Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới.   

"Lĩnh vực địa ốc sẽ có sự chọn lọc sâu sắc vào 2026, nhất là trong bối cảnh khách hàng ngày càng thông minh, thị trường sẽ trở nên khó tính và cạnh tranh khốc liệt hơn bao giờ hết. Cơ hội - thách thức đều rất lớn và đan xen lẫn nhau", Chủ tịch GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp dự báo tại một hội thảo mới đây.       

Còn bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP HCM nhận định, BĐS 2026 sẽ không bước vào chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. 

 Giá chung cư tăng chậm

Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cả nước có khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở mới trong 2025 - mức cao nhất kể từ 2019. Lượng chung cư mới giá trên 100 triệu/m2 chiếm tỷ trọng 25%, tương đương hơn 20.000 căn hộ, gấp gần 10 lần năm 2024. Căn hộ bình dân hoàn toàn vắng bóng.

Giá bán căn hộ mới bình quân trong 2025 tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng lần lượt khoảng 100 triệu/m2 (tăng 40% so với 2024), 111 triệu/m2 (tăng 23%) và 83 triệu/m2 (tăng 14%). Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư Thủ đô tăng hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng trong thời gian ngắn. Đà tăng chậm lại vào cuối năm, thị trường xuất hiện tình trạng rao bán cắt lỗ của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong đợt sốt nóng.

Trao đổi với người viết, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội dự báo giá chung cư chưa hạ nhiệt ít nhất trong nửa đầu năm 2026 vì nhiều lý do. Bảng giá đất mới sát giá thị trường làm tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư (gồm tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng…). Giá nguyên vật liệu, nhân công và các chi phí tài chính khác cũng trong xu hướng tăng, buộc chủ đầu tư phải tính vào giá bán. 

Vấn đề lệch pha cung cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung 2026 được dự báo cải thiện hơn so với hiện tại, song phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc trung và cao cấp. Các dự án bình dân vẫn khan hiếm, khiến mặt bằng giá trung bình bị kéo lên cao. Tuy nhiên, mức tăng giá có thể sẽ không cao như giai đoạn vừa qua.

Chuyên gia Avison Young cũng dự báo việc áp dụng bảng giá đất mới, điều chỉnh chính sách thuế và quy trình phê duyệt dự án sẽ tạo áp lực tăng lên chi phí phát triển và giá bán trong 2026. Thị trường phải đối mặt với rủi ro bất định pháp lý, áp lực tài chính, nguy cơ tăng nóng cục bộ và cạnh tranh giữa các dự án mở bán cùng thời điểm. Cả chủ đầu tư và người mua sẽ tiếp cận thị trường một cách thận trọng hơn. 

Siết chặt hoạt động đấu giá đất  

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt khi mức độ quan tâm của người mua trên thị trường giảm 22% trong 3 quý cuối năm 2025, khoảng 40% môi giới phản ánh giao dịch sụt giảm. Sau cơn sốt chóng vánh theo tin sáp nhập, hiện giá đất nền nhiều địa phương chững lại, mua bán chậm.  

Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn cho rằng, hiện nay nhiều ngân hàng thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ nên thanh khoản của đất nền sẽ khó hồi phục, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng. Nếu hạ tầng tại những khu vực nhà đầu tư đu đỉnh không có đột phá mạnh mẽ, thời gian chôn vốn có thể còn lâu hơn nữa. Với nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính, tài sản có pháp lý sạch thì nên bình tĩnh, chờ thị trường hồi phục hoặc khi có quy hoạch hỗ trợ.  

Trao đổi với người viết, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS của VARS chia sẻ, đất nền vốn là phân khúc nhạy cảm, phần lớn phục vụ đầu tư, đầu cơ. Do đó, khi có thông tin mang tính chất vĩ mô, thị trường sẽ chịu tác động, dễ lên nhanh xuống nhanh.

Người dân hay có thói quen đầu tư theo tâm lý đám đông, sóng cũ vừa qua thì đợt mới rất khó hình thành trong thời gian ngắn. Sau sáp nhập, thị trường đất nền khó tiếp tục ghi nhận diễn biến đáng chú ý như hồi đầu 2025.  

