Thái Nguyên được biết đến là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bắc Bắc Bộ, có vị trí thuận lợi khi cách sân bay Nội Bài 50 km, cách trung tâm Hà Nội 75 km và cảng Hải Phòng 200 km.

Đây là điểm giao thông quan trọng với hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sông hình rẻ quạt kết nối nhiều tỉnh thành, gồm quốc lộ 3 nối Hà Nội đi Bắc Kạn, Cao Bằng và cửa khẩu Việt Nam - Trung Quốc; quốc lộ 1B đi Lạng Sơn; quốc lộ 37 kết nối với Bắc Giang, Tuyên Quang; đường Hồ Chí Minh... Ngoài ra còn có hệ thống đường sông Đa Phúc - Hải Phòng, đường sắt Hà Nội - Thái Nguyên. 

Thời gian sắp tới, Thái Nguyên sẽ đón thêm hàng loạt dự án bất động sản lớn nhỏ.

Tại huyện Phú Bình, công ty TNHH Nhân Đạt Tiến vừa được chấp thuận là nhà đầu tư KCN Thượng Đình với quy mô 128 ha và vốn đầu tư trên 2.486 tỷ. 

Trước đó vào tháng 1, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Yên Bình 3 nằm trên địa bàn xã Điềm Thụy và xã Nga My. Dự án diện tích trên 295 ha, tổng vốn trên 4.139 tỷ và được đầu tư bởi CTCP Tập đoàn BMK. 

Ở TP Phổ Yên, sự kiện mở bán phân khu Yên Bình New Horizon thuộc KĐT Yên Bình Xanh ở phường Đồng Tiến diễn ra vào ngày 1/3 đã thu hút hơn 300 nhà đầu tư. Chủ đầu tư dự án là CTCP Phát triển Đô thị Yên Bình.         

KĐT Nam Tiến 2 dự kiến sẽ thi công từ quý III năm nay và hoàn thành vào quý III/2029. Dự án có tổng mức đầu tư 3.824 tỷ, được góp vốn bởi liên danh Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, mã: SGR), Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG) và CTCP Hưng Thịnh Incons (mã: HTN). 

KĐT sinh thái nghỉ dưỡng tại TP Phổ Yên do Công ty TNHH MDA E&C (Hàn Quốc) đầu tư, dự án có quy mô khoảng 10.000 tỷ và dự kiến tháng 9/2025 đưa vào hoạt động giai đoạn 1.       

Tại TP Thái Nguyên, tòa tháp đôi BV Diamond Hill 38 tầng mới được CTCP BV Land (mã: BVL) đã được khởi công hồi cuối năm 2024 và sẽ hoàn thành công tác thông báo đủ điều kiện mở bán vào tháng 6/2025. 

Bên cạnh đó, khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm TP Thái Nguyên ở gần Quảng trường Võ Nguyên Giáp dự kiến sẽ thực hiện từ quý II/2025 - quý II/2029, với tổng vốn gần 900 tỷ.

Khu thể thao sân golf Tân Thái tại huyện Đại Từ đã cơ bản hoàn thiện hạng mục san lấp mặt bằng, tạo hình thô, kết nối nội bộ... dự kiến đưa vào khai thác trong tháng 8/2025. Dự án có diện tích 84,2 ha, tổng mức đầu tư trên 500 tỷ và chủ đầu tư là CTCP Golf Tân Thái.  

Ngoài ra vào ngày 25/3, Tập đoàn Lotte Mart đã đến nghiên cứu hợp tác, đầu tư tại Thái Nguyên. Doanh nghiệp Hàn Quốc bày tỏ mong muốn được triển khai, sớm khai trương và đưa vào sử dụng đại siêu thị tại địa phương.

Đất nóng sau Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang

Sự xuất hiện của các doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước, cộng thêm tác động từ thông tin dự kiến sáp nhập với Bắc Kạn đã khiến giá đất nền Thái Nguyên ghi nhận tăng cục bộ ở một số khu vực. 

