Chị Nguyễn Lan Hương (34 tuổi, ngụ quận 8, TP HCM) vừa ký hợp đồng mua căn hộ 62 m2 giá 1,5 tỷ đồng (đã gồm VAT) tại Bến Lức, Long An. Trước khi đi đến quyết định trên, chị dành nhiều tháng tham khảo các dự án ở TP HCM và nhận thấy, với tài chính tầm hơn một tỷ đồng, gần như không mua nổi nhà ở TP HCM, thậm chí là nhà ở xã hội cũng không có mức giá này.

Chị Hương cho biết, với tổng thu nhập chỉ 25 triệu đồng mỗi tháng, vợ chồng chị muốn mua nhà thanh toán theo tiến độ (dự án đang triển khai) thì phải chấp nhận về tỉnh. Ngay cả khi mua chung cư cũ ở TP HCM cũng cần trên 2 tỷ đồng và phải thanh toán một lần. Cuối cùng chị chọn mua một dự án tại Long An, cách nơi làm việc ở TP HCM đến 16,4 km với giá 1,5 tỷ đồng và được thanh toán theo tiến độ mỗi tháng là 2%, ưu đãi lãi vay đến 36 tháng.

Cũng không tìm được căn chung cư đang triển khai nào có mức giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2 ở TP HCM, chị Thùy Chi (kế toán làm việc tại TP Thủ Đức) quyết định về Đồng Nai kiếm cơ hội.

Theo Chi, TP HCM là thị trường quá tầm tay với người trẻ, còn các tỉnh vệ tinh lại hấp dẫn nhờ giá rẻ hơn. Giá mua căn hộ tại đây chỉ dao động 30-35 triệu đồng mỗi m2, về lâu dài còn nhiều cơ hội tăng trưởng.

Tương tự, gia đình anh Trần Vĩnh Phát (33 tuổi, tiểu thương tại TP HCM) cũng mua một căn hộ 54 m2, thuộc dự án đang triển khai tại Thuận An, Bình Dương với giá 1,6 tỷ đồng. Ban đầu khi tính chuyện mua nhà, anh mất hơn 6 tháng cân nhắc mua ở TP HCM hay về tỉnh.

Theo tính toán của anh, nếu mua chung cư cũ ở TP HCM, tiền tích lũy hiện có là 950 triệu đồng, phải vay ít nhất 1,5 tỷ mới đủ mua căn diện tích 56 m2. Mua dự án mới từ chủ đầu tư để được hưởng ưu đãi thanh toán thì vay thêm ít nhất là 2 tỷ đồng, lãi suất chỉ được ưu đãi hai năm đầu, sau thả nổi 11-12% mỗi năm.

"Để vay được số vốn này, thu nhập trung bình của gia đình tôi mỗi tháng phải cố định trên 50 triệu đồng mới đảm bảo trả nợ. Chúng tôi không thuộc diện có thu nhập cao đến mức đó", anh nói.

Còn chấp nhận di chuyển về Bình Dương, anh chỉ cần vay thêm 800 triệu đồng là đủ. Cuối cùng anh chọn phương án đi xa tìm nhà vì không muốn liều lĩnh vay số vốn lớn trong tình hình kinh tế khó khăn. Nhà mới của anh Phát mua nằm cách trung tâm TP HCM 15,7 km, vừa triển khai xây dựng đầu năm nay và có giá từ 1,3-2 tỷ đồng mỗi căn.

Theo số liệu từ đơn vị tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, người mua TP HCM đang chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm nay. Còn theo báo cáo chuyên đề của chuyên trang Batdongsan, 9 tháng qua, tỷ lệ khách từ TP HCM về các tỉnh lân cận mua nhà tiếp tục gia tăng. Theo đó người Sài Gòn chiếm 50% lượng khách mua nhà tại Bình Dương, chiếm 77% lượng khách mua nhà tại Long An, chiếm 45-49% khách mua bất động sản ở Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu.

Trước đó, theo công bố từ một số chủ đầu tư đang triển khai bán căn hộ tại Long An và Đồng Nai, lượng khách từ TP HCM chiếm trung bình từ 45-50% tổng số giao dịch thành công tại các dự án này. Nhu cầu mua có cả để ở và đầu tư cho thuê. Mức giá được tìm kiếm nhiều ở tỉnh là từ trên dưới 2 tỷ đồng.

