Tại báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này đã nghiên cứu 2 phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản, phụ thuộc vào mức độ đầy đủ của thông tin về giao dịch.

Cụ thể, nếu có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính theo thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế - được xác định bằng giá bán trừ đi tổng chi phí liên quan. Mức thuế suất này được đề xuất nhằm tiệm cận với thuế suất doanh nghiệp trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Ngược lại, nếu không thể xác định được các chi phí đầu vào, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo tỷ lệ 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.

Theo Bộ Tài chính, phương pháp tính thuế 20% trên phần thu nhập ròng là cách tiếp cận phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với nguyên tắc đánh thuế.

Đề xuất của Bộ Tài chính đang gây xôn xao thị trường bất động sản. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, hiện đang có một số cách hiểu không đúng về thông tin này.

Thứ nhất, nhiều người đang hiểu nhầm bỏ cách tính cũ (2% trên giá mua bán), áp dụng cách tính mới. Thực tế, cách tính hiện tại (áp 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản) vẫn được sử dụng, đề xuất của Bộ Tài chính chỉ bổ sung thêm cách tính mới (áp 20% trên thu nhập chịu thuế) để người bán bất động sản lựa chọn.

Nghĩa là, với các bất động sản đang tính theo cách cũ vẫn bình thường, không bị tác động gì. Thêm cách tính mới có thể có lợi hơn cho người bán, nếu chứng minh được các chi phí liên quan.

Thứ hai, nhiều người đang hiểu nhầm rằng thuế bán bất động sản tăng từ 2% lên 20%. Theo ông Kiên, cần phân biệt "giá chuyển nhượng bất động sản" (giá bán bất động sản) áp thuế 2%, với "thu nhập chịu thuế" (bằng giá bán bất động sản trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản) áp thuế 20%. Việc hiểu nhầm này gây tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường, không phải do phương án tính thuế mới.

Vị này dẫn chứng, một bất động sản bán giá 5 tỷ đồng, có giá mua 4 tỷ và tổng chi phí liên quan (phí trước bạ khi mua, phí sửa chữa nhà, phí lãi vay 2 năm, phí môi giới khi bán, phí công chứng,...) là 800 triệu đồng.

Nếu áp cách tính hiện tại, thuế TNCN phải đóng là 5 tỷ x 2% = 100 triệu. Nhưng nếu áp cách tính mới, thuế TNCN phải đóng sẽ là ((5 tỷ - (4 tỷ + 800 triệu)) x 20% = 40 triệu.

Như vậy, người bán, nếu chứng minh được chi phí liên quan bất động sản đang bán, sẽ chọn cách tính thuế mới để được lợi 60 triệu đồng. Thậm chí, nếu bất động sản chỉ bán được giá 4,8 tỷ (thay vì 5 tỷ), khi áp dụng cách tính thuế mới sẽ không phải đóng thuế vì thu nhập bằng 0.

Thứ ba, cách tính mới làm người bán lỗ vẫn phải đóng thuế là sai, theo vị này. Bởi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã từng quy định hai cách tính thuế này, thậm chí cách tính trên thu nhập chịu thuế lúc đó còn áp tới 25%. Đến năm 2015, Luật sửa đổi chỉ còn áp dụng một cách tính là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, luật thuế thu nhập cá nhân 2015 phát sinh bất cập mới là những người bán lỗ bất động sản vẫn phải đóng thuế 2%.

Do đó, việc đề xuất bổ sung thêm cách tính mới hiện tại sẽ giúp những người bán lỗ, nếu chứng minh được chi phí liên quan, có thể không phải đóng thuế.

Bàn về những khó khăn khi áp dụng thêm cách tính thuế mới, ông Kiên cho rằng, để thực hiện hiệu quả việc tính thuế theo phương pháp áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, cần đáp ứng hai điều kiện tiên quyết.

Một là xây dựng cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch của thửa đất, đảm bảo phản ánh chính xác giá trị giao dịch thực tế qua các lần chuyển nhượng. Bên cạnh đó, cần có phương án kiểm soát các hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản. Tránh trường hợp ai bán bất động sản xong cũng lỗ, không ai đóng thuế.