Trao đổi với người viết, môi giới địa phương tên T. cho biết, bất động sản Thái Nguyên mới nóng lên từ khoảng giữa tháng 3, sau khi các thị trường Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang đã dần hạ nhiệt.

Cảnh mua bán diễn ra sôi động tại một số địa bàn nóng, số lượng nhà đầu tư tìm về gia tăng đáng kể so với cuối năm ngoái. 

Tại TP Sông Công, nếu như trong năm 2024, giá đất nền trong các khu tái định cư đa phần dao động 1,1 - 1,2 tỷ/lô thì nay phần lớn đã vượt mức 1,5 tỷ/lô. 

Tại TP Thái Nguyên, thông tin từ cơ quan Thuế thành phố cho biết, quý I/2025 có khoảng 3.500 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch cơ bản là chuyển nhượng đất thổ cư. Việc chuyển nhượng bất động sản ghi nhận gia tăng so với cùng kỳ năm ngoái. 

Theo môi giới T., thông tin về việc dự kiến sau khi sáp nhập với Bắc Kạn, trung tâm chính trị - hành chính của tỉnh mới sẽ được đặt tại Thái Nguyên đã khiến thị trường này nóng lên, không ít nhà đầu tư tìm mua bất động sản với hy vọng đón đầu sóng tăng giá. 

Về giá bán, một lô đất view hồ tại KĐT Thăng Long hiện được rao với giá trên 42 triệu/m2, tăng hơn 5 triệu/m2 so với trước Tết. Tại KĐT Danko City, nhiều lô đất tăng 4 - 5 giá trong hơn một tháng. 

Với tài chính từ 1,5 tỷ trở xuống, nhà đầu tư hiện rất khó tìm được đất khu vực trung tâm, gần như chỉ có thể mua được đất trong dân ở vùng ven thành phố. Nhiều lô đất diện tích lớn đã tăng giá hàng trăm triệu đồng so với cuối năm ngoái. 

Môi giới T. chia sẻ: "Trước đây tôi vẫn thường khuyên nhà đầu tư cố gắng đi khảo sát nhiều, tìm những thửa đất ở nơi giao thông thuận lợi, có sức tụ dân mà giá từ 1,5 tỷ trở xuống. Lý do bởi đó là ngưỡng an toàn, dễ mua dễ bán.

Đặc thù của thị trường Thái Nguyên là nhà đầu tư chuộng đất ven các khu công nghiệp do vừa có thể xây nhà trọ cho thuê, vừa dễ bán cho công nhân mua xây nhà định cư lâu dài. Do đó, chẳng may gặp lúc thị trường chững lại thì vẫn có cơ hội thanh khoản, bán cho người mua thực. 

Tuy nhiên, với tình hình bây giờ thì không dễ tìm được hàng đẹp giá rẻ. Đất mấy trăm triệu vẫn còn nhiều nhưng lại ở vị trí xa các khu công nghiệp hay trong ngõ cụt, thế đất xấu. Với những thửa mặt phố, đa phần đã ở ngưỡng tiền tỷ”. 

Giá đất Phổ Yên thay đổi từng ngày

Dưới góc nhìn của chị T., TP Phổ Yên đang là một trong những khu vực có thị trường đất nền nóng nhất ở Thái Nguyên lúc này. Lý do bởi địa phương tiếp giáp Hà Nội về phía Nam, nhiều nơi có mặt bằng giá đất thấp hơn so với 2 thành phố còn lại trong tỉnh là Sông Công và Thái Nguyên.  

Là người có nhiều năm buôn bán đất nền khu vực Phổ Yên, chị KA. cho hay, từ sau Tết, sàn môi giới của người này đã đón nhiều lượt khách ngoại tỉnh từ Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh,... tìm về săn đất.  