Đánh giá sự dịch chuyển về tỉnh mua nhà của người TP HCM, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, cho rằng nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng tăng trong khi nguồn cung nhà ở thành phố ngày càng ít. Theo đó, xu hướng dịch chuyển về các khu vực lân cận mua nhà là tất yếu, nhất là tại Bình Dương, Long An, nơi đang tập trung nhiều dự án mới giá rẻ, dao động 23-35 triệu đồng mỗi m2.

Theo bà Giang, TP HCM vẫn có những căn hộ cũ đã bàn giao nhiều năm giá trên dưới 2 tỷ đồng, nhưng nếu chọn loại hình này, người mua sẽ phải trả hết một lần và cần số tiền tích lũy hoặc vay ngân hàng lớn. Còn mua căn hộ mới ở tỉnh, người mua được thanh toán theo tiến độ kéo dài, nhiều ưu đãi. "Tiến độ thanh toán luôn là bài đoán được người mua nhà cân nhắc khi chọn giữa sản phẩm sơ cấp (chủ đầu tư bán lần đầu) và thứ cấp (nhà đầu tư bán lại).

Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho biết đà tăng giá nhà ở các đô thị trung tâm đang thúc đẩy làn sóng giãn dân ra các thị trường vệ tinh. Theo đó, mức độ quan tâm bất động sản ở các tỉnh lân cận TP HCM tăng trưởng mạnh 9 tháng qua. So với cùng kỳ năm ngoái, lượt tìm mua nhà đất Bình Dương tăng 32%, Long An và Đồng Nai tăng lần lượt 17-18%. Lợi thế của thị trường này là nguồn cung đa dạng với nhiều sản phẩm có giá vừa túi tiền từ 1,2-2 tỷ đồng mỗi căn.

Theo ông Quốc Anh, từ nhiều năm nay, khi TP HCM khan hiếm quỹ đất, giá nhà leo thang, các chủ đầu tư như Nam Long, Vạn Xuân, Phú Đông, Thăng Long Real, TT Capital...đã bắt đầu mở rộng quỹ đất ở các tỉnh lân cận để triển khai dự án nhằm đón đầu làn sóng ly tâm sẽ bùng nổ mạnh mẽ hơn khi hạ tầng, giao thông kết nối liên vùng phát triển.

Không chỉ doanh nghiệp nội địa, nhà đầu tư nước ngoài cũng quan tâm đến tệp khách trung cấp và bình dân tại thị trường tỉnh. Nhiều quỹ đầu tư quốc tế như Cosmos Initia và Koterasu Nhật Bản đã đầu tư khoảng 150 triệu USD, hợp tác với TT Capital lên kế hoạch phát triển mỗi năm hàng nghìn căn nhà giá rẻ ra thị trường. Gần đây nhất liên doanh này đã ra mắt 2.000 căn hộ TT Avio giá chỉ từ 1,25 tỷ đồng tại Dĩ An, Bình Dương.

Hay Nam Long liên kết cùng nhà đầu tư Nhật là Nishi Nippon Railroad và Hankyu Hanshin Properties Corporation lên kế hoạch triển khai gần 6.000 căn hộ bình dân tại Bến Lức, Long An trong các năm tới đây. Quỹ đầu tư Asset Limited đến từ Thái Lan cũng có kế hoạch làm 11 dự án nhà ở với tổng cộng gần 9.000 căn hộ thuộc phân khúc vừa túi tiền tại các thị trường vệ tinh lân cận TP HCM.

Thị trường tỉnh đang lấn át TP HCM về cả số lượng và sự đa dạng nguồn cung. Nếu thành phố nghiêng hoàn toàn về nhà cao cấp, thì Long An, Đồng Nai và Bình Dương đa dạng loại hình, đặc biệt các tỉnh này bắt đầu xuất hiện nhiều hơn dự án có mức giá bán chỉ tầm 1 tỷ đồng, nguồn cung vốn đã "vắng bóng" tại TP HCM.

Savills Việt Nam cho biết mỗi năm Hà Nội và TP HCM đều cần trung bình 50.000 căn hộ, phần lớn trong số đó là nhu cầu mua nhà bình dân giá dưới 3 tỷ đồng đến từ nhóm lao động có mức thu nhập trung bình, người trẻ tài chính có hạn. Với mức giá bán trung bình 65 triệu đồng mỗi m2 của TP HCM, Savills dự báo đến 2026, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chiếm chưa đến 5% nguồn cung. Cơ hội sở hữu nhà trở lên xa vời với người trẻ và làn sóng dịch chuyển về thị trường tỉnh mua nhà giá rẻ sẽ tiếp tục gia tăng trong các năm tiếp theo.