủ tịch Fed và các đồng nghiệp không chịu hạ lãi suất chính sách, lãi suất vay thế chấp mua nhà theo đó cũng duy trì ở mức cao và khiến nhiều người ngần ngại mua nhà.  

Lối lập luận này cho thấy ông Trump nghĩ rằng nếu Fed giảm mạnh lãi suất - khoảng vài trăm điểm cơ bản - thì hàng triệu người Mỹ sẽ mua được căn nhà họ hằng mơ ước. Nhưng các nhà kinh tế cảnh báo rắc rối của thị trường nhà đất Mỹ phức tạp hơn nhiều và giải pháp của ông Trump có nguy cơ phản tác dụng.

Thực trạng nhà đất Mỹ: Cung không đủ cầu

Vào tháng 5, doanh số bán nhà sẵn có tại Mỹ đã tăng trưởng chậm nhất trong vòng 16 năm. Song, điều trớ trêu là giá nhà vẫn đang duy trì gần mức cao kỷ lục. Theo số liệu từ Cục Thống kê Dân số Mỹ, mức giá trung vị của những ngôi nhà bán ra trong quý II/2025 là 410.800 USD.

Tờ MarketWatch cho biết nhu cầu nhà ở của người dân Mỹ đã tăng vọt trong những năm qua. Trong khi đó, hầu hết các bang lại đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

Các nhà phân tích của Realtor.com, một trong những trang web bất động sản hàng đầu nước Mỹ, ước tính Mỹ thiếu gần 4 triệu căn nhà trong năm 2024.

Các chuyên gia khác còn đưa ra những ước tính nghiêm trọng hơn về mức độ thiếu hụt, dao động từ 4 đến 7 triệu căn nhà, tờ Bloomberg cho hay.

Mỹ là quốc gia có diện tích lớn thứ 4 trên thế giới và là siêu cường kinh tế số một. Vậy, vì sao họ lại không có đủ nhà để đáp ứng nhu cầu? Lời giải cho câu hỏi này không hề đơn giản.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, thị trường nhà đất Mỹ sụp đổ, nguồn cung trở nên thừa mứa còn nhu cầu mua nhà thì tụt dốc mạnh. Các công ty xây dựng phản ứng một cách rất tự nhiên là giảm các dự án.

Dần dần, nhu cầu phục hồi và gia tăng, một phần bởi nền kinh tế đã quay lại đà tăng trưởng trước đây. Chưa kể, dân số Mỹ đã tăng thêm khoảng 34 triệu người kể từ năm 2008, khiến nhu cầu càng tăng cao hơn.

Nhưng đúng lúc này, các công ty xây dựng lại phải đối mặt với những thách thức mới, trong đó đáng chú ý là việc luật phân vùng (zoning law) bị siết chặt.

Luật phân vùng là hệ thống các quy định do chính quyền thành phố hoặc địa phương ban hành nhằm kiểm soát mục đích sử dụng đất trong từng khu vực cụ thể.

Ví dụ, khu dân cư có thể giới hạn số lượng nhà hoặc tòa chung cư được phép xây dựng, với mục tiêu bảo vệ không gian sống, giảm ô nhiễm tiếng ồn và điều tiết lưu lượng giao thông.

Đặc biệt, khoảng 75% diện tích đất dành cho nhà ở tại các thành phố hiện đang được quy hoạch riêng cho nhà ở đơn lập (single - family home). Ở một số vùng ngoại ô, luật phân vùng thậm chí còn cấm xây dựng chung cư trong phần lớn các khu dân cư.

Những rào cản này khiến việc phát triển các loại hình nhà ở phải chăng - như căn hộ nhiều tầng hay nhà ở nhiều hộ - trở nên khó khăn, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt và gia tăng số người vô gia cư.

Ngoài ra, các công ty xây dựng còn phải đối mặt với chi phí gia tăng, xuất phát từ tình trạng thiếu hụt nhân công dai dẳng. Một nghiên cứu được trích dẫn bởi tờ The Conversation chỉ ra rằng ngành xây dựng Mỹ thiếu hụt 500.000 lao động mỗi năm, đặc biệt là những lao động có tay nghề thấp.

Nỗ lực trục xuất lao động nhập cư bất hợp pháp của Tổng thống Trump sẽ càng làm giảm nguồn cung lao động trong ngành này.

