Báo cáo thị trường chung cư của Avison Young ghi nhận trong quý III/2026, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM đạt hơn 11.500 căn. Tâm điểm rổ hàng mới bắt đầu dịch chuyển mạnh về trục phía Nam và khu Tây Bắc, Đông Bắc nhờ các cú hích hạ tầng lớn. 

Giá căn hộ sơ cấp trung bình toàn thành phố đạt 3.850 USD/m2 (tương đương gần 100 triệu/m2). Thị trường không còn chứng kiến làn sóng tăng giá diện rộng mà phân hóa theo chất lượng hạ tầng và thương hiệu phát triển. Tốc độ tăng giá đã chững lại và bắt đầu sàng lọc khách mua có năng lực tài chính thực. 

Cụ thể, khu vực lõi trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm củng cố vị thế phân khúc siêu sang ở mức 7.000 - 15.000 USD/m2 (181 - 389 triệu/m2). Rổ hàng cao cấp khu Đông và khu Nam dao động ổn định quanh mức 3.800 - 5.500 USD/m2 (98 - 143 triệu/m2). 

Tại khu Tây, một dự án hạng sang được phát triển và thiết lập mặt bằng giá kỷ lục 4.500 - 4.800 USD/m2 (116 - 124 triệu/m2). Theo Avison Young, diễn biến này phản ánh giá chung cư khu vực TP HCM cũ, nơi có quỹ đất nội thành cạn kiệt, đã hình thành giá sàn neo cao dần. Chi phí đất, chi phí đền bù giải tỏa cao khiến các chủ đầu tư đẩy định vị sản phẩm lên chuẩn cao cấp để bảo toàn biên lợi nhuận, gián tiếp xóa bỏ hoàn toàn phân khúc nhà ở bình dân trong ranh giới TP HCM cũ.

Những thị trường vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu đóng vai trò đáp ứng nhu cầu an cư vừa túi tiền của người lao động đô thị với mức giá sơ cấp duy trì lần lượt ở mức 1.800 - 2.800 USD/m2 (46 - 73 triệu/m2) và 1.900 - 4.500 USD/m2 (49 - 117 triệu/m2). 

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường căn hộ TP HCM quý III giảm về mức 28%, phản ánh dòng tiền đầu cơ suy yếu trước rào cản chi phí vốn.

Trong bối cảnh tỷ suất sinh lời cho thuê nội đô hiện chỉ đạt ngưỡng 3 - 4%/năm, mặt bằng lãi suất vay mua nhà thả nổi neo ở ngưỡng 12 - 15%/năm, thị trường tiếp tục thanh lọc những nhà đầu tư lướt sóng.

Tâm lý chung phụ thuộc vào nhóm khách hàng sở hữu dòng tiền tự có và nhu cầu tích sản an toàn. Thị trường sơ cấp giữ mặt bằng giá cao để bù đắp chi phí vốn. Trong khi thị trường thứ cấp chứng kiến sự phân hóa, các dự án đã có sổ hồng ghi nhận thanh khoản ổn định, còn những sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc hết thời hạn ưu đãi lãi suất phải chịu áp lực giảm giá 5 - 10% 

Người mua nhà ở thực và nhà đầu tư dài hạn ưu tiên các dự án thanh toán kéo dài nhằm giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Sự phân hóa thanh khoản thể hiện rõ rệt khi phân khúc căn hộ vừa túi tiền tại những khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An được nhóm khách hàng mua thực quan tâm và có tỷ lệ giao dịch thành công cao.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang tại nội đô ghi nhận tốc độ bán hàng thận trọng, giao dịch tập trung vào tệp khách hàng mua tích sản dài hạn bằng vốn tự có.

Theo Avison Young, tâm lý khách mua nhìn chung ở trạng thái phòng thủ. Song, cộng hưởng từ quy hoạch và phát triển hạ tầng được đẩy mạnh đã góp phần giải tỏa nút thắt tâm lý, thị trường không bị rơi vào cảnh đóng băng hoàn toàn. 

Giai đoạn 2027 - 2030, tổng nguồn cung căn hộ tại TP HCM dự kiến đón hơn 25.000 sản phẩm và chia làm nhiều đợt mở bán, bắt đầu kéo dài từ năm sau. Đây được xem là lượng nguồn cung lớn sẽ hoàn thành và đón được điểm rơi hạ tầng vào khoảng năm 2030.

Đơn vị dự báo thị trường căn hộ TP HCM sẽ bước vào chu kỳ bứt phá dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Tại đây, mô hình phát triển đô thị nén gắn liền mạng lưới giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 1 và các trục vành đai sẽ dẫn dắt hơn 60% tổng lượng hấp thụ của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.     

Nhiều dự án dự kiến hoàn thành trong năm 2029 - 2030 như Eco Smart City của chủ đầu tư Lotte (12.500 căn), Vinhomes Lotus Migga của Vingroup (3.800 căn), Noble Crystal Riverside của Sunshine (3.125 căn), Akari City Phase 3 của Nam Long (1.755 căn), The Metropoli của Sơn Kim Land (1.000 căn), Sarene Residenc của Đại Quang Minh (500 căn), Masterie Thanh Da của Masterise Homes... 

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21”, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group cho rằng, trong khoảng 2 - 3 năm tới, phân khúc chung cư tại các đô thị lớn có thể sẽ chịu áp lực giảm giá đáng kể.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ mức chênh lệch lớn giữa chi phí đầu vào và giá bán căn hộ trên thị trường trong những năm qua. Việc này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh khi thị trường bước vào giai đoạn nguồn cung dồi dào hơn. 

Vị này dự báo giai đoạn 2028 - 2030 có thể là thời điểm thị trường chung cư TP HCM (cùng với Hà Nội) bước vào một đợt điều chỉnh đáng kể. Khi nguồn cung trên thị trường trở nên dồi dào hơn cùng sự tham gia mạnh mẽ của phân khúc nhà ở xã hội, giá chung cư tại đây có thể giảm khoảng 40%.