Thị trường bất động sản đã khép lại năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực. Theo đó, niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà - chốt chặn cuối cùng để thị trường bất động sản thực sự trở về trạng thái bình thường, đã được củng cố, nhờ hàng loạt các động thái, chính sách hỗ trợ.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.

Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. 

Nguồn cung vẫn thiếu các sản phẩm phù hợp, nhà ở thương mại giá bình dân chính thức vắng bóng. Nguồn cung căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án NOXH với số lượng có được cải thiện nhưng mới chỉ đạt 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025. 

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%.

Trong cơ cấu nguồn cung chào bán mới, tỷ trọng căn hộ thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm % so với cùng kỳ. Tỷ trọng phân khúc căn hộ hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024, tăng 23 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm căn hộ có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023. 

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên hai đô thị đặc biệt.

Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán. Tuy nhiên vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.

Xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển.

Chuyên gia VARS cho rằng, luật mới đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn hơn. Khi theo quy định mới của Luật Đất đai, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng.

Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, điều này khiến nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ không được triển khai. Đặc biệt là những dự án nhắm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn do các doanh nghiệp địa ốc vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính triển khai các dự án quy mô lớn, gặp khó khăn khi phát triển dự án nhà thương mại khác do khó tự thỏa thuận với người dân trong công tác giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nhỏ cũng không đủ năng lực, kinh nghiệm để cạnh tranh đấu giá, đấu thầu từ quỹ đất do Nhà nước phát triển. 

Nhiều nút thắt cần gỡ

Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng theo giới chuyên gia, điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể “rẻ” và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp.

Bởi các dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại,  tiện ích nội khu cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu rất lớn. Đồng thời, các chủ đầu tư lớn thường phát triển dự án ở các khu vực ven đô hoặc khu vực có tiềm năng, với quỹ đất lớn nhưng giá trị đất ngày càng cao, đặc biệt khi được quy hoạch đồng bộ.

Do đó, các chuyên gia VARS cho rằng, để thị trường phát triển bền vững hơn, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Cụ thể, đầu tiên là cần tiếp tục rà soát các dự án gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.

Thứ hai, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án đang triển khai, giúp các dự án dang dở “hồi sinh”.

Thứ ba, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án bất động sản vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Thứ tư, nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường.

Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước. Trong khi hầu hết các doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính nên mới buộc phải chuyển nhượng dự án.

Rất nhiều nhà đầu tư, nhất là các chủ đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn hồi sinh các dự án dang dở, có nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn, thì lại gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.

Với phân khúc NOXH, VARS đề xuất cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt trong công tác lập quy hoạch. Yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng. 

Đối với các doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng song song với việc tiếp tục chủ động tích cực phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để tháo gỡ, vướng mắc cho các dự án, cần bám vào luật mới để có hướng đi phát triển đúng đắn. Các chủ đầu tư vừa và nhỏ có thể nghiên cứu phát triển các dự án vừa sức ở các thị trường ven, các thị trường mới, nơi có quỹ đất còn lớn, giá chưa quá cao.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Tổ tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, muốn thị trường bất động sản có nhà giá rẻ thì cần phải tăng cung, phê duyệt dự án thật nhanh và phê duyệt nhiều.

Bên cạnh đó, các địa phương cần ghìm giá đất thương mại dịch vụ xuống càng thấp càng tốt nếu không sẽ rất khó thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, các địa phương phải có chính sách thu hút như thuế, phí và điều chỉnh cho phù hợp.  

Ngoài ra, cần kiểm soát nguồn cầu bằng thuế. Song, theo vị này thuế là công cụ được nhiều quốc gia sử dụng nhưng đã từng thất bại, trong đó có Mỹ và Trung Quốc. Tại Việt Nam, ông Nghĩa kỳ vọng trong kỷ nguyên mới sẽ có những hành động và biện pháp phi thường để giải quyết vấn đề tăng giá bất động sản hiện tại.