Mới đây, Thường trực HĐND TP HCM đã phối hợp với Đài Phát thanh và Truyền hình Thành phố tổ chức chương trình Dân hỏi - Chính quyền trả lời với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho thuê”.    

Dưới góc độ đơn vị tiên phong phát triển loại hình này trong nhiều năm qua, ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành (một đơn vị chuyên phát triển NOXH ở TP HCM) nhìn nhận: "Nhà ở cho thuê là phân khúc cực khó, rất ít doanh nghiệp muốn tham gia. Vốn đầu tư rất lớn, nhưng khả năng thu hồi vốn lại quá chậm, thậm chí có trường hợp gần như không có". 

Nhằm thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, ông Nghĩa đề nghị TP HCM nghiên cứu cơ chế giải quyết 3 vấn đề cốt lỗi gồm nguồn vốn, pháp lý và ưu đãi.

Cụ thể, địa phương cần mở luồng xanh tối đa cho quy trình thực hiện thủ tục pháp lý dự án nhà ở cho thuê. Đồng thời, hỗ trợ doanh nghiệp tham gia đầu tư được vay vốn dài hạn với lãi suất thấp. Đi kèm với đó là những cơ chế ưu đãi mà chủ đầu tư có thể dễ tiếp cận.    

Trước ý kiến của doanh nghiệp, ông Trần Chí Trung, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM nhìn nhận, khó khăn của doanh nghiệp gắn trực tiếp với khả năng chi trả của người dân. Không phải ai cũng đủ tiền mua ngay một căn nhà, kể cả NOXH. Song, người dân vẫn cần phải có nơi ở an toàn, ổn định và gần chỗ làm.

Chi phí đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm, cơ chế thu hút đầu tư chưa đủ hấp dẫn... là những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở cho thuê vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Để tháo gỡ vướng mắc này, TP HCM đang tập trung vào 3 nhóm giải pháp.

Thứ nhất là quỹ đất. Nếu việc phát triển nhà ở cho thuê thiếu sự hỗ trợ từ quỹ đất của Nhà nước, chi phí đầu tư sẽ đẩy giá thuê lên cao, trong khi doanh nghiệp khó có động lực tham gia khi vốn bỏ ra lớn mà thu hồi chậm. Hiện thành phố đang rà soát quỹ đất, ưu tiên bố trí cho nhóm dự án nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người lao động.

Thứ hai là phát huy vai trò của Quỹ phát triển nhà ở thành phố trong việc đầu tư, tiếp nhận, mua lại, quản lý nhà ở cho thuê.  

Thứ ba là cần có chính sách vượt trội hơn nữa để thu hút nhà đầu tư tạo ra sản phẩm chất lượng phục vụ người dân. Hiện TP HCM đã giao Sở Xây dựng tham mưu cơ chế chính sách vượt trội theo quy định của Luật Phát triển đô thị, dự kiến trình HĐND thành phố xem xét tại kỳ họp tháng 12/2026. 

Ngoài ra, lãnh đạo công ty Lê Thành chia sẻ thêm rằng, quy hoạch thường là khâu khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian nhất khi xin thực hiện dự án NOXH, nhà ở cho thuê. Lý do bởi quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết tại nhiều vị trí không phù hợp với nhau, gây mất thời gian khi điều chỉnh. Một số khu đất chưa có chỉ tiêu phù hợp, quy mô dân số được phân bổ thấp, khiến chủ đầu tư khó khai thác tối đa hệ số sử dụng đất và tầng cao, không xây thêm được căn hộ.  

Trả lời doanh nghiệp, ông Phan Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, cho biết, các cơ chế mới cho phép rút bớt bước điều chỉnh cục bộ, dự án được triển khai luôn quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trong những trường hợp đủ điều kiện và cập nhật vào đồ án quy hoạch phân khu. Theo tính toán, tổng thời gian được rút ngắn có thể lên tới 4 tháng.  

Doanh nghiệp có dự án nhưng khó vay vốn dài hạn

Tham gia chương trình, ông Đỗ Thanh Bình, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons cũng phản ánh về các vướng mắc trong thực tế.

Cụ thể, doanh nghiệp đã có dự án nhưng vẫn khó tiếp cận được nguồn vốn dài hạn. Trong khi đó, chi phí lãi vay khiến giá thành sản phẩm tăng. Lãnh đạo Bcons đề nghị TP HCM làm rõ các chính sách hỗ trợ hiện có cũng như giải pháp đang nghiên cứu để giúp doanh nghiệp đầu tư NOXH, nhà ở cho thuê có thể tiếp cận vốn vay dễ dàng, thuận lợi hơn. 

Trả lời doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Tài chính TP HCM cho biết theo chính sách hiện hành, mức trần lãi vay cho một dự án NOXH/nhà ở cho thuê là 200 tỷ đồng trong thời hạn 7 năm, Nhà nước thực hiện cấp bù ngân sách cho khoản lãi vay này.

Bên cạnh đó, Sở Tài chính đang phối hợp xây dựng cơ chế mới theo hướng nâng mức vốn tối đa được hỗ trợ lên 300 tỷ đồng và kéo dài thành 10 năm, Nhà nước sẽ cấp bù phần lãi vay cho dự án. Hiện chính sách đã trình, HĐND chưa thông qua. Ông Toàn kỳ vọng đề xuất sẽ được xem xét thông qua tại kỳ họp tháng 12/2026, qua đó có thêm nguồn lực hỗ trợ các dự án NOXH, nhà ở cho thuê.

Ngoài ra, Sở Tài chính đang phối hợp cải cách thủ tục để nhà đầu tư được tiếp cận vốn dễ dàng hơn, giảm giá bán và giá nhà cho thuê.  

Thông tin thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Song Bảo Kỳ, Giám đốc Quỹ phát triển nhà ở TP CHM cho biết, sắp tới đơn vị sẽ nghiên cứu thực hiện nhiều phương án như: trực tiếp đầu tư xây dựng NOXH để tạo ra quỹ NOXH cho thuê; tiếp nhận và khai thác quỹ nhà công đủ điều kiện để thực hiện việc cho thuê; nhận chuyển giao hoặc mua lại quỹ nhà phù hợp quy định để khai thác cho thuê.

Với mỗi phương án, đơn vị sẽ có đánh giá về mặt pháp lý, nguồn vốn, công tác quản lý vận hành và khả năng chi trả của người thuê. Thời gian tới, Quỹ sẽ phố hợp với Sở Xây dựng, Sở Tài chính đề xuất danh mục, mô hình tài chính và lộ trình thực hiện để trình cơ quan có thẩm quyên xem xét.