Trước năm 2019, khi chúng ta đi qua các con đường ở khu vực trung tâm như ở quận 1, quận 3, quận 4, quận Bình Thạnh tại TP.HCM rất khó để thấy một mặt bằng nào đó để trống lâu ngày hoặc không có người thuê. Càng những địa điểm sầm uất hoặc trung tâm của trung tâm với giá thuê cao ngất ngưởng thì càng được doanh nghiệp săn đón. Chỉ cần chủ cũ vừa nhả mặt bằng ra là sẽ có vài doanh nghiệp tới hỏi thăm tranh giành - đặc biệt là sau khi Novaland đầu tư cấp tập vào mảng F&B. 

Tuy nhiên, bây giờ, mọi thứ đã thay đổi rất nhiều. Một số mặt bằng ở các con đường đắt địa ở khu vực trung tâm như Trần Hưng Đạo, Phạm Ngũ Lão, Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Pasteur hay phố đi bộ Nguyễn Huệ đã bỏ trống lâu ngày mà không ai đến thuê lại. Không thiếu mặt bằng ở khu vực vòng xoay hay ngã tư trước đây từng là hàng hot cũng treo bảng cho thuê vì không tìm được chủ mới ngay lập tức.

Vậy những người thuê đó đã đi đâu? Một số thì ngừng kinh doanh – đặc biệt là các DN ở ngành thời trang, một số thì chuyển dịch sang bán hàng online, một số nữa thì vào các trung tâm thương mại (TTTM). Còn người mới thì sao? Với người mới, nếu sản phẩm đều thuận tiện bán cả ở TTTM lẫn ngoài phố, thì nhiều người sẽ ưu tiên chọn TTTM – đặc biệt là các thương hiệu đến từ nước ngoài. Và chỉ khi số lượng cửa hàng của họ lớn hơn số TTTM thì họ mới ra ngoài.

Sự minh bạch và chuyên nghiệp chính là một trong những yếu tố quan trọng giúp các TTTM và bán lẻ hiện đại được các DN nước ngoài ưu ái.

Việc Starbucks di chuyển sang Bitexco là bởi nhiều nguyên do chứ không phải chỉ mỗi câu chuyện mặt bằng Hàn Thuyên tăng giá từ 700 đến 750 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, có thể việc tăng giá cũng là một yếu tố tác động, bởi Starbucks Việt Nam phải về giải trình với công ty mẹ ‘vì sao trong khi thị trường vẫn đang gặp nhiều khó khăn mà chủ nhà lại tăng giá hơn 7%?’.

Covid-19 đã khiến tất cả mặt bằng ở các khu trung tâm đều ế ẩm, nhưng có vẻ TTTM hồi phục tốt hơn nhà phố. Trước đây, mặt bằng nhà phố ở khu trung tâm luôn đạt công suất gần 100%, nhưng hiện tại không như thế nữa; còn công suất trong TTTM còn cao hơn so với trước Covid-19: như ở TP.HCM - tỷ lệ lấp đầy là 94% và Hà Nội là 86%.   

Các TTTM đang ăn dần thị phần của các mặt bằng nhà phố ở khu vực trung tâm

Theo báo cáo mới nhất của Savills về thị trường bán lẻ, ở TP.HCM, nguồn cung bán lẻ đang đạt 1,6 triệu m2 sau khi Centre Mall Võ Văn Kiệt - Quận 6 gia nhập thị trường. Trong tháng 9/2025, nguồn cung tương lai của TP.HCM đạt 66.244 m2 từ năm dự án – trong đó khu vực trung tâm chiếm 52% thị phần từ hai dự án trung tâm thương mại, Marina Central Tower và Lancaster Legacy.  

Trong Quý I/2025, công suất ổn định theo quý và tăng 2 điểm phần trăm theo năm lên 94%. Sự tăng trưởng công suất theo năm được thúc đẩy nhờ nhu cầu cao từ các khách thuê thuộc ngành F&B, giải trí và thiết bị gia dụng & nội thất cùng với mức hấp thụ tốt tại các dự án mới.

