Ban Chấp hành Trung ương mới đây đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. 

Chính sách định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn. 

Đề xuất niên hạn chung cư tối đa 99 năm  

Trao đổi với người viết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, chủ trương nêu trên, cùng với việc không hồi tố đối với trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài tại Nghị quyết 21 giúp tạo cơ sở sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Đồng thời, tạo cơ sở bổ sung quy định giao đất ở có thời hạn lâu dài, ưu tiên áp dụng đối với các dự án nhà chung cư. Theo đó, các chủ sở hữu nhà chung cư xây dựng mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thời hạn lâu dài.

HoREA đề xuất quy định thời hạn tối đa không quá 99 năm theo thông lệ quốc tế, tương tự việc Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) của Chính phủ Singapore đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán căn hộ cho người dân được quyền sở hữu trong 99 năm. Bên cạnh đó, tiếp tục công nhận các trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.  

Trên thực tế, cả nước có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước, trong đó có khoảng 196 công trình hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D). Nếu thống kê cả các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 đã bị xuống cấp, hư hỏng thì số lượng còn nhiều hơn. Vậy nhưng kết quả công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn thấp. 

Luật Nhà ở 2005 lần đầu tiên quy định người mua căn hộ phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng (áp dụng từ tháng 7/2006 đến nay). Tuy nhiên, theo tính toán thì kinh phí bảo trì này chỉ đủ sử dụng trong khoảng 20 năm là hết. Chưa kể đối với các nhà chung cư, nhà tập thể có nhiều tầng được xây dựng trước tháng 7/2006 thì không có khoản kinh phí bảo trì.

Luật Nhà ở 2023 quy định: Để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thì Nhà nước phải bỏ kinh phí để kiểm định, đánh giá chất lượng công trình, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án cải tạo... Chưa kể trường hợp Nhà nước phải bỏ kinh phí để cải tạo, sửa chữa nhà chung cư cũ bị lún, nứt, hư hỏng nặng, trong khi các chủ sở hữu không có quỹ bảo trì.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 21 định hướng giải pháp: chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.

Theo ông Châu, điều này sẽ giúp xóa bỏ cơ chế bao cấp và trao quyền đi đôi với xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tương tự việc các chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ (như biệt thự, nhà phố, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn) đều phải tự mình thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, cải tạo, xây dựng lại nhà ở của chính mình, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thể chế pháp luật, cơ chế, chính sách để các bên thực hiện. 

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế còn mang nặng tính bao cấp.

Trong đó quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu: Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư, một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công, khi xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được mặc nhiên tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn...

Theo vị này, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thì Luật Nhà ở cần coi đó là trách nhiệm của các chủ sở hữu trên nguyên tắc "ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ". Sự giúp đỡ của Nhà nước chỉ nên dừng lại ở các gói vay ưu đãi hay việc hỗ trợ đấu nối hạ tầng. Nghị quyết 21 đã quàng trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu.

Cần xác lập 3 lớp quyền của chủ sở hữu căn hộ 

Dưới góc nhìn của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà Nghị quyết 21 đặt ra là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại.

Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa, cần nhận thức rõ một nguyên tắc quan trọng: công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân thì không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.

Vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là xây dựng một cơ chế đủ rõ ràng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu.

VARS IRE kiến nghị cần xác lập rõ 3 lớp quyền: quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ (đây là nền tảng pháp lý gắn với khu đất xây dựng công trình), quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn (đây là quyền tài sản trực tiếp mà người dân đã hình thành thông qua giao dịch mua bán hợp pháp), quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại (gồm quyền tham gia vào quá trình tái thiết, quyền nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp).

Chỉ khi 3 lớp quyền này được xác định rõ ràng, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận xã hội. 

Việc Nghị quyết 21 đặt vấn đề quản lý vòng đời đối với chung cư xây dựng mới là sự chuyển dịch quan trọng từ tư duy xử lý bị động khi công trình gặp vấn đề, sang chủ động quản trị toàn bộ vòng đời tài sản ngay từ thời điểm hình thành dự án.    

Để chủ trương đi vào cuộc sống, cần bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ quyền tài sản của người dân. VARS IRE chỉ ra 6 nhóm vấn đề cần đặc biệt lưu ý. 

Thứ nhất, niên hạn công trình phải được hiểu là mốc quản lý, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu. 

Không nên tiếp cận niên hạn công trình bằng việc áp dụng một con số cứng cho mọi chung cư. Thời gian sử dụng thực tế cần được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, lịch sử bảo trì, điều kiện khai thác và kết quả kiểm định độc lập. Cần có cơ chế phản biện, kiểm định lại và khiếu nại đối với các quyết định liên quan đến việc buộc di dời, phá dỡ.

Thứ hai, cần định danh đầy đủ quyền của chủ sở hữu trong quá trình chuyển đổi sau phá dỡ. Một trong những yêu cầu quan trọng nhất là không để người dân rơi vào khoảng trống pháp lý giữa thời điểm công trình cũ bị phá dỡ và thời điểm hoàn thành công trình tái thiết.

Các quyền liên quan như quyền sử dụng đất chung, quyền tham gia dự án tái thiết, nguyên tắc nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, khả năng chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cần được xác định rõ trong hồ sơ pháp lý và cơ sở dữ liệu quản lý. Chỉ khi quyền lợi được định danh đầy đủ, người dân mới có thể yên tâm tham gia vào quá trình tái thiết.

Thứ ba, cần xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch và có khả năng thực hiện. Nguyên tắc chung cần hướng tới việc khai thác hợp lý giá trị quyền sử dụng đất, phần giá trị gia tăng từ điều chỉnh quy hoạch, nguồn thu từ diện tích thương mại và diện tích phát triển thêm; đồng thời kết hợp với các nguồn lực khác như quỹ tích lũy, tín dụng dài hạn và sự tham gia phù hợp của chủ sở hữu.

Cần nghiên cứu cơ chế tài chính dài hạn cho tái thiết, có thể thông qua một tài khoản tích lũy riêng, được quản lý minh bạch, công khai và sử dụng đúng mục đích. Tránh tình trạng dồn toàn bộ nghĩa vụ tài chính vào thời điểm công trình đã xuống cấp, khi khả năng đóng góp của cư dân thường bị hạn chế nhất.

Thứ tư, cần có cơ chế bảo vệ nhóm yếu thế trong quá trình tái thiết. Người cao tuổi, hộ thu nhập thấp, gia đình chính sách hoặc những người chỉ có duy nhất một căn nhà không thể bị đặt vào tình trạng mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm. Cần nghiên cứu nhiều cơ chế hỗ trợ linh hoạt như trả góp dài hạn, tín dụng ưu đãi, thuê mua, bố trí căn hộ phù hợp hoặc cơ chế giãn nghĩa vụ tài chính trong một số trường hợp đặc biệt.

Ngoài ra, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quản trị vòng đời công trình và cần làm tốt công tác truyền thông để tạo sự đồng thuận xã hội.