Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước.

Riêng tại Hà Nội và TP HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng. 

"Giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn tiếp tục neo ở mức cao, cơ cấu nguồn cung còn mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với đại bộ phận người dân", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay.

Thống kê mới đây của Savills cũng chỉ ra, trong cả năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ vẫn đứng ở mức cao. Nguồn cung mới đạt mức cao nhất so với cùng kỳ trong 5 năm trở lại đây (giai đoạn 2021–2025), dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm 2019.

Trong khi nguồn cung và thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá bán đã ghi nhận mức tăng mạnh trong thời gian dài. Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn hơn 200% so với năm 2019.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, sang năm 2026 giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.

Chuyên gia chỉ ra một số yếu tố cho thấy mặt bằng giá khó có khả năng hạ nhiệt ít nhất trong nửa đầu năm 2026. Trước hết là tác động của Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá sát hơn với thị trường. Điều này làm gia tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc các chủ đầu tư phải phản ánh vào giá bán. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù nguồn cung năm 2026 được dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao.

Nghiên cứu áp thuế để hạn chế đầu cơ

Kết luận phiên họp thứ 5 của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh quan điểm rằng mọi chính sách nhà ở phải hướng tới người dân, lấy người dân làm trung tâm, làm chủ thể; không để ai bị bỏ lại phía sau.

Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành, địa phương phải thực hiện các mục tiêu đề ra về nhà ở xã hội, phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, bền vững theo chủ trương của Đảng và pháp luật của Nhà nước.

Đồng thời phải kéo giảm giá nhà ở thương mại, nhất là chung cư, xuống mức hợp lý, phù hợp sự phát triển chung của đất nước. Kiểm soát tín dụng vào các động lực tăng trưởng kinh tế, hướng tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên và có chính sách quản lý rủi ro với tín dụng vào bất động sản. 

Thủ tướng giao Bộ Tài chính nghiên cứu kỹ các chính sách thuế theo chỉ đạo nhằm hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản, hướng dòng vốn đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. 

Thủ tướng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng đẩy nhanh giải ngân các chương trình tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo đúng đối tượng, đúng mục đích, đúng quy định. Phân tích, đề xuất tháo gỡ khó khăn cho giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (qua hai năm triển khai vẫn thấp).

Song song với đó, điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, hiệu quả; kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, không để dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường, hướng dòng vốn vào các dự án nhà ở có giá phù hợp, dự án nhà ở xã hội và hoạt động sản xuất kinh doanh, phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số.