Thời gian qua, quá trình tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý tiếp tục giúp các dự án tái khởi động và đủ điều kiện mở bán, giúp gia tăng nguồn cung mới cho thị trường bất động sản.

Trong kỳ họp tới đây, Quốc hội cũng sẽ xem xét và nếu các dự án luật đảm bảo chất lượng thì sẽ được biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026” vừa diễn ra, ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội nhìn nhận, ba luật sắp tới đây sẽ thiết lập một cuộc chơi mới, một luật chơi mới cho thị trường bất động sản. Những luật chơi mới này sẽ ảnh hưởng đến “khẩu vị” của nhà đầu tư, đến chuyển biến thị trường và đến các nhà phát triển bất động sản. 

Trong luật chơi mới, theo ông, cơ hội và dư địa cho cách mà nhà đầu tư kinh doanh như trước đây có thể sẽ còn, có thể không, hoặc là cơ hội sẽ khác đi.

“Trước đây, chúng ta phát triển một dự án bất động sản theo hướng tập trung quá nhiều vào việc làm sao để có dự án đó. Chỉ cần có được dự án, đôi khi nhà đầu tư nghĩ là đã thắng. Tuy nhiên, điều đầu tiên mà cả nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản cần quan tâm hiện nay là vấn đề pháp lý. Vì vậy, không thể bằng mọi giá để có được dự án như trước nữa”, ông Hiếu cho hay.

Vị này cũng cho rằng nếu thực sự thị trường chuyển biến sang bất động sản dòng tiền thay vì ôm giữ để chờ tăng giá, thì bài học là nhà đầu tư khi phát triển dự án bất động sản phải tính ngay đến đầu ra. Ông cho rằng, cam kết của nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản phải sòng phẳng, vì lợi ích của nhau. Đây là cuộc chơi giữa nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư.

“Đây có thể là tín hiệu tích cực, hai bên hiểu nhau hơn, sản phẩm làm ra phải khẳng định được chắc chắn sẽ tốt hơn. Như vậy, thị trường sẽ tốt lên”, ông nói.

Cơ hội dành cho ai?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, bất động sản vẫn sẽ là một trong những lĩnh vực giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế.

Theo ông, dù thị trường chứng khoán đang phát triển nhưng thực tế cho thấy đây vẫn chưa phải là kênh dẫn vốn đủ mạnh và đủ ổn định để tạo động lực lan tỏa rộng cho toàn bộ nền kinh tế như kỳ vọng.

Trong khi đó, bất động sản có khả năng hấp thụ dòng tiền lớn và tạo ra tác động dây chuyền tới hàng loạt ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, tài chính, lao động, thương mại và dịch vụ.

Vì vậy, nếu dòng vốn được đưa vào bất động sản theo hướng hợp lý, kiểm soát tốt và tập trung vào các dự án tạo ra giá trị thực, thị trường này sẽ đóng vai trò như một động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế.

Theo ông Đính, vấn đề hiện nay không phải là có nên đưa dòng tiền vào bất động sản hay không mà quan trọng là dòng tiền đó đi vào đâu và tạo ra giá trị gì. Nếu vốn chảy vào các dự án có quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra hệ sinh thái phát triển đồng bộ, thì bất động sản sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo việc làm và nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị.

Ngược lại, nếu dòng tiền chủ yếu tập trung vào đầu cơ, đẩy giá hoặc chạy theo các cơn sốt ngắn hạn, thị trường sẽ dễ mất cân đối, tạo ra rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư lẫn nền kinh tế.

Ông Đính cho rằng thị trường hiện nay đã bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn rất nhiều so với trước đây. Sau nhiều biến động, nhà đầu tư và người mua đã thay đổi rõ rệt về tư duy. Nếu trước kia nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay họ quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thực tế, khả năng tạo dòng tiền, pháp lý dự án và tính an toàn của tài sản.

Vị này nhận định thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn phù hợp với mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào “đón sóng” hay đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, xu hướng sẽ chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư trung, dài hạn.

Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, gắn với hạ tầng và có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục có lợi thế lớn trong thời gian tới. Ngược lại, các sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực tế hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó hút dòng tiền như giai đoạn trước.

Ông Đính cũng cho rằng thị trường hiện đang thay đổi theo hướng chuyên nghiệp hơn. Người mua không còn dễ dàng tin vào quảng cáo hoặc các cam kết lợi nhuận đơn thuần. Thay vào đó, họ yêu cầu nhiều hơn về dữ liệu, khả năng kiểm chứng thông tin, uy tín chủ đầu tư và hiệu quả đầu tư thực tế.

Theo ông, đây là tín hiệu tích cực đối với sự phát triển dài hạn của thị trường. Khi người mua trở nên thận trọng và chuyên nghiệp hơn, thị trường cũng buộc phải thay đổi theo hướng minh bạch hơn, chuẩn mực hơn và tập trung vào giá trị thực nhiều hơn.

Bên cạnh đó, Chủ tịch VARS nhận định quá trình tái cấu trúc nền kinh tế hiện nay cũng đang tác động trực tiếp tới bất động sản. Trong bối cảnh dòng tiền không còn rẻ như trước, doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi chiến lược phát triển, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn và chú trọng hơn tới hiệu quả vận hành cũng như năng lực quản trị.

Theo ông, giai đoạn tới sẽ là thời kỳ thị trường phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng, năng lực triển khai thực sự và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật sẽ tiếp tục tồn tại và phát triển. Trong khi đó, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn vay, đầu cơ hoặc phát triển dự án thiếu bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

"Bất động sản vẫn sẽ là lĩnh vực có sức hút lớn đối với dòng tiền trong dài hạn. Tuy nhiên, thị trường muốn phát triển bền vững thì cần gắn chặt với nhu cầu thực, kiểm soát tốt rủi ro và tạo ra giá trị thật cho nền kinh tế thay vì chỉ dựa vào tâm lý kỳ vọng tăng giá như trước đây", vị này nêu quan điểm.