Ngoài ra, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo Luật Đất đai. Trong đó quy định tăng mức đặt cọc đấu giá đất với trường hợp giao đất ở cho cá nhân lên 10 - 50% giá khởi điểm, thay cho mức 5 - 20% như trước. Người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá 2 - 5 năm, trường hợp không nộp đủ tiền sẽ bị cấm tham gia 6 tháng đến 3 năm. 

Chuyên gia VARS dự báo các quy định siết chặt sẽ khiến nhóm đầu cơ giảm mạnh và không còn dễ dàng thực hiện hành vi thao túng đất đấu giá như một số vụ việc trong quá khứ, tránh tạo tâm lý FOMO cho thị trường. Loại hình này khó lặp lại cơn sốt ảo trên diện rộng như năm 2024.

Hai xu hướng định hình thị trường nhà liền thổ

Với phân khúc nhà liền thổ, theo ghi nhận của Avison Young, thị trường Hà Nội duy trì mặt bằng giá cao trong cả năm 2025. Tại khu vực vành đai 2 - 3, giá nhà liền kề khu Đông khoảng 7.200 - 8.800 USD/m2, biệt thự khoảng 10.000 - 12.800 USD/m2. Ở khu Tây, giá biệt thự khoảng 14.000 - 16.000 USD/m2, một số dự án cao cấp vượt 30.000 USD/m2. Từ vành đai 3,5 - 4, mặt bằng giá phổ biến khoảng 4.800 - 8.000 USD/m2. Các khu vực Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm giá dao động 7.700 - 13.460 USD/m2, một số dự án trung tâm vượt 15.400 USD/m2 . 

Mặt bằng giá sơ cấp ở TP HCM cũng duy trì ở ngưỡng cao, trung bình 7.200 - 9.500 USD/m2 tại quý IV/2025. Sau sáp nhập, những khu vực vệ tinh có lợi thế về quỹ đất và triển vọng hạ tầng sẽ tạo động lực cho nguồn cung tương lai như Bình Dương (công nghiệp phát triển, nhu cầu ở thực ổn định), Bà Rịa - Vũng Tàu (thị trường dần thích ứng giữa BĐS nghỉ dưỡng và các sản phẩm sở hữu lâu dài).

Avison Young dự báo từ 2026 trở đi, phân khúc nhà liền thổ bước vào giai đoạn tăng trưởng theo chiều sâu, trọng tâm không còn nằm ở mở rộng quy mô nguồn cung mà chuyển sang nâng cao chất lượng phát triển và tính bền vững. Hai xu hướng định hình thị trường trong trung và dài hạn gồm mô hình TOD và BĐS xanh - đô thị sinh thái. Việc mở rộng mạng lưới metro, vành đai sẽ thúc đẩy hình thành các dự án nhà ở có khả năng kết nối cao.  

Một số dự án đóng góp vào nguồn cung 2026 gồm FLC Premier Park (chủ đầu tư là Tập đoàn FLC), Him Lam Vĩnh Tuy (Him Lam), Mailand Hà Nội (Keppel Land) ở Hà Nội. Hay The Global City - Giai đoạn tiếp theo (Masterise), Vạn Phúc City - Giai đoạn tiếp theo (Đại Phúc), Panomax River Villa (TTC Land), Fifa City (Fifa Invest), Zeit Geist - Giai đoạn tiếp theo (GS E&C), Solina (Khang Điền) ở TP HCM. 

Dòng tiền dần quay lại BĐS nghỉ dưỡng

Sau giai đoạn “ngủ đông”, BĐS nghỉ dưỡng đã đón nhận những dấu hiệu tăng nhiệt trong 2025. Nhiều dự án tỷ USD được đồng loạt khởi công giúp tạo sức nóng cho thị trường như Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân (44.000 tỷ đồng) của Vinpearl, Tổ hợp đô thị nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí Bà Nà - Suối Mơ (52.000 tỷ đồng) hay Khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn (51.555 tỷ đồng) của Sun Group. 

