Trình bày Tờ trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo lần này kế thừa cơ bản phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đồng thời làm rõ không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở chính sách.

Về kinh doanh quyền sử dụng đất, dự thảo sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (BĐS), chuyển nhượng dự án BĐS theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật liên quan. 

Về hợp đồng kinh doanh BĐS, dự thảo làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng, thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư, mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh BĐS.

Liên quan đến nội dung thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS, dự thảo đã bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh BĐS bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Dự thảo cũng đã sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật, đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất dùng chung.

Bên cạnh đó, có một số nội dung mới như bổ sung quy định giao dịch BĐS, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch BĐS. 

Ngoài ra, bổ sung quy định có tính nguyên tắc về chủ đầu tư dự án BĐS thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT), đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án BĐS thì được đưa BĐS vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh.

Giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm đồng bộ với quy định pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật về đất đai.

Dự thảo còn bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, BĐS, các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Về phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, dự thảo phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS tại địa phương, thay cho theo luật hiện hành thì thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ. 

Cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính. Rà soát tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính. Cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh. 

Tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính (UBKTTC) Phan Văn Mãi đã trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Về điều kiện đưa BĐS vào kinh doanh đối với các dự án BĐS trên quỹ đất thanh toán dự án BT, cơ quan này đề nghị nghiên cứu không nhắc lại quy định của pháp luật PPP về phạm vi dự án BT thuộc diện thanh toán bằng hình thức giao đất. Thay vào đó, quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật PPP, nhằm tránh cách hiểu khác nhau. 

Về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm UBKTTC đề nghị quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh.

Cần làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án. Có quy định kiểm soát các khoản thu khác có tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép. 

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án. Song, có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án. Qua đó, tránh dẫn đến dự án bị đình trệ kéo dài, gây lãng phí, không bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, bổ sung đánh giá các phương án khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng.

Chủ nhiệm UBKTTC cho biết, có ý kiến đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng điều kiện nhất định. Đồng thời, có quy định cụ thể về xác định trách nhiệm không thực hiện và bảo vệ bên thứ ba trong trường hợp này. 

Về hợp đồng kinh doanh BĐS, đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh BĐS và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cụ thể cần giải quyết và giá trị gia tăng của chính sách, chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro thì đề nghị chưa quy định tại dự thảo. 

UBKTTC cũng đề nghị làm rõ quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu.

Bên cạnh đó, cần làm rõ một số trường hợp liên quan đến hai dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Đề nghị Chính phủ rà soát kỹ lưỡng, xác định rõ những trường hợp thực sự cần thiết, bắt buộc phải công chứng để quy định cụ thể tại luật hoặc nghị định. Quy định thống nhất Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi. Đối với phương án đề xuất giao quy định tại nghị định, đề nghị bổ sung nội dung cụ thể tại dự thảo nghị định, đồng thời có phương án sửa đổi, bổ sung Luật Công chứng. 

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính yêu cầu báo cáo rõ thời điểm dự kiến có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, rà soát bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất về hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.