Trong khuôn khổ phiên thảo luận về Bất động sản tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, các chuyên gia đều có chung nhận định rằng, đầu tư bất động sản theo mô hình TOD (phát triển đô thị theo các đầu mối giao thông) là một xu hướng tiềm năng trong những năm tới.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, hạ tầng phát triển thì bất động sản phát triển theo, và TOD sẽ là xu thế, là trend marketing cho các dự án bất động sản sắp tới. 

Nói về việc phát triển TOD tại TP HCM, ông Đinh Thế Hiển cho biết, nơi đây có một số điểm tương đương với đại đô thị Seoul (Hàn Quốc) và Tokyo (Nhật Bản). Như Tokyo, họ có 6 đô thị vệ tinh, tạo nên một đại đô thị chiếm 56% dân số và gần 50% GDP cả nước. Với Seoul thì cũng chiếm hơn 50% dân số và 50% GDP toàn quốc. Hai đại đô thị này tập trung đầy đủ hoạt động tài chính, dịch vụ, cảng... 

"TP HCM mới và một phần Đồng Nai như Nhơn Trạch, Long Thành, một phần tỉnh Tây Ninh mới như Bến Lức... có dáng dấp như vậy. Khu vực này cũng đã dần hình thành những đô thị vệ tinh. Về hạ tầng thì đến năm 2027 gần như sẽ đồng bộ, từ sân bay, cảng biển cho tới các trục đường kết nối... Tôi cho rằng, khu vực này có thể thu hút được khoảng 30 - 40 triệu dân, tức chiếm khoảng 1/3 dân số cả nước," TS. Đinh Thế Hiển nói.

Các tuyến metro là một trong những loại hình giao thông, vận tải "xương sống" cho việc phát triển TOD. Tuy nhiên, việc phát triển metro không phải đơn giản, từ nguồn vốn cho đến chính sách đầu tư... Nhìn lại các tuyến metro đã triển khai thời gian qua, có những tuyến làm tới 10 năm, thậm chí lâu hơn thế.

Vậy lần này, làm sao để triển khai metro trong thời gian ngắn hơn? Ông Hiển gợi ý, với các tuyến giao thông có tính kết nối trong phạm vi một tỉnh và thành phố thì nhà nước có thể giao cho doanh nghiệp tư nhân.

Tuy nhiên, doanh nghiệp tư nhân thì cũng phải cần nguồn vốn ban đầu để thực hiện. Theo TS. Đinh Thế Hiển, cần phải có giải pháp để doanh nghiệp huy động được nguồn vốn ngoại, hạn chế việc sử dụng vốn trong nước.

"Nếu chúng ta dùng vốn nội địa thì cũng là từ ngân hàng. Nhà nước giao cho một công ty tự huy động vốn, cuối cùng công ty này cũng vay ngân hàng. Khi ngân hàng cho vay các công ty này thì ngân hàng lại hạn chế cho vay doanh nghiệp sản xuất," ông Hiển nói.

Để huy động được nguồn vốn ngoại, Chuyên gia Đinh Thế Hiển gợi ý nên lập một sàn giao dịch trái phiếu trong Trung tâm tài chính quốc tế sắp thành lập. Sàn trái phiếu này sẽ giúp kết nối dòng vốn quốc tế vào đầu tư TOD, trong đó có bất động sản và các tuyển metro.

"Trái phiếu là nguồn vốn nhanh nhất, lớn nhất đưa vào các dự án có tính an toàn và đường dài, như các dự án hạ tầng hay các dự án liên quan có nguồn thu vững chắc. Chúng ta cần có sàn giao dịch trái phiếu đặt ở Trung tâm tài chính quốc tế thì mới tương xứng.

Ở New York, số lượng giao dịch trái phiếu gấp 3 lần cổ phiếu. Quỹ nơi tôi đang hợp tác luôn tìm những trái phiếu an toàn, vững chắc để đầu tư. Chúng ta cũng chú ý là một tổ chức tài chính của Trung Quốc đã huy động được 300 tỷ USD trái phiếu. Tức là, đối với trái phiếu, các tổ chức nước ngoài họ cũng rất cần nếu dự án tốt và chúng ta kiểm soát tốt.  

Tôi hy vọng rằng, Trung tâm tài chính sẽ triển khai tốt, và chắc chắn phải thành công rồi, nhưng về các sản phẩm tạo ra là gì, thì tôi mong có một sàn trái phiếu và trong sàn trái phiếu đó, trái phiếu tốt nhất vẫn là bất động sản. Như vậy thì mới đưa vốn ra được," ông Hiển chia sẻ ý kiến.