Theo báo cáo của FiinGroup, sau giai đoạn tăng trưởng khá trong nửa đầu năm, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản (BĐS) bất ngờ ghi nhận sự sụt giảm mạnh về quy mô phát hành. Số liệu thực tế cho thấy trong tháng 7, nhóm bất động sản huy động được 5.000 tỷ đồng và tiếp tục giảm còn 3.258 tỷ đồng trong tháng 8. Đáng chú ý, dòng vốn chảy vào thị trường hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các "ông lớn" có tiềm lực tài chính mạnh. 

Toàn bộ giá trị phát hành của ngành đến từ Vinhomes và Xây dựng Hạ tầng Crystal. Cụ thể, Vinhomes phát hành hai lô trái phiếu với tổng giá trị 3.000 tỷ đồng, cùng kỳ hạn 3 năm và lãi suất kỳ đầu 12,5%/năm. Xây dựng Hạ tầng Crystal phát hành 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, với lãi suất kỳ đầu cũng ở mức 12,5%/năm.

Toàn bộ 3 đợt phát hành của nhóm bất động sản đều ghi nhận mức lãi suất 12,5%/năm, đưa lãi suất bình quân của nhóm tăng 120 điểm cơ bản so với tháng trước.

Nhóm nghiên cứu cho rằng xu hướng các doanh nghiệp bất động sản thu hẹp hoạt động phát hành mới do môi trường lãi suất cao đang thể hiện rõ nét trong hai tháng gần đây.

Kể từ đầu tháng 8 đến nay, cũng chỉ có hai doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu là Vinhomes và Tandoland với tổng giá trị phát hành gần 3.260 tỷ đồng. Trong đó, Vinhomes huy động 3.000 tỷ đồng còn Tandoland huy động 258 tỷ đồng.

Lãi suất trái phiếu bất động sản vẫn neo ở mức cao. Trong đó, lãi suất mà Vinhomes chi trả cho trái chủ là 12,5%, còn Tandoland trả lãi suất lên 13%/năm. 

So với tháng 6, lãi suất bình quân của nhóm bất động sản tăng thêm 1,5 điểm %, cho thấy các nhà phát hành phải chấp nhận chi phí vốn đắt đỏ để thu hút nhà đầu tư.

Phân tích về diễn biến trên thị trường TPDN, ông Phan Duy Hưng, CFA, MBA, Giám đốc cấp cao - Ban Định chế Tài chính VIS Ratings, cho hay lãi suất cao ảnh hưởng rõ rệt đến thị trường.

"Chi phí huy động vốn lớn khiến các doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ việc có nên mở rộng đầu tư hay không bởi thông thường. Vì vậy,Nhiều doanh nghiệp sản xuất và chứng khoán đã tạm dừng kế hoạch phát hành để quan sát", ông Hưng nói. 

Tuy nhiên, với nhóm bất động sản, các doanh nghiệp này còn nhiều dự án đang triển khai nên kênh huy động qua trái phiếu vẫn là bắt buộc, dù lãi suất hiện tại đang khá cao.

Việc duy trì kênh huy động này là 'luồng oxy' bắt buộc để triển khai dự án, bất chấp chi phí vốn thực tế có thể lên tới 15 - 16% nếu tính cả các loại phí liên quan.

Dự báo về các tháng cuối năm, chuyên gia VIS Rating cho biết phát hành TPDN của nhóm bất động sản vẫn duy trì vì áp lực dòng tiền nhưng chỉ tập trung vào các tập đoàn lớn có tiềm lực tài chính mạnh. Bên cạnh đó, nhu cầu tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới là rất lớn.

Áp lực trả nợ trái phiếu tăng

Dữ liệu từ FiinGroup chỉ ra một thực trạng đáng ngại: Nghĩa vụ thanh toán nợ gốc TPDN bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn cao điểm từ tháng 8/2026. Ước tính trong 5 tháng cuối năm 2026, quy mô đáo hạn của riêng nhóm này lên tới 58.600 tỷ đồng, với những cái tên điển hình như Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, Hưng Thịnh Land và Kinh Bắc (KBC).

Nhìn rộng hơn trong 12 tháng tới, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trên toàn thị trường ước tính khoảng 240.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm gần 50%. Đáng chú ý, khoảng 30 - 40% giá trị này thuộc về các tổ chức đã có tiền lệ chậm trả nợ.

Lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại neo cao ở mức 9% - 12%/năm khiến hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn cộng với áp lực đáo hạn trái phiếu khiến khả năng đảo nợ của nhóm doanh nghiệp từng phát hành TPDN trong giai đoạn bùng nổ trước kia trở nên mong manh.  

Khi chi phí vay mới cao hơn nhiều so với nợ cũ, bài toán mua lại trái phiếu hoặc tái cấu trúc nợ đang đẩy nhiều đơn vị vào thế khó. Khi các lô trái phiếu cũ đáo hạn, nếu muốn phát hành lô mới để "đảo nợ", doanh nghiệp phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn rất nhiều.

Đặc biệt là nhóm bất động sản, khi có tới 30 - 40% các tổ chức phát hành đã có lịch sử chậm trả nợ trước đây.

"Các khoản trái phiếu cũ có lãi suất thả nổi cũng đang chịu mức lãi suất rất cao (13 - 15%), gây áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp, nhất là khi việc bán hàng tại các dự án bất động sản đang gặp khó khăn", ông Hưng cho biết.

Theo các chuyên gia, để thúc đẩy các nhà phát hành TPDN uy tín phát triển, cần tạo ra môi trường minh bạch, phân hóa rõ ràng giữa doanh nghiệp tốt và rủi ro. Điều này giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và dòng vốn hướng đúng địa chỉ.

Giám đốc cấp cao - Ban Định chế Tài chính VIS Ratings đề xuất để phát triển thị trường trái phiếu bền vững, cần mở rộng cơ sở nhà đầu tư tổ chức, thúc đẩy văn hóa xếp hạng tín nhiệm và có những cơ chế bảo lãnh linh hoạt hơn cho các dự án trọng điểm, hướng vốn ra quốc tế.

Ông Hưng cho biết khoảng 60% thị trường vẫn chưa có xếp hạng tín nhiệm, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc định chuẩn rủi ro và lợi nhuận. 

Bên cạnh đó, số lượng nhà đầu tư tổ chức tại Việt Nam còn rất hạn chế (dưới 10%) trong khi ở các nước phát triển tỷ lệ này là 40 - 50%. Các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí hiện bị hạn chế rất nhiều trong việc mua trái phiếu doanh nghiệp.

Đơn cử như quy định bảo hiểm xã hội chỉ được mua trái phiếu Chính phủ hoặc trái phiếu ngân hàng quốc doanh; các công ty bảo hiểm không được mua trái phiếu có mục đích tái cơ cấu nợ.

Cùng với đó, việc bảo lãnh cho các doanh nghiệp cũng là một điểm nghẽn. Trên thế giới, hiện có hai dạng bảo lãnh chính là bảo lãnh từ các ngân hàng trong nước và các tổ chức quốc tế như: CGIF của ADB hoặc World Bank.

Tuy nhiên, các ngân hàng hiện cũng rất thận trọng vì họ là bên chịu rủi ro cuối cùng. Các tổ chức quốc tế thì quy mô giao dịch còn nhỏ và quy trình lựa chọn rất khắt khe, khó có thể đáp ứng nhu cầu khổng lồ của thị trường hạ tầng trong thời gian ngắn, đại diện VIS Rating cho hay.