Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường biệt thự và nhà liền kề Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới hạn chế, giao dịch tập trung tại một số dự án có lợi thế về vị trí, hạ tầng và pháp lý, thanh khoản ở nhiều khu vực vẫn thấp.

Diễn biến đáng chú ý là sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá bán tại các dự án mới vẫn neo cao do chi phí phát triển lớn nhưng ở thị trường thứ cấp, một bộ phận nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá để thoát hàng.

Trong quý III/2026, nguồn cung nhà ở liền thổ tại Đà Nẵng có hơn 1.500 căn. Phần lớn nguồn hàng đến từ tồn kho và các đợt mở bán bổ sung tại phường Hải Vân. Thị trường cũng ghi nhận việc tái khởi động phân khu mới của dự án Golden Hills tại Liên Chiểu.

Theo Avison Young, không gian phát triển nhà liền thổ đang có xu hướng dịch chuyển về hai cực Tây Bắc và phía Nam thành phố. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa mở rộng đáng kể do các dự án mới còn hạn chế và một số dự án tiếp tục gặp vướng mắc về pháp lý.

Trong bối cảnh nguồn hàng mới khan hiếm, nguồn cung thứ cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn trong hoạt động thị trường. Điều này khiến diễn biến giao dịch không chỉ phụ thuộc vào các đợt mở bán của chủ đầu tư mà còn chịu ảnh hưởng từ quyết định mua bán của những người đang nắm giữ tài sản.

Dù nguồn cung hạn chế, sức cầu không phân bổ đồng đều giữa các dự án. Sản phẩm của những chủ đầu tư lớn, có uy tín vẫn có giao dịch tương đối tốt, trong khi nhu cầu tại các dự án khác giảm rõ rệt. Pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác kinh doanh đang trở thành những yếu tố quan trọng đối với quyết định xuống tiền.

Giá sơ cấp bình quân 4.950 USD/m2

Báo cáo của Avison Young ghi nhận giá sơ cấp bình quân đối với biệt thự và nhà liền kề tại Đà Nẵng trong quý III/2026 đạt khoảng 4.950 USD/m2 (khoảng129 triệu đồng/m2).

Tại các dự án có vị trí đắc địa, giá bán cao hơn đáng kể. Những dự án mặt tiền sông Hàn hoặc ven biển Mỹ Khê - Sơn Trà duy trì mức giá khoảng 7.000 - 8.500 USD/m2 (khoảng 182 - 221 triệu đồng/m2).

Theo đơn vị nghiên cứu, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao dù thanh khoản thấp, một phần do chi phí đầu vào tăng, bao gồm tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, chi phí xây dựng và chi phí phát triển hạ tầng.

Diễn biến này cho thấy giá chào bán sơ cấp chưa điều chỉnh tương ứng với sự thận trọng của người mua. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp được báo cáo ghi nhận không đồng nghĩa với giá giao dịch thành công, nhất là trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ của thị trường ở mức thấp.

Tỷ lệ hấp thụ bình quân trong quý III đạt khoảng 25%, giảm so với quý trước. Dù vậy, một số dự án có hạ tầng tốt và vị trí thuận lợi vẫn ghi nhận lượng giao dịch tương đối tốt.

Thị trường thứ cấp có nơi giảm giá 10 - 15% để cắt lỗ

Theo Avison Young, thanh khoản ở thị trường thứ cấp gần như chững lại, đặc biệt tại những khu vực xa trung tâm hoặc các dự án đất nền phân lô thiếu tiện ích.

Tại những khu vực này, một số nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá 10 - 15% để cắt lỗ. Đây là mức điều chỉnh được báo cáo ghi nhận ở một bộ phận sản phẩm, không phải mức giảm bình quân của toàn thị trường nhà liền thổ Đà Nẵng.

Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá tại các khu vực ven biển như Sơn Thủy, An Thượng vẫn được duy trì dù giao dịch chậm hơn. Nhóm phân tích cho rằng khả năng khai thác dịch vụ lưu trú góp phần hỗ trợ giá tại những khu vực này.

Đối với vùng Đà Nẵng mở rộng, Avison Young ghi nhận thanh khoản tập trung tại một số khu vực lân cận Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Điện Bàn Đông và Hội An; nhiều khu vực khác có giao dịch rất thấp. Giá tại các khu ven biển, ven sông tương đối ổn định, trong khi những khu đô thị vệ tinh ngoài trung tâm chịu áp lực điều chỉnh trên thị trường thứ cấp.

Theo đánh giá của nhóm phân tích, một trong những yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý thị trường là lãi suất cho vay thả nổi tăng lên khoảng 12 - 15%/năm, khiến một bộ phận dòng tiền tìm đến kênh tiết kiệm để ưu tiên sự an toàn, thay vì tiếp tục đầu tư vào bất động sản.

Đối với những người sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí vốn cao cũng có thể làm giảm khả năng nắm giữ tài sản trong thời gian dài khi thanh khoản không như kỳ vọng.

Riêng nhóm khách hàng có nguồn tiền mặt dồi dào từ Hà Nội và TP HCM vẫn tìm kiếm cơ hội tích lũy tại Đà Nẵng. Nhóm này ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch tốt, hạ tầng đồng bộ và vị trí thuận lợi để đưa vào khai thác kinh doanh, cho thuê.

Trong giai đoạn 2026 - 2030, Avison Young đánh giá hạ tầng và quy hoạch các vùng kinh tế trọng điểm tiếp tục là những yếu tố quan trọng đối với thị trường nhà liền thổ Đà Nẵng. Các khu vực gắn với hoạt động kinh tế thực như logistics, công nghệ, thương mại tự do và dịch vụ du lịch, đồng thời có khả năng thu hút dân cư đến sinh sống sẽ có lợi thế phát triển.