Một lần nữa câu chuyện làm sao để hạ giá nhà ở đang quá cao lại là chủ đề nóng và được đem ra bàn thảo tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" do Đài Truyền hình TP Hà Nội tổ chức sáng 4/12.

Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội thẳng thắn chỉ ra rằng thị trường bất động sản trong thời gian vừa rồi có nhiều vấn đề nhạy cảm, không đơn thuần là kinh tế mà còn là an ninh xã hội.

Quốc hội đã sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Chính phủ cũng đưa ra hàng loạt giải pháp giảm thuế, đánh thuế, tăng thuế… Tuy nhiên, chính sách chưa đủ sâu để ngấm vào thị trường, dẫn dến thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, ổn định.

"Chính sách thuế không đủ sức, nhiều khi người cần mua thì không mua được, 'thanh niên 3 không: Không kết hôn, không sinh con, không mua nhà' cũng đã xuất hiện. Nếu như tình trạng này tiếp diễn thì 10 năm tới sẽ gây hệ luỵ đến dân số, lao động an sinh xã hội", Đại biểu Đồng nói và cho biết, Quốc hội đang hoàn thiện thể chế pháp luật với bất động sản nhưng dự án mất 3 - 5 năm mới đưa vào khởi công.

Lợi nhuận quyết định phân khúc bất động sản

Cùng thảo luận, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cũng chỉ ra rằng giá đất chưa bao giờ lên cao như vậy so với thu nhập trung bình.

"Một người phải mất rất nhiều năm tiền lương mà vẫn không hy vọng mua được nhà", ông nói và nhấn mạnh, phải làm sao để thị trường lành mạnh, đáp ứng đa số nhu cầu người dân, không có bong bóng thì mới hiệu quả.

"Với tư cách là chủ đầu tư, nhiều dự án của chúng tôi phải mất tới 14 năm thi công thì có những chi phí vô hình suốt 14 năm ai tính cho chúng tôi", ông Hiệp thẳng thắn nêu vấn đề.

Theo ông, giá đất luôn là cấu phần quan trọng của bất động sản chiếm 30% sản phẩm. Nếu đưa cao thì giá nhà không giảm mặc dù biết giá đất liên quan đến thu ngân sách, phải cân đối giữa sự phát triển toàn diện nền kinh tế với thu ngân sách, quyền lợi người dân thì xử lý sao cho hài hoà.

Trách nhiệm của doanh nghiệp là điều tiết giá, nhưng để giá đất, giá nhà ổn định thì cơ chế do Nhà nước ban hành. Đối với các nhà đầu tư, nếu đánh thuế luỹ tiến nhà đầu tư hoặc thuế thu nhập chuyển nhượng nhà phải khác nhau chứ không được đánh đồng loạt với mục đích sử dụng khác nhau, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam cho hay.

Một vấn đề nữa là chỉ các chủ đầu tư mới quyết định được cao cấp hay bình dân. Để kiếm được dự án, hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng rất vất vả nên thông thường các doanh nghiệp khi đầu tư thường muốn mang lại hiệu quả cao nhất. Trong khi đó, nhà ở xã hội chỉ mang lại 15% lợi nhuận, trước chỉ có 10% nên chưa nhiều nhà đầu tư hấp dẫn.

"Còn nếu so giữa phân khúc trung bình và cao cấp thì phân khúc cao cấp mang lại lợi nhuận cao hơn. Thứ hai là, người có tiền mua căn hộ cao cấp nhanh hơn rất nhiều, có những căn hộ 20 tỷ người ta xuống tiền nhanh luôn, nên phân khúc cao cấp lại bán nhanh hơn. Đấy là cơ chế của thị trường chúng ta hiện giờ", ông Hiệp lý giải.

Bảng giá đất quá cao gây áp lực thuê cho người dân

Từ góc độ cơ quan quản lý, ông Quách Gia Quỳnh, Phó Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội - địa phương vừa công bố bảng giá đất năm 2026 cho hay, trong quá trình xây dựng bảng giá đất, với góc độ cơ quan chủ trì xây dựng bảng giá đất thì có tác động tích cực là giảm sự chênh lệch, tăng thu cho Nhà nước.

Cụ thể, ngày 26/11, HĐND TP Hà Nội đã phê duyệt Tờ trình đề nghị ban hành Nghị quyết của HĐND TP quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Trong đó, giá đất ở có mức cao nhất là khoảng 702 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường (vị trí 1) tại loạt tuyến đường như Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ).

Tuy nhiên, ông Quỳnh cũng thừa nhận điều này cũng gây ra tiêu cực là tăng thuế người dân, gây áp lực lên bảng giá đất đặc biệt là khi giá đất cao hơn thực tế.

Nhìn nhận Luật Đất đai hiện nay có nhiều điểm tiến bộ, ông Quỳnh chỉ ra, điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai mới là việc bỏ khung giá đất, làm hài hoà lợi ích thị trường.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định 71 năm 2024 về việc điều chỉnh bảng giá đất, tạo sự minh bạch công bằng các giao dịch, từ đó tạo cơ sở chính sách đất đai đồng bộ hài hoà lợi ích.

Tuy nhiên, nếu không xem xét đầy đủ thì bảng giá đất sẽ có chênh lệch với thực tế khiến người dân phản ứng vì giá đất tăng cao, hệ luỵ gây tác động xấu tới thị trường, an sinh xã hội, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội chỉ ra.