Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 24/12/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 18,4 triệu tỷ đồng, tăng 17,87% so với đầu năm và tăng 19,41% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Ước tính con số tăng trưởng tín dụng cả năm 2025 toàn ngành có thể đạt tới 19%.   

Tại Hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa chia sẻ, mức tăng trưởng tín dụng 19% của năm 2025 cần được nhìn nhận lại một cách sâu sắc hơn. Ông cho biết, trong con số này có khoảng 1,2 triệu tỷ đồng được Kho bạc Nhà nước gửi ngược trở lại hệ thống ngân hàng.

"Kho bạc Nhà nước phát hành trái phiếu và được tính vào tín dụng. Tuy nhiên, họ dùng không hết và gửi lại ngân hàng. Do đó, mức tăng trưởng 19% là chưa phản ánh chính xác hoàn toàn diễn biến thị trường. 

Trong tổng dư nợ tín dụng khoảng 16 triệu tỷ đồng thì 1,2 triệu tỷ đồng được gửi ngược trở lại hệ thống ngân hàng là con số không hề nhỏ. Nếu nghiên cứu sâu về tiền tệ tín dụng thì sẽ thấy, một mặt điều này khiến tín dụng tăng trưởng, song mặt khác cũng khiến cung tiền của ngân hàng trung ương tăng lên. Tôi nghĩ tăng trưởng tín dụng thực chất trong năm qua chỉ đạt khoảng 16%. 

Như vậy, việc phấn đấu tăng trưởng tín dụng đạt 15% trong năm 2026 không phải là mục tiêu quá lớn, thậm chí thực chất hơn. Chúng tôi cũng đã đề nghị với Thủ tướng rằng cần phải đưa ít nhất 50% của 1,2 triệu tỷ đồng đó ra thị trường và đầu tư trở lại vào nền kinh tế, khi đó mục tiêu tăng trưởng 15% không hẳn là ít", TS Lê Xuân Nghĩa nói. 

Đề cập đến việc lãi suất leo thang trong thời gian gần đây, chuyên gia lý giải một trong những nguyên nhân xuất phát từ hiện tượng rút tiền tiết kiệm hàng loạt của người dân.

Cụ thể, khi có chỉ thị mới về tính thuế đối với kinh tế hộ gia đình (trong đó có việc kiểm soát tài khoản ngân hàng), rất nhiều hộ kinh doanh vốn gửi tiết kiệm với quy mô lớn, có thể lên tới hàng chục tỷ đồng, đã đồng loạt rút tiền trong thời gian rất ngắn. Điều này khiến một số ngân hàng thương mại nhỏ bị ảnh hưởng nhanh chóng và các nhà băng đã phải vội vàng tăng lãi suất huy động để bù đắp vào thanh khoản. 

“Chúng tôi đã trao đổi với ngân hàng trung ương và kỳ vọng tình trạng này chỉ kéo dài trong vài tháng. Nếu tiếp diễn lâu dài, thanh khoản của một số ngân hàng thương mại không tránh khỏi khó khăn", ông Nghĩa thông tin. 

Giá bất động sản có thể chững lại

Chính sách tín dụng và giá bất động sản vốn có mối quan hệ mật thiết. Nhận định về diễn biến thị trường địa ốc trong 2026, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng giá bất động sản khó tăng nóng như những năm gần đây. 

Tăng trưởng kinh tế dự kiến ở mức cao (khoảng 8,5 - 10%) và sẽ khiến giá bất động sản tăng theo. Song, nguồn cung đang được khơi thông mạnh mẽ nhờ hàng loạt nghị quyết, luật mới bắt đầu phát huy hiệu quả. Khi cung tăng nhanh hơn cầu, giá sẽ tăng chậm lại, thậm chí có thể chững lại. Đây là điều nhà đầu tư cần lưu ý.  

Chuyên gia nói thêm: "Về bản chất, đầu tư bất động sản không phải là mua giá trị hiện tại, mà là mua giá trị tương lai của sản phẩm. Nếu có niềm tin vào triển vọng phát triển của kinh tế Việt Nam thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư bền vững trong dài hạn.

Tiền thường chảy vào túi các đại gia - những người thông minh nhất trên thị trường. Do đó, khi họ tập trung vào đâu thì nhà đầu tư có thể chú ý theo dõi, suy nghĩ cẩn trọng về hành động của họ.

Qua khảo sát thực tế, tôi nghĩ sắp tới giá chung cư sẽ tăng chậm lại, thậm chí hiện nay giá căn hộ ở một số tỉnh đã giảm so với nhiều năm trước đây. Diễn biến này có phần ngược lại với đất nền khi giá tiếp tục tăng. Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế hướng tới mục tiêu 10%, đất nền có thể sẽ trở thành phân khúc chiếm ưu thế giao dịch và khả năng sinh lời.

Các nhà đầu tư bất động sản đừng sợ bản thân bị người khác gán cho là đầu cơ. Thực tế bất động sản là một loại hình đầu tư cho tương lai, đương nhiên phải có đầu cơ trong đó. Lâu nay, chúng ta nhìn thị trường với con mắt phiến diện nên thường có xu hướng xem thường đầu cơ, đánh đồng với các hoạt động kinh doanh, đầu tư. Và cũng đừng sợ thuế, bởi chưa có một quốc gia nào đánh thuế để triệt tiêu toàn bộ thị trường bất động sản cả, hãy cứ yên tâm và chiến đấu với thị trường trong 2026".