Giá bất động sản tại Việt Nam nói chung, đặc biệt ở các đô thị “lõi” như TP HCM, Hà Nội liên tục tăng và vượt xa thu nhập của người dân bất chấp những khó khăn của thị trường. Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy giá bất động sản gấp 32 lần thu nhập bình quân của một người trẻ và gấp 23,5 lần thu nhập của người dân Việt Nam nói chung.

Chia sẻ tại Hội thảo "Đầu tư 2025: Giải mã biến số - Nhận diện cơ hội" do Báo Đầu tư tổ chức sáng nay, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang có một nghịch lý, đó là giá tăng cao và vẫn đang chịu áp lực tăng. Bởi trong cơ cấu hình thành giá bán có chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất.

Theo vị này, nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá đất theo hướng sát với giá thị trường, điều này có thể sẽ tạo ra một mặt bằng chi phí mới rất cao cho doanh nghiệp. Qua đó tác động một phần không mấy tích cực đến thị trường, khó kéo giảm mặt bằng giá nhà.

“Chúng tôi thấy rất nhiều doanh nghiệp than vì giá đền bù hiện nay đã tăng gấp 3 so với trước đây. Các loại thuế, phí khác cũng tăng theo. Nếu các chi phí cấu thành nên giá bán không được điều chỉnh giảm thì cả kể nguồn cung ra thị trường có dồi dào hơn cũng không thể khiến giá nhà hạ xuống. Điều này có thể dẫn đến tình trạng cung – cầu không gặp nhau, các dự án cao cấp và siêu sang sẽ khó được hấp thụ. Kéo theo đó, thị trường có thể sẽ bị chững lại, các chủ đầu tư gặp khó khăn. Đây chính là một nghịch lý. Tôi mong rằng Chính phủ sẽ có những biện pháp điều chỉnh để tiền sử dụng đất được tính ở mức hợp lý”, ông Đính nói.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng cho rằng, thị trường địa ốc đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Cụ thể, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.

Bên cạnh đó, đối với một số thị trường khu vực đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng hai năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường còn đang trong giai đoạn nóng sốt, là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Ngoài ra, sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý.

“Để giải quyết tình trạng này, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ, dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới,” ông Chung cho hay.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được. Tuy nhiên, mức giá nhà do chủ đầu tư đưa ra được đóng góp bởi một yếu tố rất quan trọng đó là giá đầu vào, mà trong đó phải kể đến tiền sử dụng đất.

Vì vậy, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Lúc này, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Do đó, theo vị này, các doanh nghiệp bất động sản rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Bởi tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.