Centre Mall Võ Văn Kiệt khai trương với công suất cao ở mức 88%. Khách thuê lớn (thuê diện tích trên 500 m2/khách thuê) chiếm 35% diện tích cho thuê từ bốn phân khúc: giải trí, giáo dục, sức khỏe & sắc đẹp và thiết bị gia dụng & nội thất.

Giá thuê trung bình tầng trệt đạt 1,4 triệu VNĐ/m2/tháng giảm 0,2% theo quý nhưng tăng 9% theo năm do giá thuê thấp tại Centre Mall Võ Văn Kiệt. Loại trừ dự án này, giá thuê trung bình tăng 0,4% theo quý.

Theo Savills, bán lẻ đường phố đang bị cạnh tranh khốc liệt với bán lẻ hiện đại - nơi đa dạng hàng hóa và dịch vụ hơn. Trong ba năm qua, tại TP.HCM, các dự án trung tâm thương mại mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Mall Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt khi ra mắt đều đạt công suất ít nhất 70%, bất chấp tỷ lệ trống của bán lẻ đường phố ngày càng tăng.

Còn ở thị trường Hà Nội, trung tâm thương mại chiếm ưu thế trong tổng nguồn cung, chiếm 63%, trong khi khối đế bán lẻ chiếm 17% và trung tâm bách hóa chiếm 3%.

Đến cuối năm 2025, thị trường dự kiến sẽ mở rộng với 115.606 m2 nguồn cung bán lẻ mới từ hai trung tâm thương mại và sáu khối đế bán lẻ với dự án trọng điểm Hanoi Centre. Trong giai đoạn 2026 và 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 257.670 m2 diện tích sàn cho thuê đến từ chín dự án, tiêu biểu như Vincom Mega Mall Global Gate kết hợp với Tổ hợp thương mại Grand World.

Về giá thuê, tại khu vực trung tâm, giá thuê ghi nhận mức tăng mạnh 37% theo năm, đạt 4,5 triệu VNĐ/m2/tháng. Công suất tăng 2 điểm % theo quý nhưng giảm nhẹ 1 điểm % theo năm, đạt 86%.

Các hợp đồng thuê mới đã chuyển hướng khỏi ngành F&B vốn chiếm ưu thế trước đây, sang Cửa hàng tiện lợi và Thời trang & Mỹ phẩm. Trong quý này, GS25 đã mở rộng nhanh chóng tại Hà Nội với việc khai trương 6 cửa hàng tiện lợi mới. Ngành Thời trang & Mỹ phẩm cũng ghi nhận nhiều hợp đồng thuê mới khi các thương hiệu quốc tế và trong nước như Pedro, Adidas, May 10... khai trương cửa hàng tại các trung tâm thương mại lớn. 

TTTM bằng giá mặt bằng nhà phố trung tâm nhưng chi phí đầu tư rẻ hơn và làm việc với chủ đầu tư dễ dàng hơn

Để tìm hiểu nguyên nhân thực sự của chuyển động này, chúng tôi đã đi hỏi những người trong cuộc như CEO của Rabity hay MIA.  

“Hiện Rabity đang có 41 cửa hàng chủ yếu nằm ở trong các TTTM và ngoài phố chỉ có 4 cái – chiếm 10%. Từ những ngày đầu mở chuỗi năm 2015, tôi đã định ra chiến lược là sẽ tập trung mở ở các TTTM.

Do chuyên bán quần áo trẻ em phân khúc trung cấp, nên đối tượng khách hàng của Rabity là cả gia đình, mà gia đình thì thường sẽ chọn đi chơi hoặc mua sắm ở TTTM thay vì ra phố. Bên cạnh đó, người tiêu dùng ở khu vực thành thị ngày càng thích tới TTTM vào cuối tuần, để có thể trải nghiệm tất cả trong một địa điểm. Ví dụ con đi học thêm - đi chơi, ba mẹ đi mua sắm, gia đình cùng ăn uống, xem phim... 

