Tại diễn đàn do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị - TheLEADER vừa tổ chức, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn có nhiều cơ hội đột phá nhờ các thay đổi đồng bộ về tư duy phát triển và chính sách điều hành. 

Chỉ trong thời gian ngắn, loạt vấn đề liên quan đến bất động sản được giải quyết, thay đổi bằng chính sách như Nghị quyết số 170, Nghị quyết số 172… Bên cạnh đó, tinh gọn bộ máy hành chính, sáp nhập địa phương, rút ngắn thủ tục được kỳ vọng sẽ giảm đáng kể chi phí và thời gian cho doanh nghiệp.

Việt Nam cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, xác định về mặt tư duy rằng doanh nghiệp trong nước cũng có thể làm được, không nhất thiết phải cần tới doanh nghiệp ngoại. Việc phát triển đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam sẽ mở rộng không gian tới các vùng đô thị mới.   

Không ít địa phương đang hợp lý hóa mức giá bong bóng BĐS

Bên cạnh những cơ hội, theo chuyên gia, các doanh nghiệp địa ốc cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức trong thời gian tới. Dù thể chế đã được tháo gỡ nhưng chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi cần tiếp tục có sự thay đổi.  

Lấy ví dụ về vấn đề giá đất hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, ông Đính chia sẻ: "Theo kinh nghiệm và khảo sát của chúng tôi, có cảm giác như không ít địa phương đang đưa ra mức giá đất trên trời.

Họ làm đúng các yêu cầu của luật pháp, lấy giao dịch trên thị trường làm cơ sở, thước đo. Tuy nhiên, khi chúng tôi xem lại các giao dịch đó thì thấy hầu hết đều có độ bong bóng rất cao. Chúng tôi khẳng định các giao dịch này là chiêu trò của một số nhóm thao túng trên thị trường. Vô hình chung khi xác định vào bảng giá, có nghĩa là đã hợp lý hóa, pháp lý hóa cái giá bong bóng đó.

Điều này cực kỳ nguy hiểm, ngăn cản dòng vốn đầu tư, trong khi các doanh nghiệp thuê đất phải trả giá cao. Giá bất động sản bị đội lên bởi những giao dịch ảo, khiến người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận". 

Thách thức tiếp theo được vị này chỉ ra là nội lực của doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa thật sự mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã bộc lộ vấn đề, thậm chí sụp đổ khi sự cố xảy ra.  

Kinh nghiệm từ quốc tế cho thấy, việc phát triển của đất nước cần tới một số doanh nghiệp lớn. Họ có thể sẵn sàng lao vào cuộc chơi mới, hình thành các siêu đô thị quy mô lên tới hàng chục ngàn hecta. Với cuộc chơi sắp tới, các doanh nghiệp nhỏ và vừa phải đồng hành cùng các cá mập để phụ trợ, từ đó xây dựng nội lực lớn dần.

Ngoài ra, chất lượng thị trường vốn hiện nay cũng là thách thức lớn với các doanh nghiệp, kênh dẫn vốn bền vững bị thiếu. Bằng chứng là khi có khủng hoảng, dòng tín dụng ách tắc đã khiến nhiều doanh nghiệp lao dốc.

Nhìn chung, Phó Chủ tịch VNREA đánh giá, chất lượng thị trường bất động sản chưa cao, còn dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng. Một số dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành còn chưa sát sao. Tại nhiều địa phương xảy ra tình trạng la liệt sản phẩm bất động sản để cho cỏ mọc, hoang hóa.

"Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải qua sàn giao dịch để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng loạn, đầu cơ, thổi giá. Kiểm soát tốt nhưng vẫn phải tạo điều kiện để phát triển", ông Đính nhấn mạnh.

'Không ai có thể thao túng được giá bất động sản'

Cùng tham gia thảo luận, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group lại bày tỏ góc nhìn khác. 

Theo vị này, trước đây, việc định giá đất được thực hiện 5 năm một lần, nhưng hiện nay giá đất thay đổi hàng năm. Định giá đất cao hơn khiến doanh nghiệp buộc phải bán với giá cao hơn.

Khi đó, các doanh nghiệp nhỏ không đủ lực sẽ bị loại khỏi cuộc chơi. Thị trường dần tập trung vào các doanh nghiệp lớn, có uy tín, chỉ nhóm này mới đủ điều kiện tiếp cận nguồn lực đất đai, vay vốn ngân hàng. Câu chuyện thao túng giá bất động sản do bị giới môi giới đẩy giá là điều không hoàn toàn chính xác. 

Giá bất động sản tại trung tâm tăng cao cũng là một phần trong chiến lược giãn dân. Đây là nguồn thu lớn để Nhà nước có thể đầu tư ngược trở lại vào hạ tầng, bao gồm cả đường sắt cao tốc Bắc - Nam triển khai trong thời gian tới. Cách làm này giống Trung Quốc đã từng triển khai trước đây.

Đơn cử như tại Cần Giờ (TP HCM), khi tỷ phú Phạm Nhật Vượng quyết định đầu tư, lập tức họ nghiên cứu tuyến đường sắt cao tốc hoặc tàu điện ngầm ra khu vực này. Khoảng cách từ TP HCM ra Cần Giờ nếu chỉ còn 20 phút thay vì 3 tiếng như hiện nay, thì việc giãn dân là hoàn toàn khả thi. Giá đất ở đó rẻ hơn trung tâm, nhưng chất lượng sống có thể cao hơn nếu hạ tầng đầy đủ.

Tương tự, một dự án rộng hàng nghìn ha ở Quảng Yên (Quảng Ninh) cũng gắn với đề xuất đường sắt cao tốc. Hay như Sun Mega City của Sun Group, dự án có quy mô lớn và có thể là điểm đầu của đường sắt cao tốc, cho thấy tầm nhìn đi trước thị trường của chủ đầu tư. 

Theo ông Trung, những dự án tầm cỡ như vậy không chỉ là công trình của doanh nghiệp, mà còn là sự phối hợp giữa Nhà nước và các tập đoàn lớn để tái phân bổ dân cư, giãn dân khỏi các đô thị trung tâm.   

"Không ai có thể thao túng được giá bất động sản. Cơ chế thị trường và chính sách Nhà nước đang quyết định tất cả, đó là chủ trương phát triển kinh tế của Việt Nam.

Với cách phát triển như hiện tại, doanh nghiệp bán dự án chỉ có thể tồn tại nếu thu hút được cư dân về ở và dự án có sức sống thật. Nếu không làm được điều đó doanh nghiệp sẽ thất bại. Trong thời gian tới, cuộc chơi sẽ nằm trong tay những ông lớn", lãnh đạo Cen Group dự báo.