Ngoài ra, thuế quan mà Nhà Trắng đánh vào kim loại nhập khẩu - bao gồm nhôm, thép và đồng - sẽ kéo chi phí vật liệu xây dựng lên cao hơn và khiến giá nhà càng trở nên đắt đỏ.

Quyền năng của Fed đến đâu?

Chủ tịch Fed Jerome Powell cũng hiểu về các thách thức của thị trường nhà đất. Trước lời chỉ trích của chủ nhân Nhà Trắng, ông Powell đáp rằng chính sách của ngân hàng trung ương không thể cứu chữa cho “tình trạng thiếu hụt nhà ở lâu dài”.

Ông nhấn mạnh: “Mỹ chưa xây đủ nhà [để đáp ứng nhu cầu]. Đây không phải là việc mà Fed có thể hỗ trợ… Do đó, tôi nghĩ điều tốt nhất mà Fed có thể làm để giúp giải quyết vấn đề nhà ở là đưa lạm phát về mốc 2% và duy trì việc làm ở mức tối đa”.

Thêm nữa, lãi suất chính sách của Fed cũng không tác động tới lãi suất vay thế chấp mua nhà nhiều như những gì ông Trump tuyên bố. Thay vào đó, lãi vay thế chấp thường thay đổi dựa theo lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm.

Và lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm có thể biến động vì nhiều yếu tố, bao gồm tâm lý của nhà đầu tư về sức khỏe nền kinh tế và tình hình nợ công của Mỹ, hoặc các sự kiện địa chính trị. Điều này có nghĩa dù Fed có hạ lãi suất, chưa chắc lãi suất vay thế chấp mua nhà sẽ giảm cùng.

Mặt khác, trong trường hợp lãi suất vay thế chấp quả thực đi xuống sau khi Fed hạ lãi suất, chưa chắc đó đã là điều tốt với người mua nhà.

Ông Odeta Kushi, nhà kinh tế cấp cao tại công ty dịch vụ tài chính First American Financial Corp., chỉ ra: “Lãi suất giảm có thể kích thích nhu cầu, dẫn đến giá nhà tăng tốc, đặc biệt là tại những thị trường khan hiếm nguồn cung”.

Trước sức ép giảm lãi suất từ Tổng thống Trump, đa số chuyên gia đồng ý rằng cách phản ứng tốt nhất của Fed là chống lại áp lực đến cùng.

Nếu các nhà đầu tư đánh giá Fed đã đánh mất tính độc lập, họ sẽ lo ngại về tình hình lạm phát ở Mỹ. Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng trong những trường hợp ngân hàng trung ương khuất phục trước áp lực chính trị, lạm phát sẽ tăng cao hơn.

Do vậy, nếu Fed giảm mạnh lãi suất như mong muốn của ông Trump, các trái chủ sẽ yêu cầu được trả lợi suất cao hơn để bù đắp rủi ro lạm phát. Xu hướng này sẽ kéo lãi suất vay thế chấp mua nhà lên cao, nhà kinh tế Mark Zandi của hãng phân tích Moody’s Analytics chỉ ra.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Desmond Lachmond thuộc Việc Doanh nghiệp Mỹ cảnh báo: “Nếu Fed được cho là đã mất tính độc lập và không còn nỗ lực đưa tỷ lệ lạm phát về mức 2%, lãi suất dài hạn sẽ tăng. Khi đó, thị trường nhà ở sẽ phải chịu cú đánh kép từ lãi suất cao và tăng trưởng kinh tế giảm tốc”.

Ông Zandi dự đoán trong vòng vài năm, lãi suất vay thế chấp sẽ giảm từ mức hiện tại là khoảng 6,7% xuống 5,5 - 6%.

Lãi suất vay thế chấp khó có thể giảm mạnh hơn thế, trừ khi nền kinh tế rơi vào suy thoái. Và trong trường hợp đó, nhiều người sẽ mất việc và do vậy họ cũng không có nhu cầu mua nhà.

Vị chuyên gia kết luận: “Nếu Fed theo đuổi nhiệm vụ ổn định giá cả và mọi người tin rằng các quan chức vẫn bảo vệ được tính độc lập, lãi suất sẽ dần đi xuống. Chúng ta muốn có lãi suất thấp, đó là điều không ai phủ nhận. Nhưng gây áp lực lên Fed sẽ không giúp ích gì cho việc đó”.