“Phổ Yên đang là miếng bánh màu mỡ cho nhà đầu tư, sức hút của thị trường không chỉ đến từ vị trí tiếp giáp Thủ đô mà còn bởi đây là thủ phủ công nghiệp. 

Cụ thể, trên địa bàn thành phố đã quy hoạch nhiều dự án lớn như KCN Điềm Thuỵ (361 ha), KCN Nam Phổ Yên (263 ha), KCN Yên Bình (400 ha), KCN Yên Bình 2 (301 ha) và KCN - Đô thị - Dịch vụ Tây Phổ Yên (868 ha). Bên cạnh đó còn 4 cụm công nghiệp gồm Tân Phú 1, Tân Phú 2, Minh Đức, Cảng Đa Phúc, với tổng diện tích 244 ha. 

Về hạ tầng giao thông, Phổ Yên có cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên, Quốc lộ 3 (cũ), tuyến đường nối ĐT 261 - ĐT 266 (tổng vốn 740 tỷ, dự kiến hoàn thành năm 2026),... chạy qua. Sắp tới Hà Nội khởi công cầu Tứ Liên, dự kiến sau khi dự án hoàn thiện sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển đến Phổ Yên. 

Ngoài ra, sau khi có thông tin về việc Lotte đến tìm hiểu đầu tư và muốn xây đại siêu thị ở Phổ Yên, một số nơi ghi nhận cảnh tượng người ra vào, cò đất vây kín suốt nhiều ngày liền tại một số nơi.

“Vài tuần trước, khi xuất hiện thông tin Lotte về làm dự án, giá đất tại KĐT Yên Bình Xanh đã tăng lên từng ngày. Có những lô cò đất mua đi bán lại của nhau rồi đẩy đất tăng tới 6 giá (mỗi mét vuông tăng thêm 6 triệu), cũng có nhà đầu tư xuống tiền cọc. Thời gian đó, tôi đã chốt được 3 giao dịch trong 2 ngày. 

Đến nay, đất ở khu Yên Bình có giá từ 23 triệu/m2, diện tích khoảng 75 - 145 m2/lô. Với những thửa giáp mặt đường, nằm trong làn 2 khu đô thị, giá bán quanh mức 29 triệu/m2. Ở làn 1, giá đất đã lên khoảng 38 triệu/m2, trong khi hồi tháng 10/2024 vẫn được rao ở mức 35 triệu/m2. 

Quanh KĐT Hồng Tiến, giá đất đã quay về mức đỉnh của năm 2021, dao động 14 - 29 triệu/m2, nhiều nhà đầu tư coi như về bờ. Còn ở KĐT Tấn Đức Central Park, nhiều thửa đất rộng 100 m2 hiện được rao với giá khoảng 3 tỷ/lô”, người này nói.  

Sốt ảo do tâm lý và tin đồn 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong quý I, sóng sáp nhập các tỉnh, thành đã kích thích cầu đầu tư tăng ở một số địa phương được đánh giá có tiềm năng phát triển sau sáp nhập, trong đó Thái Nguyên là một trong những khu vực đang thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội.   

Báo Thái Nguyên dẫn thông tin từ ông Phạm Đức Thuận, Trưởng Văn phòng đại diện VARS tại Thái Nguyên cho biết, những cơn sốt đất kiểu này thường diễn biến nhanh, tăng giá ảo do lực đẩy từ tâm lý và tin đồn.

Nếu không kiểm soát tốt, rất dễ xảy ra tình trạng nhà đầu tư nhỏ lẻ mua vào lúc giá bị thổi lên cao, sau đó mắc kẹt khi thị trường hạ nhiệt. 

Ông Thuận khuyến cáo nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động khó lường. Chỉ những nhà đầu tư am hiểu thị trường, có chiến lược trung - dài hạn và đủ tiềm lực tài chính mới có thể tối ưu hóa lợi nhuận từ cuộc chơi đầy tiềm năng nhưng cũng lắm rủi ro này.