Quốc hội vừa đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (hiệu lực từ ngày 1/1/2026). 

Theo đó, tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được giảm từ năm sau. Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở và một số trường hợp khác được phép chuyển sang đất ở thì tiền sử dụng đất sẽ không còn phải nộp toàn bộ 100% phần chênh lệch như trước.

Cụ thể, đối với diện tích đất chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người sử dụng đất phải nộp 30% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu là 50% khoản chênh lệch. Đối với diện tích vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì phải nộp 100% khoản chênh lệch. Ưu đãi chỉ áp dụng 1 lần cho 1 hộ gia đình, cá nhân, tính trên 1 thửa đất.

Nghị quyết cũng nêu rõ quy định chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực)  đến trước ngày 1/1/2026 (thời điểm áp dụng quy định mới). 

Cụ thể, nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất. Nếu đã nộp thì sẽ được tính lại theo quy định mới và được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất/ trừ vào nghĩa vụ tài chính khác/ hoàn trả bằng tiền.   

Hạn chế mua gom, chuyển đổi đất ồ ạt

LS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản bày tỏ tán thành và đánh giá cao quy định mới Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Ông cho biết, về bản chất thì đây chính là giải pháp đã được Bộ Tài chính đưa ra hồi tháng 9/2025 khi trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Các nội dung này sau đó đã được lồng ghép vào Nghị quyết của Quốc hội. 

Ví dụ nếu người dân có 1.000 m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thuộc tỉnh X. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200 m2.

Nếu họ muốn chuyển toàn bộ 1.000 m2 đất nông nghiệp này sang đất ở thì: 200 m2 đầu tiên sẽ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, 200 m2 tiếp theo phải nộp 50% mức chênh lệch, 600 m2 còn lại phải nộp 100% mức chênh lệch.

Chuyên gia đánh giá, đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (hệ quả của việc bảng giá đất tăng).

Bên cạnh đó, mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ được tính 1 lần cho 1 hộ gia đình, cá nhân và tính trên 1 thửa đất. Việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho nhiều nhất là 2 lần hạn mức giao đất ở.

Điều này giúp đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách, tránh trường hợp có đối tượng lợi dụng ưu đãi, đi mua gom hàng loạt thửa đất và chuyển mục đích sử dụng rồi bán kiếm lời.

Ngoài ra, điều khoản chuyển tiếp trong Nghị quyết cũng được ông Đỉnh đánh giá cao về tính hợp lý. 

Cụ thể, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến trước ngày quy định mới có hiệu lực (ngày 1/1/2026) thì cho phép áp dụng hiệu lực hồi tố theo hướng có lợi.

Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch). 

Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất. Trường hợp số tiền tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người dân được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất/ trừ vào nghĩa vụ tài chính khác/ hoàn trả bằng tiền. 

Theo chuyên gia, đây là quy định hồi tố rất nhân văn và đảm bảo công bằng giữa những người đã nộp và những người chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.   

Vẫn cần định giá đất nông nghiệp sát thị trường  

Trao đổi với người viết, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) lại chia sẻ góc nhìn khác. 

“Tinh thần chính sách là đúng, là hợp lý. Tuy nhiên, tôi nghĩ cách thức thực hiện dường như còn mang tính toán học, hơi máy móc và đi theo lối cũ”, ông Võ nói. 

Theo chuyên gia, thay vì tính khoản tiền mà người dân phải nộp theo diện tích (lần lượt ở mức 30%, 50%, 100% nếu diện tích đất chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, vượt hạn mức không quá 1 lần, vượt hạn mức quá 1 lần), thì nên quy định chi tiết hơn theo hướng phân loại mức giảm dựa trên mục đích cuối cùng của người dân sau khi chuyển đổi đất.

Chính quyền địa phương có thể dựa vào cơ sở dữ liệu công dân, thông tin đăng ký chỗ ở… để xác định rõ hoàn cảnh cụ thể của từng trường hợp. 

Ví dụ nếu hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở để có thêm không gian sinh sống, cho con cái xây nhà… thì đây là mục đích chính đáng, nên hỗ trợ giảm trừ. Trái lại, nếu chuyển đổi đất chỉ để bán ra thị trường kiếm lời thì sẽ khiến đất đai tăng giá, không nên hỗ trợ nhiều. 

Mục đích sau cùng vẫn là nhằm giải quyết câu chuyện an sinh xã hội. Vị này cho rằng, chính sách phải có ranh giới, nếu để tất cả đều được chuyển đổi đất dễ dàng và đều được hưởng ưu đãi thì có nguy cơ “loạn” thị trường.

Bên cạnh đó, hiện đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn chưa được định giá theo sát thị trường. Điều này không giống với đất ở - đã được định giá theo sát thị trường, khiến chính sách chưa thống nhất theo đúng nguyên tắc. 

Ông Võ kiến nghị: “Nếu định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì giá đất nông nghiệp sẽ tăng lên. Từ đó, khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp sẽ thu hẹp, tiền phải nộp khi chuyển đổi đất sẽ được giảm, giúp người dân hưởng lợi nhiều hơn.

Lẽ ra đây là bước đầu tiên mà chúng ta phải làm. Không nên để đất ở thì theo giá thị trường, mà đất nông nghiệp lại định giá theo phương pháp thu nhập. 

Thực tế với quy định mới, số tiền mà người dân phải nộp khi chuyển đổi đất là vẫn lớn, dù đã được giảm 50 - 70% so với hiện hành. Lý do bởi bảng giá đất đang ở mức cao hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đây.”  

Ngoài ra, việc ưu đãi chỉ áp dụng 1 lần cho 1 hộ gia đình, cá nhân và tính trên 1 thửa đất giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền. 

Song, theo chuyên gia, trên thực tế có những trường hợp phát sinh nhu cầu chuyển đổi đất vào nhiều thời điểm khác nhau. Đơn cử như khi các con cái trong gia đình trưởng thành và lập gia đình, cần tách khẩu, người dân sẽ có nhu cầu chuyển đổi đất lần thứ 2, thứ 3… để có thêm nơi sinh sống, đây là mục đích chính đáng. Lúc này, việc ưu đãi chỉ áp dụng 1 lần là chưa hợp lý. 

Về lâu dài, nên có chính sách riêng về đất ở xã hội tại khu vực nông thôn để giải quyết nhu cầu an cho người dân, tương tự như việc đô thị có chính sách riêng về nhà ở xã hội.