"Đổi vàng lấy nhà Vinhomes" là một trong những từ khoá hot được người dùng tìm kiếm và chia sẻ trên mạng xã hội và các nhóm nhà đầu tư trong sáng nay. 

Theo đó, sáng 25/5, CTCP Vinhomes (Mã: VHM) phát đi thông cáo về chương trình quy đổi vàng nhàn rỗi để thực hiện các giao dịch mua nhà tại các dự án của doanh nghiệp. Chương trình là sự phối hợp triển khai của Vinhomes và các Công ty Vàng bạc Đá quý (hiện chưa được công bố).

Với chính sách mới này, người dân có thể quy đổi vàng thành tiền để mua nhà và sau 5 năm có quyền chọn tiếp tục nắm giữ nhà hoặc nhận lại khoản tiền tương đương 110% giá trị số vàng đã dùng để mua nhà (giá vàng được tính tại thời điểm sau 5 năm chứ không phải thời điểm quy đổi ban đầu).

Chiến dịch được quảng bá là một phương thức chuyển hoá nguồn lực từ vàng trong dân sang bất động sản, là giải pháp “chắc ăn lợi nhuận kép” - vừa nắm giữ tài sản an toàn, vừa không bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

Ngay thời điểm công bố, chương trình đã nhận được nhiều sự quan tâm bình luận của giới đầu tư và các chuyên gia phân tích. 

Chuyên gia Phạm Thế Anh chỉ ra 4 rủi ro của phương thức

Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng Khoa kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU), hoạt động này về bản chất giống với hợp đồng mua lại vàng (repo). Người bán vàng hôm nay và được nhận lại vàng sau 5 năm cùng với lãi suất (vàng) khoảng gần 2%/năm và có thêm lựa chọn là mua đứt căn nhà đó.

Chuyên gia cho rằng có một số rủi ro từ cách làm này. Thứ nhất, vàng đang đang được sử dụng như phương tiện thanh toán cho bất động sản. Thứ hai, vàng đang được huy động và trả lãi.

"Cả hai điều này đều làm tăng hiện tượng “vàng hóa”, người dân lại định giá bất động sản theo vàng, tăng tích trữ vàng, làm suy yếu VND và chính sách tiền tệ.", ông Thế Anh chia sẻ.

Thứ ba, ông cho rằng việc biến một hàng hóa/tài sản có thể thương mại với thế giới (ở đây là vàng) thành một tài sản “bất động” (bất động sản), không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những sản phẩm bất động sản có giá vượt xa thu nhập của người dân cũng sẽ tạo rủi ro cho thị trường.

Bởi vì, theo ông, nếu cuối cùng số vàng này không nằm lại các kho dự trữ của nhà nước thì khả năng chống đỡ các cú sốc từ bên ngoài sẽ suy giảm.

Cuối cùng, ông cũng bày tỏ lo ngại về khả năng thanh toán của doanh nghiệp trong tương lai nếu giá kim loại quý này tăng đột biến như thời gian vừa qua.

"Trong vòng 5 năm, nếu giá vàng tăng đột biến như mấy năm qua, doanh nghiệp sẽ mất khả năng hoàn trả vàng (quy đổi ra tiền) nếu không có biện pháp phòng ngừa rủi ro phù hợp. Người dân lúc đó chỉ còn cách tìm đến cơ quan quản lý mà “ăn vạ”", ông chia sẻ.

Chuyên gia Hồ Quốc Tuấn: Dòng tiền luôn là bài toán lớn

Chia sẻ trên trang Đọc chậm, ông Hồ Quốc Tuấn -Giảng viên cao cấp và Giám đốc chương trình Thạc sĩ Tài chính & Kế toán tại Đại học Bristol, Vương quốc Anh, đã thực hiện phân tích cấu trúc tài chính của hình thức thoả thuận này.

Theo đó, người tham gia sẽ đồng thời nắm giữ các thành phần gồm: (1) Giao dịch mua tài sản là BĐS tại dự án Vinhomes theo giá thị trường; (2) Quyền bán lại nhà sau 5 năm và nhận về giá trị bằng 110% giá vàng tại thời điểm đó.

Hiểu đơn giản là sau 5 năm, người tham gia có hai option lựa chọn là tiếp tục giữ nhà (thường thực hiện khi giá BĐS tăng mạnh) hoặc chọn lấy giá trị 110% của giá vàng tại thời điểm đó để hưởng lợi từ tăng giá vàng và 10% lợi tức (lựa chọn khi giá nhà tăng ít, vàng tăng mạnh).

Phân tích về rủi ro của bên mua và bên bán, chuyên gia Hồ Quốc Tuấn cho biết với người nhà đầu tư họ sẽ không thiệt gì ngoại trừ "rủi ro đối tác": khi đối tác vỡ nợ sẽ không ai tiếp quản để thực hiện cam kết đó. Đây là rủi ro chính mà nhà đầu tư phải chịu về mặt cấu trúc sản phẩm.

Còn về phía Vinhomes, dưới vai trò là người "bán quyền chọn" sẽ gặp rủi ro trong trường hợp giá vàng tăng mạnh còn giá nhà tăng ít hoặc giảm. Khi đó, nhiều nhà đầu tư sẽ lựa chọn việc lấy lại 110% giá trị vàng khiến doanh nghiệp đứng trước áp lực thanh khoản.

Chuyên gia cũng chỉ ra hai lựa chọn mà Vinhomes có thể lựa chọn để phòng ngừa rủi ro cho mình gồm:

Phương án thứ nhất là doanh nghiệp có thể mua quyền chọn vàng/USD trên thị trường quốc tế, chi phí option chỉ chiếm một phần nhỏ tổng tiền huy động được. Trường hợp này, doanh nghiệp cũng phải đối mặt rủi ro tỷ giá USD/VND, tuy nhiên cũng sẽ được hỗ trợ bởi nhiệm vụ điều hành giữ ổn định tỷ giá nhất định của Ngân hàng Nhà nước.

Phương án thứ hai, doanh nghiệp có thể chuyển giao toàn bộ số vàng huy động được cho một định chế kinh doanh vàng chuyên nghiệp. Định chế này có nghĩa vụ quản lý, phòng ngừa rủi ro và cam kết trả về cho Vinhomes dòng tiền tương ứng 110% giá trị vàng sau 5 năm.  Đổi lại, Vinhomes chia sẻ một phần lợi nhuận từ việc bán nhà hoặc trả một khoản phí quản lý rủi ro cho tổ chức đó.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh mặc dù lựa chọn phương án nào thì dòng tiền vẫn là một vấn đề lớn nếu kịch bản rủi ro xảy ra khi mức tăng giá vàng cao hơn giá bất động sản.