Không gian mua sắm trong TTTM cũng thoải mái, giúp trải nghiệm khách hàng tích cực và đồng bộ ở cả chuỗi Rabity.

Về tài chính, theo quan sát của tôi thì giá thuê mặt bằng TTTM và nhà phố tương đương nhau, tuy nhiên ở Rabity thì có vài mặt bằng ngoài phố đắt hơn trong TTTM. Về chi phí đầu tư: ở TTTM sẽ thấp hơn nhà phố và làm việc với chủ đầu tư dễ dàng hơn”, chị Trần Hồng Hạnh – CEO Rabity nêu cụ thể.

Đầu năm 2025, Rabity vừa trả một mặt bằng ở đường Nguyễn Đình Chiểu – Quận 3. Theo chị, trước đây, con đường này tập trung khá nhiều cửa hàng thời trang, nhưng trong 2 năm trở lại đây, nhiều cửa hàng trên con đường này đã đóng cửa và nó không còn là một tụ điểm khách hàng nhớ tới khi mua quần áo nữa. Hiện tại, cửa hàng cũ này của Rabity vẫn đang treo biển cho thuê.

Ngược lại với Rabity, hầu hết cửa hàng của MIA nằm ngoài phố, chủ yếu do đặc thù hàng hóa, vì họ bán vali và túi xách. Rất ít người đi TTTM chơi rồi luôn tiện mua vali trừ khi nó được giảm giá quá sâu; mà nếu có mua thì sau đó cũng phải nhờ DN chở về nhà, bởi vali thường quá cồng kềnh. Với ngành hàng vali – túi xách, cửa hàng ở phố vẫn phù hợp hơn so với TTTM.  

“Hiện tại, MIA có khoảng 30 cửa hàng và chỉ 4 trong đó ở TTTM. MIA đã mở cửa hàng ngoài phố được hơn 10 năm rồi bởi ngoài phố thì thuận tiện hơn cho người mua cũng như câu chuyện quảng cáo cho thương hiệu. 

Theo quan sát của tôi, xu hướng thị trường chung là DN bán lẻ sẽ dịch chuyển vào TTTM, nơi mà khách hàng có thể kết hợp đi xem phim – mua sắm. Hơn nữa, nếu hệ thống phương tiện giao thông công cộng như metro phát triển hơn nữa thì TTTM sẽ càng đông hơn. Về giá cả, thì giá thuê trong TTTM cũng tương đương mặt phố.

Nhiều mặt bằng nhà phố trung tâm đang bị ế bởi giá thuê/doanh thu không hợp lý và nhiều DN cũng đã trả mặt bằng ngoài phố để lên online. Giờ những sản phẩm không phải thiết yếu hàng ngày người tiêu dùng đều mua online.

Tương lai, MIA cũng sẽ vào TTTM nếu thấy địa điểm nào phù hợp. Thực tế cho thấy,khi vào TTTM có lưu lượng khách đông đúc thì chúng tôi vẫn bán được hàng. Còn cửa hàng ngoài phố cũng sẽ được chúng tôi thu gọn lại, để thành các điểm cho khách hàng trải nghiệm các sản phẩm cao cấp hơn, kết hợp trung tâm bảo hành và vận chuyển nhanh (giao nhanh 2h nội thành). Còn hiện tại, tập trung đẩy online là ưu tiên của MIA”, Tuấn Trần – CEO của MIA góp lời.  

Có thể xem MIA là một trong những khách hàng lớn của thị trường mặt bằng nhà phố tại TP. HCM, khi rất nhiều mặt bằng lớn của họ nằm ở các con đường sầm uất và giao lộ ở các quận trung tâm. Họ từng thuê mặt bằng ‘huyền thoại’ đối diện Starbucks ở Ngã 6 Phù Đổng với giá 700 triệu/tháng và chuyển đi chỉ sau 1 năm.

