Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ tại TP HCM và vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn sàng lọc người mua theo năng lực tài chính thực. Lãi suất vay mua nhà thả nổi ở mức 12 - 15%/năm khiến nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy thận trọng hơn, trong khi người mua có sẵn vốn tự có trở thành nhóm khách hàng quan trọng.

Diễn biến giá phân hóa rõ rệt hơn trên thị trường thứ cấp. Các dự án đã có sổ hồng ghi nhận thanh khoản ổn định, trong khi một số sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc đã hết thời gian ưu đãi lãi suất chịu áp lực giảm giá 5 - 10%.

Trong quý III, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận có hơn 11.500 căn, tập trung nhiều hơn tại khu Nam và các khu vực Tây Bắc, Đông Bắc nhờ động lực từ hạ tầng. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%. Theo nhóm phân tích, số liệu này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước mặt bằng giá cao và chi phí vốn gia tăng.

Giá bán sơ cấp bình quân tại TP HCM khoảng 3.850 USD/m2 (khoảng 100 triệu đồng/m2). Tại khu lõi trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm, giá căn hộ siêu sang dao động 7.000 - 15.000 USD/m2 (khoảng 182 - 390 triệu đồng/m2); phân khúc cao cấp tại khu Đông và khu Nam phổ biến ở mức 3.800 - 5.500 USD/m2 (khoảng 99 -143 triệu đồng/m2). Một dự án hạng sang tại khu Tây ghi nhận mức giá 4.500 - 4.800 USD/m2 (khoảng 117 - 125 triệu đồng/m2).

Theo Avison Young, quỹ đất nội thành khan hiếm cùng chi phí đất đai, đền bù và phát triển dự án cao tiếp tục giữ mặt bằng giá sơ cấp ở mức cao. Trong khi đó, lợi suất cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3 - 4%/năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay mua nhà thả nổi 12 - 15%/năm.

Chênh lệch này làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu tư căn hộ bằng vốn vay để khai thác cho thuê, đồng thời gia tăng áp lực đối với những nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận từ việc bán lại tài sản.

Nguồn cung căn hộ tương lai tại TP HCM

Người mua tiền mặt có lợi thế đàm phán

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ chính thức chấm dứt giai đoạn tăng giá diện rộng. Đà tăng giá sơ cấp đã chậm lại sau giai đoạn tăng nóng từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm 2026. Trong tháng 7 - 9, giá sơ cấp chỉ tăng khoảng 1,5 - 2,3%. Thành phố ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm hơn 80% rổ hàng mới. Còn căn hộ trung cấp và bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 4.180 USD/m2 (khoảng 109 triệu đồng/m2) và tỷ lệ hấp thụ suy giảm về mức 31%.

Nhóm phân tích nhận định giá bán cao và lãi vay tăng khiến người mua phụ thuộc nhiều vào vốn vay có xu hướng đứng ngoài thị trường. Ngược lại, nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt đang tìm kiếm những sản phẩm có giá hợp lý hơn, đặc biệt là căn hộ đã bàn giao 5 - 10 năm và có sổ hồng, với giá khoảng 2.000 - 2.500 USD/m2 (khoảng 52 - 65 triệu đồng/m2). Mức giá này thấp hơn đáng kể so với căn hộ mới tại các khu vực ven đô, nơi giá có thể lên khoảng 3.300 USD/m2 (khoảng 86 triệu đồng/m2) trở lên.

"Khách mua có sẵn tiền mặt nắm quyền chi phối trên bàn đàm phán, trực tiếp ép giá 8 - 12% đối với các chủ nhà hết hạn ân hạn nợ gốc. Tâm lý chung trong tháng 8 và tháng 9/2026 là quan sát, nghe ngóng các hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đặc biệt là niên hạn sở hữu chung cư; Luật Đất đai và Luật Phát triển đô thị trước khi đưa ra quyết định giải ngân lớn cũng đã làm chậm nhịp quyết định mua thực tế của khách hàng", nhóm phân tích đánh giá.

Nguồn cung căn hộ tương lai tại Hà Nội

Đà Nẵng chuyển dịch sang căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực

Tại Đà Nẵng, thị trường căn hộ đang dần chuyển từ định hướng phụ thuộc vào bất động sản nghỉ dưỡng sang phát triển đô thị, gắn với nhu cầu ở thực và nhóm khách hàng là chuyên gia, kỹ sư công nghệ, nhân sự quốc tế. Động lực được kỳ vọng đến từ quy hoạch, Khu thương mại tự do Liên Chiểu và tiến độ phát triển cảng Liên Chiểu.

Trong quý III, thị trường ghi nhận các dự án mới như The Camellia với 469 căn và S-Light Tower với khoảng 800 căn. Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Hơn một nửa số giao dịch thành công được báo cáo ghi nhận đến từ nhà đầu tư phía Bắc.

Giá bán sơ cấp bình quân tại Đà Nẵng đạt khoảng 3.650 USD/m2 (khoảng 95 triệu đồng/m2), gần như không thay đổi so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán trong quý chỉ khoảng 20%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% tại một số dự án đã mở bán trước đó và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Điều này cho thấy sức cầu đang tập trung vào những dự án có lợi thế nhất định, thay vì lan tỏa đồng đều trên toàn thị trường.

Nguồn cung căn hộ tương lai tại Đà Nẵng

Nguồn cung mới chưa giải quyết ngay bài toán vừa túi tiền

Tại TP HCM và vùng phụ cận, hơn 25.000 căn hộ dự kiến được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2027 - 2030, với các đợt mở bán bắt đầu từ năm 2027. Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò bổ sung nguồn cung phục vụ nhu cầu an cư của người lao động đô thị.

Tuy nhiên, việc gia tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa áp lực nhà ở vừa túi tiền sẽ sớm được giải quyết. Khi phần lớn sản phẩm mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, người mua có ngân sách hạn chế vẫn phải cân nhắc giữa căn hộ mới có giá cao và căn hộ thứ cấp có mức giá phù hợp hơn.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định trong 9 tháng đầu năm 2026, Hà Nội và TP HCM tiếp tục duy trì sức hút đầu tư, tạo lực đỡ cho hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước.

Tuy nhiên, trước biến động vĩ mô, hiệu quả đầu tư cần được đánh giá không chỉ qua quy mô vốn thu hút mà còn qua tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Theo ông, tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và quy hoạch là điều kiện then chốt để chuyển hóa dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc thị trường còn thiếu hụt.