Trong buổi làm việc về công tác phát triển nhà ở xã hội (NOXH) vừa qua,Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh, mô hình phát triển nhà ở của Việt Nam trong giai đoạn mới không phải mô hình bao cấp nhà ở, không phó mặc cho thị trường.

Nhà nước kiến tạo quỹ đất, quy hoạch, hỗ trợ tài chính, định ra tiêu chuẩn, quy chuẩn; đơn giản hóa và thuận lợi hóa các loại thủ tục hành chính liên quan; thị trường tham gia xây dựng, vận hành với lợi ích hợp lý. Người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn, phù hợp khả năng chi trả và đúng đối tượng; trong đó nhà ở cho thuê phải trở thành trụ cột lâu dài.   

Dưới góc nhìn của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, đây là định hướng sẽ mang lại sự ổn định của giá nhà và an sinh xã hội, thay vì tiếp tục hỗ trợ cho sự tăng trưởng của thị trường BĐS nhà ở thương mại (tức nhà ở dân dụng để bán theo cơ chế thị trường).

Từ cuối năm ngoái, các cơ quan quản lý tập trung khơi thông nguồn cung, giải quyết nút thắt pháp lý, giúp hoạt động phê duyệt và tái khởi động dự án phục hồi rõ rệt. Đây là diễn biến tích cực, song cũng cho thấy dư địa để ban hành thêm các chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại đang ngày càng hạn hẹp. 

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ tiền tệ đang bị hạn chế. Thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng, trong khi các nhà băng lại đối mặt với áp lực thanh khoản và chi phí vốn khi tăng trưởng tín dụng liên tục vượt xa tăng trưởng huy động.

Theo Yuanta, cơ hội từ chính sách đối với thị trường BĐS nhà ở thương mại bị thu hẹp, trong khi rủi ro sụt giảm gia tăng. Đơn cử như các biện pháp kiểm soát đầu cơ và giá nhà, tác động của lãi suất và áp lực nguồn vốn lên sức mua, chi phí phát triển dự án ngày càng cao, chính sách tập trung hơn vào an sinh xã hội.

Trong bối cảnh đó, NOXH có thể trở thành yếu tố cạnh tranh chọn lọc trong trung hạn. Chính phủ đặt mục tiêu đạt 1 triệu căn NOXH vào năm 2030, tức nguồn cung cần khoảng 200.000 căn/năm. Mức này cao hơn so với khoảng 100.000 căn nhà ở thương mại được cấp phép bán hàng trong 2025.  

NOXH sẽ không ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường nhà ở thương mại. Hầu hết các dự án NOXH đều nằm ở khu vực ngoại thành và không thể so sánh trực tiếp với phân khúc nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Tác động có thể sẽ chỉ tập trung vào các nhà phát triển BĐS tư nhân thuộc phân khúc bình dân, nơi các dự án cạnh tranh trực tiếp về vị trí và giá bán. 

Đơn vị dự báo, chính sách sẽ ưu tiên ổn định giá cả thông qua nguồn cung NOXH, thay vì thắt chặt diện rộng đối với thị trường nhà ở thương mại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục tăng quá nóng, thông điệp chính sách gần đây có thể sẽ chuyển dịch sang lập trường chính thức và mang tính thắt chặt hơn.

"Chúng tôi không loại trừ khả năng các thông điệp chính sách gần đây của Việt Nam có thể chuyển dịch thành một lập trường quản lý thắt chặt hơn, đặc biệt là nếu giá nhà có dấu hiệu tăng nóng trở lại một cách rõ rệt. Một thị trường thận trọng và được quản lý chặt chẽ hơn có thể hỗ trợ ngành phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn", công ty chứng khoán nhìn nhận.