Không khí thận trọng đang xuất hiện rõ hơn trên thị trường bất động sản TP HCM khi tốc độ bán hàng tại một số dự án chậm lại so với giai đoạn trước.

Không chỉ nhà đầu tư, một số doanh nghiệp phát triển dự án cũng thừa nhận hoạt động bán hàng đang chậm hơn kỳ vọng. Một doanh nghiệp bất động sản đang triển khai dự án tại TP HCM cho biết thị trường năm nay khá khó khăn, khiến công ty phải cắt giảm nhân sự và cơ cấu lại bộ máy, kéo theo các hoạt động khác cũng bị ảnh hưởng.

Một doanh nghiệp khác cho biết tốc độ bán hàng tại một dự án ở TP HCM hiện khá chậm. Doanh nghiệp này gần đây phải chuyển nhượng một dự án để có thêm nguồn lực đầu tư cho các dự án trọng điểm khác.

Diễn biến tương tự cũng xuất hiện ở một số dự án mở bán mới. Theo nguồn tin trong ngành, một dự án của doanh nghiệp lớn tại TP HCM đang ghi nhận tốc độ hấp thụ ở giai đoạn hai theo kiểu "nhỏ giọt", khác với giai đoạn đầu khi sản phẩm đưa ra thị trường được hấp thụ khá nhanh.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường không hoàn toàn chỉ có những doanh nghiệp đang giảm tốc. Một số chủ đầu tư vẫn tiếp tục đẩy mạnh bán hàng, tổ chức triển lãm, sự kiện giới thiệu dự án và kick-off để tiếp cận khách hàng.

Chẳng hạn, Nam Long tổ chức Nam Long Experience 2026 tại TP HCM trong tháng 9, giới thiệu nhiều dòng sản phẩm từ nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đến căn hộ, nhà phố và biệt thự. 

Trước đó, giữa tháng 9, một dự án căn hộ tại khu Nam TP HCM cũng tổ chức lễ kick-off với sự tham gia của gần 2.500 chuyên viên tư vấn từ 34 đại lý phân phối, chính thức bước vào giai đoạn giới thiệu sản phẩm ra thị trường.

Những động thái này cho thấy các chủ đầu tư không đồng loạt thu hẹp hoạt động bán hàng, mà đang tìm cách tăng điểm chạm với khách hàng và sử dụng chính sách bán hàng để cải thiện khả năng hấp thụ. 

Người mua vẫn có tiền nhưng không còn vội mua

Trao đổi riêng với người viết, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng mức độ hấp thụ bất động sản hiện nay đã giảm đáng kể so với trước.

Theo ông, một sản phẩm trước đây có thể đạt tỷ lệ hấp thụ 80 - 90%, giúp chủ đầu tư có dòng tiền từ khách hàng để tiếp tục triển khai dự án. Hiện nay, mức độ hấp thụ có thể chỉ còn khoảng 60% tại một số dự án.

"Chắc chắn là khó. Mức độ hấp thụ tại thời điểm hiện nay giảm hơn trước đây nhiều", ông Kiệt nói.

Theo ông, nguyên nhân không hẳn nằm ở việc người mua không còn tiền mà là cách họ ra quyết định đã thay đổi. Trước đây, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản với kỳ vọng tài sản có thể tăng giá trong vòng 6 tháng hoặc một năm. Khi đó, thời gian cân nhắc trước khi xuống tiền tương đối ngắn. Hiện nay, người mua phải tính toán một khoảng thời gian nắm giữ dài hơn.

"Nếu mua bất động sản thời điểm hiện tại, gần như phải theo dự án khoảng 3 năm hoặc lâu hơn mới có thể sinh lời. Người mua sẽ phải cân nhắc 'tôi có đi theo được 3 năm hay không?'. Nhà đầu tư thời điểm hiện tại vẫn có tiền. Chỉ có điều họ có quyết định mua hay không. Quyết định mua hiện tại đang kéo dài hơn rất nhiều so với trước đây", ông nói.

Theo ông Kiệt, lãi suất tiền gửi cũng đang tạo thêm một phép so sánh đối với dòng tiền của nhà đầu tư. Ông dẫn ví dụ từ khoản tiền gửi trên 1 tỷ đồng tại một ngân hàng có thể nhận mức lãi suất khoảng 8,3%, cùng các chính sách cộng thêm.

"Khi đó, họ sẽ cân nhắc việc mua bất động sản, không biết khi nào mới đạt được mục tiêu lợi nhuận, có thể 3 năm, hay đi gửi ngân hàng với mức lãi 8% một năm? Đây chính là yếu tố chi phối nhịp mua của khách hàng và nhà đầu tư", ông nói.

Cũng theo ông Kiệt, dòng tiền chưa biến mất khỏi thị trường bất động sản mà đang trở nên thận trọng hơn. Khi nhà đầu tư lựa chọn điểm đến của dòng tiền, khả năng khai thác trở thành một tiêu chí quan trọng. Một bất động sản phục vụ được nhu cầu ở thực hoặc cho thuê sẽ có cơ sở duy trì giá trị tốt hơn, trong khi những sản phẩm nằm quá xa, chưa có khả năng khai thác sẽ khó thuyết phục người mua xuống tiền.

"Người ta đâu nhất thiết phải bỏ tiền vào những sản phẩm mà họ chưa khai thác được. Họ sẽ cân nhắc nhiều hơn. Đây chính là yếu tố làm thị trường giảm nhiệt trong thời gian vừa rồi", ông Kiệt nhận định.

