Báo cáo vừa công bố của Avision Young Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ TP HCM trong quý II/2025 ghi nhận nguồn cung mới đến từ dự án Lumière Midtown tại The Global City, với 2 tòa tháp 808 căn hộ của Masterise Homes.

Cùng với đó, các chủ đầu tư như Gamuda Land, SonKim Land, Kiên Á... tiếp tục mở bán các dự án hiện hữu. Thị trường ghi nhận hơn 800 căn hộ được chào bán.

TP HCM vẫn giữ vai trò trung tâm với nhiều sản phẩm chất lượng, trong khi các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An và Đồng Nai nổi bật nhờ quỹ đất lớn, mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn và thay đổi đáng kể trong phát triển hạ tầng.

Riêng tại Bình Dương, thị trường ghi nhận sự sôi động với loạt dự án mới như TT Avio, Fresia Riverside, The Infinity và The Gió Riverside.

Việc phát triển mạnh các sản phẩm nhà ở tại Bình Dương không chỉ phản ánh xu hướng mở rộng vùng đô thị hóa mà còn cho thấy sự dịch chuyển nhu cầu từ TP HCM sang các địa phương giáp ranh.

Trong quý II, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại TP HCM tiếp tục tăng, đặc biệt tại dự án mở bán mới với mức tăng dao động khoảng 4 - 6% so với mức trung bình, ghi nhận 3.200 - 5.200 USD/m2, tỷ lệ hấp thụ trung bình 70 - 75%.

Các dự án hiện hữu như Alta Height (Sơn Kim Land), Celadon City (Gamuda Land) và CitiGrand (Kiến Á) tiếp tục triển khai các giai đoạn tiếp theo, với mức giá điều chỉnh tăng nhẹ khoảng 2 - 4%, phản ánh nhu cầu ổn định và chiến lược định giá linh hoạt của chủ đầu tư.

Ở góc độ đầu tư tại thị trường vệ tinh, Bình Dương đang đối mặt với những thách thức nhất định về hiệu suất khai thác cho thuê dù được xem là lựa chọn thay thế cho TP HCM.

Bài toán đầu tư cho thuê ở Bình Dương dần kém hấp dẫn khi mức giá căn hộ sơ cấp phổ biến trong khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2, còn giá thuê căn hộ 1 - 2 phòng ngủ tại khu vực Dĩ An và Thuận An hiện dao động ở mức 6 - 9 triệu đồng/tháng.

Sau khi trừ chi phí vận hành và lãi vay, lợi suất cho thuê chỉ đạt mức thấp, không tạo được động lực hấp dẫn cho nhà đầu tư cá nhân.

Đối với nhóm khách hàng mua để ở, bài toán tài chính cũng ngày càng trở nên thách thức. Với mức giá 2,5 - 4 tỷ đồng/căn, người mua buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng về thu nhập và khả năng vay vốn trong bối cảnh lãi suất vẫn tiềm ẩn rủi ro. Điều này khiến giấc mơ an cư tại Bình Dương không còn dễ tiếp cận như giai đoạn 2018 - 2020.

Dự báo nguồn cung tương lai gần

Theo đánh giá của Avision Young, những nỗ lực cải cách hành chính cùng kế hoạch sáp nhập tỉnh, thành đang tạo lực đẩy cho thị trường căn hộ. Việc điều chỉnh quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ giúp cải thiện khả năng kết nối giữa trung tâm và vùng ven, thúc đẩy mở rộng nguồn cung nhà ở.

Đáng chú ý, TP HCM dự kiến đấu giá quỹ đất dọc theo các tuyến Metro vào cuối năm 2025 để triển khai mô hình đô thị TOD (Transit-Oriented Development), góp phần mở rộng không gian phát triển và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Làn sóng dịch chuyển dân cư ra các khu vực như Bình Chánh hay các khu giáp ranh như Bình Dương đang gia tăng nhờ quy hoạch mở rộng và tiềm năng tăng trưởng bất động sản ở vùng ven. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai các kế hoạch này trong thời gian tới.

Trong nửa cuối 2025 và sang năm 2026, Avision Young dự báo có 11 dự án mới sẽ được mở bán, cung cấp cho thị trường TP HCM gần 47.000 căn hộ.

Cụ thể, trong 2 quý cuối năm dự kiến có 4 dự án ở Thủ Đức mở bán, gồm giai đoạn tiếp theo của Masteri Grand View; The East Valley; Diamond Valley Vạn Phúc; Emeria Khang Điền. Ngoài ra còn có The Nexus tại khu vực quận 1 cũ.  

Còn các dự án mở bán trong 2026 dự kiến gồm: Aio City; Dragon Hill Premier; Lux Star; Swiss-Bel Residence Upper East; Eco Smart City và Vinhomes Lotus Migga.