Trong năm 2024, không ít doanh nghiệp bất động sản báo lãi lớn nhờ tiêu thụ được lượng lớn hàng tồn kho và bàn giao nhiều dự án trọng điểm. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư vẫn thua lỗ do chưa có dòng tiền mới từ việc bán dự án. Pháp lý tại nhiều dự án ách tắc cũng khiến tồn kho bất động sản dở dang của nhiều ông lớn ở mức cao.

Theo báo cáo tài chính quý IV/2024 của 11 doanh nghiệp bất động sản dân cư đang niêm yết, lượng hàng tồn kho đến hết ngày 31/12/2024 ở mức 289.538 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với cuối năm 2023.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) tiếp tục đứng đầu danh sách với hơn 146.600 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm và chiếm hơn 61% tổng tài sản. Tồn kho của doanh nghiệp này tăng 33% kể từ cuối năm 2021.

Cụ thể, giá trị bất động sản thành phẩm khoảng 8.500 tỷ đồng, bất động sản đang xây dựng khoảng 138.440 tỷ đồng. Toàn bộ giá trị tồn kho này đã được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay có tổng giá trị hơn 59.000 tỷ đồng. Hiện Novaland đang phối hợp với các địa phương để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho một số dự án.

Tồn kho của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) ghi nhận giảm 7% so với cuối năm ngoài còn 48.723 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng. Giá trị tồn kho được Vinhomes ghi nhận chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và một số dự án khác.

Trong năm 2024, doanh số bán hàng của Vinhomesđạt 103.900 tỷ đồng (tương đương khoảng 4,1 tỷ USD), tăng 19% so với năm 2023. Doanh số chưa ghi nhận tính đến cuối năm khoảng 94.200 tỷ đồng với 12.800 sản phẩm mới được giới thiệu ra thị trường, lần lượt giảm 6% và 56%.

Doanh số bán hàng trong năm được đóng góp từ 3 dự án chính gồm Royal Island (55%), Ocean Park 3 (19%), Ocean Park 2 (12%), còn lại là các dự án khác.

Tồn kho tại các dự án của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) gần 22.180 tỷ đồng, tăng 18% và chiếm hơn 72% tổng giá trị tài sản. Các dự án đang xây dựng chiếm giá trị tồn kho lớn gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (hơn 6.858 tỷ), Bình Trưng- Bình Trưng Đông (4.422 tỷ), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.662 tỷ), Khang phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.816 tỷ), Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 (1.810 tỷ), Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông (1.372 tỷ)…

Trong năm 2024, Khang Điền không mở bán dự án mới. Hiện công ty đang hoàn thiện hạ tầng và xây dựng các căn thấp tầng tại dự án liên doanh với Keppel. Giá trị hàng tồn kho vẫn ghi nhận ở mức cao và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trong năm ghi nhận âm 4.252 tỷ đồng (mức thấp nhất trong lịch sử hoạt động của công ty), chủ yếu đến từ khoản phải thu và hàng tồn kho cho thấy công ty vẫn có nhu cầu vốn tương đối lớn để phát triển các dự án hiện hữu.

Mặc dù đã bàn giao vượt kế hoạch hơn 1.400 sản phẩm thuộc Dự án Akari giai đoạn 2, tồn kho của Nam Long Group vẫn chiếm 59% tổng tài sản với gần 18.000 tỷ đồng) tính đến cuối năm 2024.

4 dự án có giá trị tồn kho trên nghìn tỷ đang được Nam Long ghi nhận gồm Izumi, Waterpoint giai đoạn 1, Waterpoint giai đoạn 2, dự án Cần Thơ. Riêng tồn kho tại dự án Akari giảm mạnh từ 1.700 tỷ về còn hơn 300 tỷ.

Chiếm 46% tổng tài sản của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) là tồn kho với giá trị hơn 13.440 tỷ đồng, giảm 5% so với cuối năm ngoái. Trong đó, bất động sản thành phẩm gần 3.950 tỷ và dở dang khoảng 9.100 tỷ.

Đất Xanh đặt mục tiêu sẽ mở bán khoảng 700 - 800 căn hộ Gem Sky World trong năm 2025, trong đó khoảng 500 căn đất nền và khoảng 200 - 300 căn nhà phố. Đối với Gem Riverside, doanh nghiệp đã nhận được giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024 và hiện đang chuẩn bị khởi công xây dựng.

Giá trị tồn kho tại các dự án của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) tính đến cuối năm ghi nhận trên 13.400 tỷ đồng, tăng 11% và chiếm hơn 56% tổng giá trị tài sản.

