Tại sự kiện công bố toàn cảnh thị trường bất động sản quý I, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho biết dòng tiền và hành vi người mua đang phân hóa rõ rệt, không còn phân bổ đồng đều giữa các phân khúc.

Theo đó, nhu cầu chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt trước biến động vĩ mô. Ngược lại, ở các phân khúc có yếu tố đầu cơ nhiều hơn, chẳng hạn đất nền, hiện dễ bị tác động bởi thông tin chính sách và môi trường kinh tế.

Dữ liệu trong khoảng 3 năm gần đây cho thấy mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hoặc thay đổi chính sách, mức độ quan tâm tới đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh. Tuy nhiên, xu hướng này cũng đảo chiều nhanh khi thị trường xuất hiện yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, chính sách thuế hoặc biến động địa chính trị, kéo theo nhu cầu tìm kiếm và giao dịch giảm tương ứng.

Dù biến động về mức độ quan tâm và thanh khoản, mặt bằng giá đất nền nhìn chung không giảm đáng kể. Trong 3 năm qua, giá chủ yếu đi ngang, ít ghi nhận các nhịp điều chỉnh rõ rệt. Diễn biến này phản ánh kỳ vọng của bên bán vẫn ở mức cao, trong khi bên mua có xu hướng thận trọng hơn.

Xét theo khu vực, hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm 2025. Trong đó, TP HCM giảm khoảng 5%, còn Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.

Về giá, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình trong quý I đạt khoảng 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m2 của quý trước nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m2 của đầu năm 2025.

Tại TP HCM, giá giữ ở mức 68 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý IV/2025 nhưng tăng so với mức 63 triệu đồng/m2 cùng kỳ năm trước.

Trong khi miền Bắc và miền Nam đều ghi nhận mức độ quan tâm suy giảm, thị trường miền Trung lại có diễn biến tích cực hơn. Nhiều địa phương ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10% đến 28%.

Theo bà Ngọc Ánh, động lực chính đến từ nguồn cung mới. Trong quý I, một số chủ đầu tư lớn đã triển khai dự án tại khu vực miền Trung, đặc biệt tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, qua đó thu hút trở lại sự chú ý của nhà đầu tư.

Theo bà Ánh, không phải khu vực nào giá đất cũng giảm, tăng hay đứng yên giống nhau mà thị trường đang có sự phân hóa rất rõ rệt. Với đất nền, thường có thể chia thành hai nhóm chính.

Nhóm thứ nhất là những khu vực được gọi là “đất sống” – tức là nơi đã có hạ tầng đồng bộ, dân cư hiện hữu hoặc nằm gần các trung tâm kinh tế, khu công nghiệp. Đây là những khu vực có giá trị khai thác kinh tế thực tế, nên không những giá đất ít giảm mà thậm chí còn có khả năng tăng vì nhu cầu sử dụng và đầu tư vẫn cao.

Ngược lại, nhóm thứ hai là những khu vực còn thiếu tiện ích, thiếu hạ tầng hoặc nhà đầu tư chưa nhìn thấy rõ khả năng khai thác kinh tế trong tương lai. Những khu vực này hiện đang gặp nhiều khó khăn hơn và có thể tiềm ẩn rủi ro trong thời gian tới.

"Khi quan sát thị trường đất nền cần nhìn vào từng khu vực cụ thể vì mỗi nơi có đặc điểm và tiềm năng khác nhau. Những khu vực 'đất sống' vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng về giá", vị này nhận định.

Lý giải việc dù thanh khoản giảm nhưng giá đất không giảm, bà Ánh chỉ ra hai nguyên nhân. Thứ nhất là yếu tố chi phí cấu thành giá đất. Hiện nay bảng giá đất mới đã được điều chỉnh sát với thực tế hơn và cập nhật thường xuyên hơn.

Bên cạnh đó, các chi phí liên quan đến thuế, pháp lý, xây dựng và phát triển dự án đều tăng cao. Điều này khiến chi phí đầu vào của các chủ đầu tư đối với dự án đất nền trở nên lớn hơn, từ đó làm cho giá đất khó giảm sâu.

Thứ hai là tâm lý nắm giữ của nhà đầu tư. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô biến động mạnh, nhiều kênh đầu tư như vàng hay chứng khoán có sự biến động lớn theo thị trường. Vì vậy, với không ít nhà đầu tư, đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên lựa chọn. Họ sẵn sàng nắm giữ tài sản trong vòng 3 - 5 năm, thậm chí lâu hơn để chờ đợi giá trị tăng trong tương lai.

Chính vì tâm lý đầu tư dài hạn và bền vững hơn của nhà đầu tư hiện nay nên dù thanh khoản giảm, nhiều người vẫn chưa có áp lực phải bán ra bằng mọi giá, và đây cũng là một trong những lý do khiến giá đất chưa giảm mạnh.