CTCP Chứng Khoán VPBank (VPBankS, mã: VPX) vừa có báo cáo triển vọng thị trường bất động sản dân cư giai đoạn 2026 - 2027.

Công ty chứng khoán cho biết, hoạt động cho vay BĐS thời gian qua được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm hạn chế đà tăng của giá nhà. Trong tháng 1, NHNN đã đưa ra định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% cho năm 2026, đồng thời kiểm soát dư nợ BĐS không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung tại từng ngân hàng.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã đồng loạt tăng khoảng 0,5 - 1,5 điểm % so với tháng 12/2025. Lãi suất cố định kỳ đầu 12 - 24 tháng hiện phổ biến ở mức 9,2 - 10,5%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tăng lên 12 - 13,5%/năm, tiệm cận vùng đỉnh ghi nhận vào cuối năm 2022.

VPX đánh giá, mức độ phụ thuộc của thị trường BĐS vào tín dụng ngân hàng đang ở mức đáng kể. Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 4,7 triệu tỷ đồng (tăng 36,2% so với cuối năm 2024), chiếm 25,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, cao hơn mức tỷ trọng 21 - 22% ghi nhận vào giai đoạn 2022 - 2024.

Trong bối cảnh này, việc thắt chặt điều kiện cho vay mua nhà sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường, đặc biệt ở thị trường thứ cấp, qua đó được kỳ vọng sẽ góp phần giúp hạ nhiệt đà tăng giá nhà.

Mặt khác, nguồn cung sơ cấp đang được thúc đẩy. Các chủ đầu tư sơ cấp tiếp tục kết hợp với ngân hàng thương mại để đưa ra chính sách thanh toán kèm gói vay ưu đãi. Các dự án mới khi mở bán sẽ căn cứ giá bán thực tế trên thị trường thứ cấp tại khu vực xung quanh. Do đó, khi giá thứ cấp chững lại, áp lực điều chỉnh sẽ lan tỏa ngược trở lại thị trường sơ cấp, qua đó đóng vai trò như cơ chế điều tiết mặt bằng giá chung.

Hiện tại đã có hiện tượng giá nhà giảm cục bộ do chủ đầu tư thứ cấp cắt lỗ và có thể tạo hiệu ứng làm giảm giá nhà ở các khu vực ngoại thành Hà Nội và TP HCM. Tuy nhiên, xu hướng này chỉ diễn ra tại các dự án ngoài trung tâm, còn giá nhà tại các khu vực lõi đô thị sẽ tăng nhẹ nhờ lợi thế vị trí đắc địa và nguồn cung hạn chế.

Về định hướng chính sách, có thể cơ quan quản lý sẽ tiếp tục theo đuổi cách tiếp cận phân loại và chọn lọc, ưu tiên tín dụng cho nhu cầu ở thực và các dự án có mức giá hợp lý, thay vì siết chặt diện rộng.

Trong trung hạn, khi thị trường đạt được trạng thái cân bằng hơn (thể hiện qua việc thanh khoản suy giảm tại các tài sản tăng giá bất hợp lý, nguồn cung sơ cấp được bán với giá phù hợp), các điều kiện tín dụng có thể được nới lỏng trở lại.

Kinh nghiệm giai đoạn 2022 - 2023 cho thấy, sau khi thị trường rơi vào trạng thái đóng băng do các biện pháp xử lý sai phạm, chính sách đã nhanh chóng chuyển sang hướng hỗ trợ. Giai đoạn 2024 - 2025 ghi nhận thiện khung pháp lý được hoàn thiện đáng kể nhằm thúc đẩy nguồn cung. 

Ngoài ra, áp lực chi phí đầu vào là một trong những yếu tố chính duy trì mặt bằng giá nhà ở mức cao. Nghĩa vụ tài chính về đất đai đã gia tăng đáng kể khi các địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.

Dù quy trình phê duyệt đã được cải thiện, song nhiều dự án bị kéo dài trong giai đoạn trước vẫn đang phải gánh chi phí vốn dồn tích lớn, nhất là các dự án có quỹ đất lớn chờ hoàn tất chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trong bối cảnh đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý đang được đẩy mạnh nhằm giảm áp lực chi phí và tháo gỡ điểm nghẽn cho chủ đầu tư. Tính đến cuối năm 2025, cả nước có khoảng 1.114 dự án đang triển khai xây dựng (quy mô khoảng 529.029 căn), tăng mạnh so với 937 dự án (khoảng 403.349 căn) của năm 2024. Diễn biến này cho thấy nguồn cung nhà ở đang trong chu kỳ mở rộng trở lại, tạo nền tảng cho tăng trưởng trong giai đoạn 2026 - 2027. 