Trong năm 2024, doanh nghiệp đã bán hết toàn bộ 627 sản phẩm (gồm 92 căn nhà ở kết hợp dịch vụ và 535 nền đất) thuộc giai đoạn 1 của dự án Khu đô thị Bắc Hà Thanh - giai đoạn 1 (Quy Nhơn Iconic). Trong nửa đầu năm 2025, gần 800 sản phẩm từ các giai đoạn tiếp theo của dự án này sẽ được tung ra thị trường.

Thông tin từ lãnh đạo Phát Đạt, có hai dự án đóng góp vào kết quả kinh doanh năm nay là Inconic và Thuận An (Nguyễn Thị Minh Khai, Bình Dương).

Ở nhóm tồn kho dưới 10.000 tỷ, duy nhất có Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) ghi nhận tăng. Hàng tồn kho chủ yếu là giá trị dở dang tại các dự án gần 8.000 tỷ đồng, tăng 24% so với cuối năm ngoái. Trong đó có một số dự án chiếm giá trị lớn như Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (hơn 2.140 tỷ), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (hơn 2.000 tỷ), Chung cư A2 - Vũng Tàu Center Point (hơn 1.000 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (hơn 1.000 tỷ)…

Các doanh nghiệp ghi nhận tồn kho giảm có CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Mã: TCH) giảm 15% với cuối năm ngoái, với hơn 8.600 tỷ đồng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm 7.224 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại dự án Hoàng Huy New City II (hơn 5.087 tỷ), Hoàng Huy Green River (hơn 1.744 tỷ). Tồn kho là bất động sản thành phẩm hơn 1.008 tỷ đồng, chủ yếu tại dự án Hoàng Huy Commerce gần 754 tỷ, Hoàng Huy New City hơn 217 tỷ…

Hàng tồn kho của CTCP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) đã giảm xuống còn hơn 6.600 tỷ đồng từ 7.000 tỷ đồng đầu năm, tuy nhiên con số này vẫn còn khá lớn nếu so với tổng tài sản hơn 8.800 tỷ đồng. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang đang xây dựng như khu dân cư Phước Kiển, Lavida, chung cư Quốc Cường Gia Lai II - Lô A, Decapella…

Tồn kho của CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (Mã: VPI) ghi nhận giảm hơn 20%, với gần 2.950 tỷ đồng. Đây chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: Vlasta Thủy Nguyên (1.975 tỷ), The Terra Bắc Giang (429 tỷ), Song Khê – Nội Hoàng (223 tỷ). Tồn kho bất động sản thành phẩm không đáng kể, chủ yếu tại dự án Vlasta Sầm Sơn (hơn 65 tỷ).

Trong quý cuối năm 2024, doanh nghiệp này tập trung bàn giao các sản phẩm thuộc dự án Đầu tư xây dựng nhà ở, nhà kết hợp thương mại hỗn hợp tại phân khu số 2, khu đô thị phía Nam TP Bắc Giang, tên thương mại là Terra Bắc Giang.

Nhờ bàn giao dự án, tồn kho của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) giảm mạnh hơn 60% sau một năm, còn gần 776 tỷ đồng, chủ yếu giảm ở dự án Westgate, The Standard, Signial…

Tổng nợ vay của các chủ đầu tư tiếp tục tăng

Thống kê từ BCTC của các doanh nghiệp, cùng với sự gia tăng hàng tồn kho, tổng nợ vay cũng ghi nhận tăng. Cập nhật của VIS Rating về kết quả kinh doanh 2024 của 30 chủ đầu tư bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu cho thấy, trong năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư đã tăng 20% so với cùng kỳ lên 208.000 tỷ đồng.

Vợ vay tăng chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án như Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh...; bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn như Novaland... Sự gia tăng nợ này dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ.

Nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong năm năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận cận vốn thông qua nguồn vốn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.

Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động kinh doanh vẫn âm đối với hầu hết các chủ đầu tư trong năm 2024, khi nhiều doanh nghiệp đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi nhận được phê duyệt pháp lý và dự kiến ​​sẽ mở bán dự án vào năm 2025 như Vinhomes, Khang Điền, Phát Đạt... Một số chủ đầu tư khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án như Novaland, Năm Bảy Bảy...

"Mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các doanh nghiệp tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng năm 2025 sẽ là một năm có hiệu quả hoạt động tốt hơn cho các chủ đầu tư.

Nguồn cung nhà ở mới nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024, được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua nhà, sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các chủ đầu tư vào năm 2025”, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc – Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating nhận định.