Giai đoạn tiền rẻ đang khép lại với ngành địa ốc. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12 - 14%/năm, có thời điểm lên tới 16%/năm.

Trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất mồi chỉ 5 - 6%/năm, song thời gian cố định ngắn chỉ khoảng 3 - 6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng những gói vay ưu đãi lướt sóng.    

Chia sẻ với người viết, TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế nhìn nhận, việc lãi suất cho vay mua bất động sản (BĐS) tăng cao trong thời gian gần đây không phải diễn biến lạ. Đây là hệ quả từ khoảng cuối năm ngoái - khi tín dụng BĐS đã tăng trên 20% vào quý III/2025 và liên tục được cảnh báo. 

Câu chuyện này đang là vấn đề lớn của lĩnh vực địa ốc cũng như tín dụng năm nay. Lãi suất vay mua BĐS hiện dao động 12 - 14%, tăng rất mạnh so với hồi 2024. Mới năm ngoái, lãi suất vay mua nhà vẫn còn dao động 6 - 8%, sau ưu đãi thường từ 9 - 10%, thấp hơn bây giờ tương đối. 

Nhìn lại quá khứ, lãi suất cũng từng biến động mạnh vào năm 2012. Cụ thể, lãi suất vay mua BĐS giai đoạn 2010 - 2011 khoảng 10 - 12%, vẫn ở mức chấp nhận được. Tuy nhiên, khi nguồn vốn đổ quá nhiều vào BĐS, cơ quan quản lý đã phải hạn chế dòng tiền. Sau đó lãi suất đã tăng rất mạnh, có thời điểm trên 20%, khiến toàn bộ thị trường BĐS bị đình trệ, nhiều đại gia, doanh nghiệp địa ốc, ngân hàng rơi vào cảnh sụp đổ. 

Lần biến động tiếp theo vào khoảng cuối năm 2022, khi thị trường trên đà tăng nóng, dòng tiền đổ vào quá nhiều, Chính phủ đã phải hạn chế tín dụng BĐS. Ngay lập tức, lãi suất huy động lẫn cho vay đều tăng trong suốt quý I/2023, khiến thị trường BĐS hoàn toàn đảo chiều. 

TS Đinh Thế Hiển đánh giá, việc lãi suất tăng nóng từ khoảng cuối năm 2025 đến nay chưa ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường như giai đoạn 2012, cũng chưa gay gắt như hồi 2022. Tuy nhiên, những tác động đem lại khá tương tự.

Diễn biến tăng nóng của lãi suất sẽ tác động đến thị trường BĐS trong cả giai đoạn 2026 - 2028, ảnh hưởng từ người mua để ở, đầu tư lẫn các doanh nghiệp triển khai dự án. Cơ hội đầu tư ngắn hạn bị thu hẹp đáng kể, thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ, đầu cơ kiểu lướt sóng không còn nhiều.

Ông phân tích: “Nhìn ở góc độ vĩ mô, tăng lãi suất để kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS là một giải pháp của cơ quan quản lý và phù hợp trong bối cảnh tín dụng phân khúc này tăng nóng thời gian qua. 

Đặc biệt, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng 2 con số năm 2026 với những động lực từ xuất khẩu, đầu tư công và tiêu dùng. Dòng vốn tín dụng cần phải được ưu tiên chảy vào sản xuất - kinh doanh, thay vì đổ quá nhiều vào BĐS. 

Vì vậy, lãi suất cho vay kinh doanh BĐS đang tăng chủ yếu do động thái điều tiết của Chính phủ. Lãi suất cho vay sản xuất - kinh doanh cũng chịu ảnh hưởng nhất định nhưng chỉ dao động khoảng 10% là phù hợp. Không thể vừa bơm tiền qua tăng tín dụng, vừa đòi hỏi lãi suất luôn duy trì ở mức rất thấp”.

Chuyên gia dự báo lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS tiếp tục neo cao trong quý I và quý II. Sau đó, Chính phủ có thể sẽ đưa ra các biện pháp hạ nhiệt, không để lãi suất duy trì ở mức quá cao gây những tác động tiêu cực tới toàn nền kinh tế. Từ quý III, tình hình sẽ dần ổn định hơn.