Chủ đầu tư dần chấp nhận thời gian bán hàng dài hơn

Sự thận trọng này cũng diễn ra trong bối cảnh cơ cấu nguồn cung bất động sản đang mất cân đối. Theo ông Kiệt, gọi thị trường đang "thừa cung cao cấp" chưa hoàn toàn chính xác. Vấn đề nằm ở việc lượng sản phẩm cao cấp được đưa ra thị trường lớn hơn đáng kể so với các phân khúc còn lại, đặc biệt khi nguồn cung trung cấp ngày càng hạn chế.

"Thực tế, các dự án cao cấp vẫn có khả năng hấp thụ. Không còn tốt như cách đây 2 - 3 năm là 80 - 90% nhưng vẫn đạt khoảng 70 - 80%, tức là thị trường vẫn hấp thụ được các sản phẩm cao cấp", ông Kiệt nói.

Theo ông, điểm nghẽn nằm ở nguồn cung tầm trung. Tại khu vực nội đô TP HCM, quỹ đất ngày càng hạn chế trong khi chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến doanh nghiệp khó đưa sản phẩm ra với mức giá thấp hơn đáng kể.

Sau quá trình sáp nhập với Bình Dương, nguồn cung từ khu vực này bổ sung thêm một lượng sản phẩm trung cấp, phần nào giúp thị trường cân bằng hơn.

Tuy nhiên, tại khu vực nội đô, nhiều chủ đầu tư gần như không còn nhiều dư địa để giảm giá bán bởi chi phí phát triển đã ở mức cao. Vì vậy, thay vì giảm mạnh giá sơ cấp, doanh nghiệp có thể phải chấp nhận kéo dài thời gian bán hàng và tăng các chính sách hỗ trợ khách hàng.

Điều này khiến thị trường xuất hiện một nghịch lý: nguồn cung vẫn được đưa ra nhưng tốc độ hấp thụ chậm hơn, trong khi những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông lại không có nhiều.

Áp lực càng rõ với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo ông Kiệt, khi lãi suất duy trì ở mức cao, một bộ phận nhà đầu tư có thể buộc phải giảm giá để tái cơ cấu danh mục hoặc thu hồi vốn.

"Trong ngắn hạn sẽ có những sản phẩm mà nhà đầu tư buộc phải cắt giảm nhưng nó không tạo ra một xu hướng giảm tổng thể trên toàn thị trường", ông nói và cho rằng"nhà đầu tư tái cơ cấu là câu chuyện hoàn toàn dễ hiểu khi bối cảnh lãi suất cao như vậy".

Theo ông, những giao dịch giảm giá hiện có thể xuất hiện ở một số dự án, khu vực hoặc với những nhà đầu tư chịu áp lực tài chính. Đây là diễn biến cần theo dõi nhưng chưa thể đồng nhất với việc mặt bằng giá bất động sản trên diện rộng bước vào xu hướng giảm.

Khó bán hàng chưa đồng nghĩa thị trường dư cung

Dù đánh giá thị trường đang chịu nhiều áp lực trong ngắn hạn, ông Kiệt cho rằng cần phân biệt diễn biến sức mua hiện tại với nền tảng dài hạn của bất động sản TP HCM.

Theo ông, yếu tố giảm nhiệt hiện nay chủ yếu liên quan đến lãi suất và sự thận trọng của người mua. Nếu mặt bằng lãi suất có sự điều chỉnh, thị trường có thể quay trở lại quỹ đạo phát triển.

Trong 3 - 5 năm tới, ông vẫn đánh giá bất động sản TP HCM có nhiều yếu tố hỗ trợ, trong đó đáng chú ý là hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, quá trình định hình lại không gian đô thị sau sáp nhập và nhu cầu nhà ở lớn.

Sự phát triển của các mô hình TOD cũng có thể mở rộng không gian phát triển bất động sản, giúp thị trường đa dạng hơn về vị trí, mức giá và quy mô sản phẩm. Đây cũng là lý do ông Kiệt cho rằng không nên nhìn thị trường Việt Nam theo cùng một khuôn với Trung Quốc.

"Trung Quốc là bị thừa cung, còn TP HCM và đặc biệt là Việt Nam đang thiếu cung và nhu cầu đô thị hóa vẫn còn", ông lưu ý.

Ông phân tích thêm trong khi thị trường Trung Quốc đối mặt với vấn đề dư cung, Việt Nam vẫn còn nhu cầu đô thị hóa và nhu cầu nhà ở lớn. Bài toán hiện nay chủ yếu là nguồn cung chưa gặp được nhu cầu ở mức giá, vị trí và loại hình phù hợp.

Vì vậy, việc chủ đầu tư bán hàng chậm trong giai đoạn hiện nay chưa đồng nghĩa thị trường đang bước vào một chu kỳ suy giảm diện rộng. Người mua vẫn có tiền nhưng họ đang chậm lại, cân nhắc lâu hơn và đòi hỏi nhiều hơn trước khi xuống tiền.

Với các chủ đầu tư, điều này đồng nghĩa bài toán bán hàng không chỉ nằm ở việc đưa sản phẩm ra thị trường mà còn phải chứng minh được pháp lý, năng lực triển khai, khả năng kết nối hạ tầng và giá trị khai thác thực tế của sản phẩ