Bên cạnh đó, Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng - giải trí cao cấp, sân golf và khu dân cư Monbay Vân Đồn (24.883 tỷ đồng) được phê duyệt cho Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Hải Đăng (thuộc HDMon Holdings), Khu nghỉ dưỡng Nam Hội An (tên thương mại Hoiana, 4 tỷ USD) được triển khai giai đoạn 2…  

Theo số liệu từ VARS, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng 2025 đạt khoảng 16.000 sản phẩm (gấp 3,6 lần năm 2024), ghi nhận hơn 9.000 giao dịch (gấp 4 lần năm 2024). Nhu cầu đầu tư dần quay trở lại thị trường trong bối cảnh loạt dự án lớn triển khai trên cả nước, hoạt động du lịch phục hồi, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh. 

Sang năm 2026, DKRA dự báo nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dao động 1.200 - 1.500 căn (tập trung chủ yếu ở Phú Thọ, Ninh Thuận, Khánh Hòa), nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng khoảng 1.000 - 1.200 căn (phần lớn ở Khánh Hòa) và condotel khoảng 2.500 - 3.000 căn (phân bổ chủ yếu tại TP HCM, Khánh Hòa, Quảng Ninh).  

9.000 ha đất công nghiệp chờ gia nhập thị trường

Biến động thuế quan là điểm nhấn nổi bật trên bức tranh BĐS công nghiệp năm qua. Cụ thể vào tháng 4/2025, Tổng thống Trump tuyên bố áp thuế đối ứng 46% với Việt Nam. Song đến tháng 8/2025, sau quá trình đàm phán, Bộ Công thương cho biết Mỹ đã giảm mức thuế xuống còn 20%. Theo báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), vốn FDI thực hiện tại Việt Nam năm 2025 ước đạt 27,62 tỷ USD - mức cao nhất trong 5 năm qua.  

Trung tâm phân tích Chứng khoán Shinhan Việt Nam nhận định: “Dòng vốn FDI tăng trưởng kỷ lục cùng những nỗ lực của Chính phủ trong việc hợp tác với Mỹ, qua đó giảm mức thuế đối ứng, sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. 

Việt Nam có mức thuế tương đối cạnh tranh trong khu vực, không tạo ra sức ép quá lớn cho các doanh nghiệp xuất khẩu. Một số quốc gia cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam trong thu hút FDI như Ấn Độ và Brazil đang chịu mức thuế cao hơn lên đến 50%, giúp nước ta duy trì lợi thế". 

Đánh giá giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua, Chứng khoán Vietcombank dự báo nguồn cung KCN từ 2026 sẽ gia tăng đáng kể khi xét đến số lượng dự án được phê duyệt trong thời gian qua. Chỉ tính trong 2025, khoảng 30 KCN mới được chấp thuận đầu tư với tổng diện tích khoảng 9.000 ha.

Về triển vọng thị trường, phía Bắc sẽ là điểm sáng thu hút FDI nhờ vị trí giáp Trung Quốc (việc Hoa Kỳ và các thị trường lớn siết chặt quy định xuất xứ hàng hóa sẽ thúc đẩy doanh nghiệp Trung Quốc dịch chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam), nguồn cung mở rộng với giá hấp dẫn (giá thuê KCN phía Bắc khoảng 141 USD/m2/kỳ, thấp hơn 26% so với phía Nam), có hạ tầng kết nối biên giới với dự án đường sắt Hải Phòng - Hà Nội - Lào Cai đang được đẩy mạnh triển khai. 

Tại phía Nam, Bình Dương cũ duy trì vai trò đầu tàu khi nguồn cung dự kiến bổ sung 1.000 ha từ KCN Bàu Bàng mở rộng và KCN Cây Trường mở rộng. Về dài hạn, quỹ đất chuyển đổi tại Tân Uyên, Bình Mỹ, Hưng Hòa (trục DT741 & 747A) sẽ là điểm sáng khu vực. Đây là nguồn cung có thể triển khai nhanh và hưởng lợi từ cao tốc TP HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành.

Một số địa phương khác được dự báo hình thành các trung tâm FDI mới như Đồng Nai (động lực từ sân bay Long Thành kéo theo những dự án kết nối từ các tỉnh phía Nam), Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (lợi thế nhờ cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, khu thương mại tự do Cái Mép Hạ, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu), Tây Ninh (giá thuê rẻ, quỹ đất lớn, là cửa ngõ kết nối TP HCM với miền Tây và Đồng bằng Sông Cửu Long).