Khi vào các TTTM, các thương hiệu sẽ có tới 3 nguồn khách khác nhau

Có thể nói, qua từng năm, các TTTM không chỉ tăng trưởng về số lượng hay chất lượng mà còn về phân khúc; TTTM cao cấp có thể kể đến Takashimaya, Vincom hay Thiso; trung cấp có thể kể đến AEON, Vivo City, Vạn Hạnh Mall, Hùng Vương Palaza, Lotte Mart… Sau nhiều năm tự xây dựng, hiện AEON cũng đang rất cởi mở trong việc hợp tác với các chủ đầu tư chung cư trung và cao cấp đang có khối đế bỏ trống để mở các TTTM. Thành quả đầu tiên chính là AEON Tạ Quang Bửu.

Bên cạnh đó, khi đến kinh doanh ở các TTTM, ngoài khách hàng mà bản thân kêu gọi được, các DN còn thêm nguồn khách từ hàng xóm và của chủ TTTM kêu gọi đến. Hơn nữa, nếu xảy ra bất cứ vấn đề đáng tiếc nào thì đều đã có chủ đầu tư TTTM chịu trách nhiệm đứng ra giải quyết vấn đề, ví dụ như câu chuyện xảy ra gần đây ở Vạn Hạnh Mall. Sau khi chủ đầu tư KIDO đứng ra gửi tâm thư trên fanpage Facebook, thì khách hàng đã quay lại Vạn Hạnh Mall mua sắm đông đúc như trước đó.

“Ngoại trừ các TTTM lớn của đại gia ngoại, thì phân khúc tầm trung vẫn là số 1 trên thế giới trong cuộc chơi bán lẻ. Bởi, cửa hàng bán lẻ trên phố sẽ lạc hậu, do những bất tiện như không chỗ đậu xe, trong khi chi phí vận hành rất lớn. 

Sắp tới, tôi có thể dám chia sẻ rằng, cửa hàng trên phố sẽ càng ngày càng giảm, khi người dân có xu hướng mua sắm ở TTTM nhiều hơn. Tiện nghi, có chỗ để xe, thậm chí trời mưa thì đi TTTM vẫn thoả mái hơn là mua sắm trên phố. Và thực tế các nhãn hàng hiện nay khảo sát đều muốn vào TTTM nhiều hơn”, ông Trần Lệ Nguyên – CEO KIDO dự đoán giữa năm 2023 khi chính thức bắt đầu bước chân vào mảng TTTM.

Ngoài Vạn Hạnh Mall, KIDO đang là chủ đầu tư của Hùng Vương Palaza và sắp tới có thể phát triển một mô hình TTTM tại vị trí Pandora Trường Chinh.  

“So với bán lẻ đường phố, bán lẻ hiện đại như các TTTM cung cấp cho khách thuê và các nhãn hàng nhiều lợi thế hơn bao gồm: chính sách kinh doanh đồng nhất cùng nhiều sự lựa chọn về diện tích - giá thuê mặt bằng hơn rất nhiều so với mặt bằng bán lẻ đường phố; giúp khách thuê chủ động hơn trong kế hoạch kinh doanh. Các TTTM hay Trung tâm Bách hóa có quy trình vận hành chuyên nghiệp, đảm bảo cơ sở vật chất đầy đủ và chất lượng duy tu bảo trì.

Mặt bằng bán lẻ hiện đại còn cung cấp trải nghiệm mua sắm hiện đại, minh bạch với nhiều chương trình quảng bá - bán hàng hấp dẫn. Chúng thu hút người mua và đảm bảo lưu lượng khách cũng như triển vọng doanh thu cho nhãn hàng. Ngoài người mua sắm chủ động, dự án bán lẻ hiện đại còn thu hút lượng lớn khách vãn lai, hỗ trợ khách thuê/nhãn hàng tăng độ nhận diện thương hiệu trên thị trường.

Các TTTM cũng có chính sách giá thuê đa dạng, linh hoạt theo đặc điểm từng ngành hàng với mô hình chia sẻ doanh thu ngày càng phổ biến; điều này giúp họ thu hút và giữ chân được nhiều nhãn hàng”, chị Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM bổ sung.