Sáng nay 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại buổi làm việc Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp đánh giá, dự thảo đã ngắn gọn đáng kể so với Luật hiện hành và bao quát tương đối đầy đủ các vấn đề trọng tâm theo tinh thần Nghị quyết 21 của Bộ Chính trị. 

Bên cạnh đó, dự thảo đổi mới một số khái niệm cơ bản về quản lý, sử dụng đất, có nhiều quy định đáng chú ý về giá đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng linh hoạt, phù hợp hơn với quyền, lợi ích của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, nội dung dự thảo vẫn có một số vấn đề mà phía doanh nghiệp mong muốn được góp ý để cơ quan soạn thảo cân nhắc. 

Liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư, theo dự thảo, việc bồi thường được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền.

Trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người có đất thu hồi có nhu cầu thì xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở; nếu người được bồi thường có nhu cầu nhận tiền thì được bồi thường bằng tiền.

Đây là quy định mở, tạo sự linh hoạt khi giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, ông Hiệp đề nghị chỉ áp dụng đối với đất ở hoặc đất khác có thu tiền sử dụng đất; không nên áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất. Việc mở rộng áp dụng có thể gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư trong việc xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất, quỹ nhà và tổ chức thực hiện dự án.   

Dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết về bồi thường theo từng loại đất và đối tượng sử dụng đất. Tuy nhiên, Chủ tịch GP Invest kiến nghị Luật cần quy định nguyên tắc, công thức khung để xác định mức bồi thường. Ví dụ cách xác định mức bồi thường trên cơ sở bảng giá đất của địa phương, từ đó tính tỷ lệ áp dụng tương ứng, qua đó bảo đảm minh bạch, thống nhất và hạn chế cách hiểu, áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Dự thảo cũng quy định trường hợp không đạt được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Nếu mức bồi thường, hỗ trợ thấp hơn mức giá đất trung bình đã thỏa thuận, thì người có đất bị thu hồi được nhận thêm phần chênh lệch.

Theo vị lãnh đạo, quy định này có phần chưa hợp lý. Bởi phần diện tích đất còn lại mà các bên không thỏa thuận được thì phải được thực hiện theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất, với chính sách bồi thường, hỗ trợ tương ứng. Không nên lấy kết quả của cơ chế thỏa thuận để làm căn cứ điều chỉnh mức bồi thường đối với phần đất thực hiện theo cơ chế thu hồi đất.  

Tại dự thảo, nội dung về định giá đất đã được quy định tương đối đầy đủ các nguyên tắc như phải minh bạch, công khai, dựa trên đầy đủ các dữ liệu giá đất, mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư...  

Ông Hiệp chia sẻ: "Đây là vấn đề then chốt của Luật Đất đai. Giá đất là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và đặc biệt là giá bất động sản. Giá đất là một trong những yếu tố góp phần khiến giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua".

Về cơ bản, các nguyên tắc định giá đất trong dự thảo vẫn kế thừa Luật Đất đai 2024, nhưng bổ sung yêu cầu phải căn cứ vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy các phương pháp định giá đất (như phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh) đã được áp dụng từ các Luật Đất đai trước đây, vẫn phát sinh nhiều tranh luận. Nguyên nhân chủ yếu do quy định hướng dẫn chưa đủ rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong thực tiễn áp dụng.

Đơn cử như quy định “chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật xây dựng (nếu có)” là chưa phù hợp với thực tế, chủ đầu tư sẽ không được khấu trừ đủ chi phí hạ tầng đã bỏ ra.

Lý do bởi theo pháp luật xây dựng, chủ đầu tư được tự phê duyệt thiết kế, trong khi cơ quan chuyên môn về xây dựng chủ yếu thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế cơ sở, không thẩm định dự toán chi phí hạ tầng. Do đó, không có cơ sở để xác nhận đầy đủ chi phí hạ tầng thực tế làm căn cứ khấu trừ.

Ông Hiệp đề nghị sửa theo hướng “chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo dự toán thiết kế thi công được thẩm định”, nhằm bảo đảm cơ sở xác định và khấu trừ đầy đủ chi phí xây dựng hạ tầng thực tế của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, do đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia và giá đất có tác động lớn đến phát triển kinh tế, đề nghị bổ sung nguyên tắc "giá đất do Nhà nước quyết định và quản lý". Qua đó, tạo cơ sở để Nhà nước chủ động điều tiết giá đất tăng hoặc giảm phù hợp với tình hình thực tế và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ.  

Về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, vị này cho rằng quy định tại dự thảo hiện còn khá sơ sài. Mặc dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, song Luật vẫn cần quy định một khung nguyên tắc cơ bản, chẳng hạn thời hạn áp dụng và thời điểm điều chỉnh bảng giá đất; điều kiện, mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K.

Đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư. Vì vậy, đề nghị bổ sung vào Luật các nguyên tắc xác định và điều chỉnh hệ số K, nhằm bảo đảm tính thống nhất, công khai, minh bạch trong quá trình áp dụng tại các địa phương.  

Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, dự thảo hiện mới tập trung mở rộng quyền, trong đó có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, mà chưa quy định tương ứng về nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Lãnh đạo GP Invest đề nghị bổ sung nghĩa vụ khai thác, sử dụng đất hiệu quả. Trường hợp để đất hoang hóa, không khai thác, sử dụng trong thời gian quá 5 năm thì Nhà nước có quyền thu hồi đất. Đồng thời, người sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc phạm vi dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải thực hiện thu hồi đất.

Điều 50 dự thảo cũng quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Trong đó có văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu.

Trong khi đó, điều 58 lại quy định HĐND cấp tỉnh quyết định các tiêu chí để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Theo ông Hiệp, quy định tại điều 58 là phù hợp và nên được giữ nguyên. Nếu áp dụng theo điều 50 và quy định của Luật Đấu thầu, việc lựa chọn nhà đầu tư còn phải xem xét yếu tố giá trị thặng dư M3 (m), có thể gây khó khăn và hạn chế tính khả thi trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Để tránh chồng chéo, mâu thuẫn trong tổ chức thực hiện, đề nghị sửa nội dung tại điều 50 theo hướng dẫn chiếu đến điều 58.  

Ngoài ra về điều khoản chuyển tiếp, dự thảo nêu trường hợp dự án chưa có quyết định giá đất theo Luật Đất đai 2024 thì UBND cấp tỉnh được quyết định tiếp tục áp dụng Luật cũ hoặc quyết định giá đất theo quy định của Luật mới.  

Chủ tịch GP Invest kiến nghị chỉ áp dụng cơ chế xác định giá đất theo Luật mới có hiệu lực. Bởi cơ chế, phương pháp xác định giá đất giữa Luật cũ và Luật mới có nhiều khác biệt. Trong đó, theo cơ chế cũ phải thực hiện thông qua đơn vị tư vấn xác định giá đất, còn cơ chế mới xác định giá đất theo bảng giá đất và không còn cơ chế tư vấn xác định giá đất.