Tuy nhiên, VPX lưu ý tỷ lệ hoàn thành/mở bán (được tính bằng số lượng căn hộ đã hoàn thành xây dựng chia cho số lượng căn đủ điều kiện mở bán) trong năm 2025 vẫn ở mức thấp, khoảng 27%.

Điều này cho thấy mặc dù đã có tiến triển đáng kể trong việc đẩy nhanh phê duyệt dự án từ phía cơ quan Nhà nước, tiến độ triển khai và thi công của các chủ đầu tư vẫn còn chậm. Nguyên nhân chủ yếu do giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, hoạt động triển khai dự án bị chững lại trong quý II/2025 (khi các chủ đầu tư chờ đợi cập nhật pháp lý chính thức sau quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính). 

VPBankS dự báo thời gian tới, nguồn cung BĐS sẽ mở rộng tại cả hai thị trường trọng điểm. Giao dịch sẽ tiếp tục dịch chuyển về các khu vực vùng ven và các địa bàn mới được sáp nhập.

Tại Hà Nội, một số dự án căn hộ nổi bật chuẩn bị/tiếp tục mở bán trong năm nay gồm Central Residence Hoàng Mai của chủ đầu tư Gamuda Land (giá bán tham khảo khoảng 70 - 85 triệu/m2), An Bình Homeland của Geleximco (70 triệu/m2), Imperial Nam An Khánh của MIK Group (80 triệu/m2), Metropoli 5 của Vietradico (91 - 98 triệu/m2).

Khu vực lân cận Thủ đô cũng có nhiều dự án kế hoạch ra hàng trong năm nay như Sun Bắc Ninh của Sun Group (căn hộ giá 50 - 55 triệu/m2, nhà phố và biệt thự giá 100 - 150 triệu/m2), Royal Mansion Bắc Giang của TUTA Group (70 - 80 triệu/m2 căn hộ) ở Bắc Ninh.

Hay Hải Phòng có Vinhomes Golden City (69 - 100 triệu/m2 nhà phố và biệt thự), The Ambience của Gamuda Land (75 - 78 triệu/m2 căn hộ), Green River của Hoàng Huy (80 - 100 triệu/m2 nhà phố và biệt thự), Vinhomes Royal Island - phân khu cao tầng của chủ đầu tư MIK Group. 

Đà Nẵng có dự án Danang Downtown của Sun Group (70 triệu/m2 căn hộ), Capital Square 3 của Mega Assets & SIH (75 - 100 triệu/m2) và dự án Hải Vân Bay của Vinhomes. Khánh Hoà có dự án căn hộ Chamora City của Sun Group (90 - 98 triệu/m2).

Tây Ninh có dự án LA Home - River Park của Prodezi Long An (50 triệu/m2 nhà phố) và The Win City của Thắng Lợi Group (30 triệu/m2). Cần Thơ có Stella Icon của Kita Group (37 triệu/m2 căn hộ) và dự án Tây Đô Emerald.

Đồng Nai có Izumi City - Canaria (63 - 72 triệu/m2 nhà phố vườn) và Elyse Island (100 - 135 triệu/m2 biệt thự) của Nam Long, Spring Ville của Gamuda Land (80 - 130 triệu/m2 nhà phố và biệt thự), dự án Gem Sky World của Đất Xanh Group. 

Bình Dương cũ có Emerald Boulevard (28 - 43 triệu/m2 căn hộ) và Emerald River Park (35 triệu/m2 căn hộ) của Lê Phong Group, dự án Hồ Gươm Xanh Thuận An City của TBS Land (65 triệu/m2 nhà phố, biệt thự), AVA Plaza (35 triệu/m2 căn hộ), Harmonie Phú Mỹ Hưng (43 - 52 triệu/m2 căn hộ), Fenica Tân Đông Hiệp (36,5 triệu/m2 căn hộ). Ngoài ra còn dự án Khải Hoàn Crown của Khải Hoàn Land và dự án One Era của Kim Oanh Group.

Tại khu vực TP HCM cũ, một số dự án nổi bật có kế hoạch ra hàng năm nay gồm The Privé giai đoạn 2 của Đất Xanh Group (120 - 140 triệu/m2 căn hộ), Diamond Sky Vạn Phúc City của Vạn Phúc Group (110 - 130 triệu/m2 căn hộ), Vinhomes Green Paradise (89 - 147 triệu/m2 biệt thự biển, 55 - 70 triệu/m2 căn hộ), The Global City - CT4 của Masterise Homes (100 - 130 triệu/m2 căn hộ).

Ngoài ra còn các dự án Mỹ Phú của MIK Group, Palm City của Hướng Việt Holdings, Sala Thủ Thiêm - Sadora 2 của Đại Quang Minh, Ansana by Kita của Kita Group.