Tuy nhiên nhìn chung trong suốt năm 2026, khả năng lãi suất cho vay vẫn sẽ quanh mức 12%, trước khi có thể trở về mức 10% vào năm 2027.

Người mua thực có cơ hội tiếp cận sản phẩm giá tốt  

Cùng chia sẻ về việc lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng có xu hướng tăng trong thời gian gần đây, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, đây là diễn biến mang tính chu kỳ quen thuộc của thị trường tài chính. 

Giai đoạn cuối năm và đầu năm mới, các tổ chức tín dụng thường có xu hướng đẩy mạnh huy động vốn nhằm chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng của nền kinh tế trong năm tiếp theo.

Tuy nhiên, theo vị này, bối cảnh năm nay có một số yếu tố đặc biệt. Loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai, từ các công trình giao thông đến những dự án phục vụ chiến lược phát triển quốc gia. Nhiều doanh nghiệp được giao triển khai các dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Điều này tạo ra nhu cầu huy động vốn rất lớn từ hệ thống ngân hàng thương mại. Khi lượng vốn cần huy động tăng mạnh trong thời gian ngắn, áp lực lên mặt bằng lãi suất là điều khó tránh khỏi.

"Trong quý I và có thể kéo dài sang quý II/2026, mặt bằng lãi suất vẫn sẽ ở mức cao. Tuy nhiên, đây chỉ là áp lực mang tính ngắn hạn. Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp nhằm mở rộng nguồn vốn cho nền kinh tế, từ việc thúc đẩy huy động nguồn lực trong dân, đưa nguồn vàng vào lưu thông, đến việc xây dựng trung tâm tài chính quốc tế nhằm thu hút dòng vốn nước ngoài. Những giải pháp này được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng nguồn vốn trong hệ thống tài chính”, ông Trung nhận định. 

Mặc dù vậy, việc lãi suất tăng tạo ra những áp lực nhất định đối với một bộ phận nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Những nhà đầu tư không có nguồn vốn dự phòng sẽ chịu áp lực lớn hơn khi lãi suất thả nổi tăng lên. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại, một số nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn tích lũy tốt, sở hữu danh mục tài sản đa dạng như vàng, trái phiếu hoặc tiền gửi ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong việc tái cấu trúc khoản vay và giảm áp lực tài chính.

Ở góc nhìn dài hạn, chuyên gia cho rằng mức lãi suất hiện nay vẫn chưa phải là mức quá cao nếu so với lịch sử BĐS Việt Nam. Từ năm 2008 đến nay, thị trường đã nhiều lần phát triển trong bối cảnh lãi suất 13%, 14%, thậm chí có thời điểm lên tới 18%. Chỉ riêng giai đoạn 2023 - 2024 vừa qua mới xuất hiện mặt bằng lãi suất thấp như vậy.

Theo đại diện OneHousing, mức lãi suất thả nổi quanh ngưỡng 10% vẫn được xem là có thể chấp nhận đối với thị trường. Ngưỡng lãi suất trên 12% mới bắt đầu tạo ra áp lực mạnh hơn đối với hoạt động đầu tư BĐS. 

Mặt bằng lãi suất cao có thể ảnh hưởng nhất định tới tâm lý người mua và thanh khoản chung của thị trường, song về bản chất, nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu và mang tính dài hạn. Người Việt cũng có nhu cầu tích lũy tài sản và chuyển giao cho thế hệ sau. 

Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, BĐS vẫn là tài sản có giá trị bền vững theo thời gian. Do đó, ông Trung khuyến nghị khi người mua tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, đó đã là thời điểm tốt để ra quyết định.

Nhất là trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua ở thực có thể có nhiều cơ hội tiếp cận những sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn thị trường tăng nóng.  

Nếu không có biến động lớn từ bên ngoài, dự báo mặt bằng lãi suất có thể bắt đầu ổn định hơn từ giữa năm 2026. Khi bước qua khoảng tháng 6, các yếu tố về nguồn vốn và điều tiết kinh tế vĩ mô có thể tạo ra sự ổn định hơn cho mặt bằng lãi suất. Khi đó, chi phí vốn sẽ trở nên dễ chịu hơn so với hiện nay.