Hai là ban hành hướng dẫn chi tiết về chứng từ để chứng minh các khoản chi phí được khấu trừ như chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí thực hiện thủ tục pháp lý, chi phí môi giới, chi phí lãi vay, hay chi phí bồi thường cho các bên liên quan (nếu có),... Tránh trường hợp người bán không thể được tính các chi phí hợp lý khi tính thu nhập thực tế từ hoạt động mua bán bất động sản.

Thực tế, Bộ Tài chính cũng cho rằng để triển khai hiệu quả phương pháp tính thuế dựa trên phần thu nhập ròng (giá bán trừ giá vốn và chi phí) thì điều kiện tiên quyết là phải có cơ sở dữ liệu đầy đủ, minh bạch về lịch sử giao dịch bất động sản và quy định pháp luật rõ ràng về các khoản chi phí được trừ, điều kiện chứng minh, hóa đơn - chứng từ hợp lệ, cũng như cách xác định giá vốn bất động sản.

Những điểm bất hợp lý

Dưới góc nhìn của ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, đề xuất của Bộ Tài Chính thoạt nhìn có vẻ rất hợp lý, nhưng sẽ trở nên bất hợp lý hoặc bất khả thi trong những trường hợp cá biệt.

Cụ thể, trường hợp 1, nếu người X "bán đất" cho người Z với giá B nhưng thửa đất này có nguồn gốc là được thừa kế, được tặng cho, được công nhận quyền sử dụng đất do đã sử dụng ổn định lâu dài, đất của tổ tiên để lại…

Trường hợp sử dụng đất không có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất thì trong công thức (B-A) sẽ chỉ có giá đầu ra (giá B) mà không có giá đầu vào (giá A) nên không xác định được "chênh lệch giữa giá mua và giá bán" để tính thuế. Nếu coi A=0 thì sẽ khiến số thuế phải nộp của người X tăng lên, dẫn đến không công bằng với người sử dụng đất khác.

Trường hợp 2, nếu người X "mua đất" từ người Y với giá A nhưng không chuyển nhượng ngay mà thực hiện tách thửa làm nhiều thửa đất nhỏ, sau đó bán đất cho những người khác ở nhiều thời điểm khác nhau.

Trường hợp 3, nếu người X "mua đất" từ người Y với giá A sau đó xin chuyển mục đích sang loại đất khác (ví dụ từ đất nông nghiệp xin chuyển sang đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở) rồi mới "bán đất" cho người Z. Hoặc việc kết hợp giữa hai trường hợp (vừa tách thửa, vừa chuyển mục đích sử dụng đất). Trong các trường hợp này không thể so sánh chênh lệch (B-A) để tính thuế bởi việc so sánh không còn trên cùng một mặt bằng, khác "hệ quy chiếu".

Trường hợp 4, nếu người X sau khi "mua đất" đã tiến hành đầu tư thêm vào đất, bồi bổ, làm tăng giá trị đất (san lấp mặt bằng, bỏ chi phí cải tạo, mở rộng đường vào khu đất, làm hàng rào, xây dựng công trình trên đất…). Đó là các hành động mang tính tích cực, được Nhà nước khuyến khích nhưng lại dẫn đến việc người sử dụng đất bị đánh thuế cao khi chuyển quyền sử dụng đất, dẫn đến hiệu quả của chính sách không đạt được, khiến người dân ngần ngại khi bỏ chi phí đầu tư...

Ngoài ra, theo vị này, còn phải kể đến việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ chỉ hợp lý với các chủ thể có mục đích kinh doanh bất động sản (mua đi, bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời). Với mức độ lạm phát, trượt giá cao hiện nay thì việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ bất hợp lý nếu người dân mua đất để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất (không phải nhằm kinh doanh bất động sản) và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.

Chẳng hạn nếu một người mua thửa đất với giá 1 tỷ đồng, sau đó 10 năm mới bán lại với giá 1,5 tỷ đồng thì việc xác định chênh lệch giữa 1 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng để coi là lợi nhuận và tính thuế thu nhập là thiếu hợp lý.

Do đó, ông Đỉnh kiến nghị, để đảm bảo hiệu quả của chính sách, khuyến khích người dân kê khai giá thực tế, không làm sai lệch bản chất của thuế thu nhập cá nhân là thuế tính theo thu nhập thực tế phát sinh, giải pháp tối ưu là phải giảm thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.