UBND TP Hải Phòng vừa qua đã có báo cáo về tình hình phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm qua, đồng thời xác định các phương hướng phát triển trong giai đoạn tới.

Theo báo cáo, ngành BĐS đóng vai trò hạ tầng kinh tế của toàn bộ hệ thống công nghiệp - logistics - đô thị cảng của thành phố. Sau sắp xếp đơn vị hành chính, thành phố có điều kiện đặc biệt thuận lợi về quỹ đất, hạ tầng giao thông, kết nối vùng và thu hút FDI, tạo nền tảng cho phát triển BĐS công nghiệp, logistics và đô thị ven biển.

Nhờ vị trí địa lý chiến lược, Hải Phòng trở thành trung tâm BĐS công nghiệp - logistics lớn nhất miền Bắc, được hưởng lợi trực tiếp từ cảng nước sâu Lạch Huyện và các tuyến cao tốc liên vùng. 

Giai đoạn 2021 - 2024, giá trị tăng thêm (VA) của hoạt động kinh doanh BĐS duy trì đà tăng ổn định, từ khoảng 11.280 tỷ đồng vào năm 2021 lên 13.660 tỷ đồng năm 2024.

Năm 2025, VA ước đạt khoảng 17.880 tỷ đồng, tương đương 6 - 7% nội bộ khu vực dịch vụ (dao động theo chu kỳ tín dụng và tiến độ đầu tư dự án).

BĐS công nghiệp - logistics tiếp tục là trụ cột, chiếm khoảng 45% cơ cấu ngành, hưởng lợi trực tiếp từ cụm Đình Vũ - Lạch Huyện - Deep C - VSIP - Nam Sách/Kinh Môn, đáp ứng nhu cầu mặt bằng cho FDI chế biến chế tạo và logistics kho lạnh - phân phối thương mại điện tử.

Nhà ở đô thị chiếm khoảng 35% cơ cấu ngành, chuyển dịch mạnh sang đô thị ven biển - ven sông - Bắc Sông Cấm, cùng nhu cầu nhà ở công nhân quanh khu công nghiệp. Thương mại - du lịch chiếm 20%. 

Hải Phòng sau sáp nhập đã hình thành các cực phát triển vành đai công nghiệp - đô thị - logistics từ bến cảng nước sâu Lạch Huyện về Đình Vũ - Hải An - Thủy Nguyên, nối tiếp tỉnh Hải Dương cũ (Chí Linh - Kinh Môn - Nam Sách). Tính liên thông hạ tầng cảng - cao tốc - ICD - kho trung chuyển giúp tỷ lệ lấp đầy khu/cụm công nghiệp duy trì mức cao, kéo theo cầu đất công nghiệp và BĐS phụ trợ.

Sau giai đoạn 2022 - 2023 thắt chặt tín dụng, rà soát pháp lý, giai đoạn 2024 - 2025 Hải Phòng ghi nhận xu hướng tăng tốc giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý và mở khóa vốn cho các dự án khu đô thị, BĐS công nghiệp, hạ tầng thương mại.

Nhu cầu nhà ở thực (đặc biệt phân khúc nhà ở xã hội/NƠXH, nhà ở công nhân) tăng theo lực hút việc làm khu công nghiệp; khả năng hấp thụ phân khúc cao cấp cải thiện nhưng không đồng đều giữa trung tâm - ven đô. 

Giai đoạn 2021 - 2024, thành phố đã phê duyệt 35 dự án BĐS mới, trong đó có 10 khu đô thị, 9 khu công nghiệp mở rộng và 5 khu dịch vụ - du lịch ven biển. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt trung bình 87%, cao hơn bình quân vùng 20%.

Việc hoàn thành cao tốc ven biển, cầu Bến Rừng, và tuyến kết nối Lạch Huyện - Đình Vũ tạo hạ tầng xương sống cho phát triển chuỗi BĐS công nghiệp - logistics - đô thị cảng.

Đặc biệt, từ năm 2023, thị trường BĐS công nghiệp - kho bãi phục hồi mạnh. Các doanh nghiệp FDI thuê đất công nghiệp dài hạn như VSIP, Deep C, Nam Cầu Kiền, Tân Trường... đã góp phần nâng giá trị thuê và tăng tỷ lệ lấp đầy. 

Tuy nhiên, BĐS Hải Phòng vẫn còn một số hạn chế.

Đầu tiên, thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng và chu kỳ lãi suất. Hoạt động đầu tư dự án còn phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, trong khi các kênh vốn dài hạn (REIT, quỹ đất, PPP) chưa phát triển. Giai đoạn 2022 - 2023, lãi suất tăng cao khiến nhiều dự án chậm tiến độ, chi phí tài chính lớn, ảnh hưởng đến thanh khoản và giá bán sản phẩm trên thị trường. 

Kế đến, thủ tục phê duyệt dự án vẫn kéo dài. Một số dự án trọng điểm như KCN Tràng Duệ 3, Nam Tràng Cát chậm triển khai vì vướng xác định giá đất, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính. Thị trường cũng thiếu quỹ đất nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; thiếu cơ sở dữ liệu thị trường minh bạch...

5 cực phát triển bất động sản

Một số dự án nghỉ dưỡng trên đảo Cát Bà. (Ảnh: Hoàng Huy).

UBND TP Hải Phòng đánh giá, BĐS địa phương đang ở giai đoạn phát triển bền vững, có chọn lọc, chuyển trọng tâm từ đầu cơ sang BĐS sản xuất - hạ tầng - đô thị cảng. Đến năm 2030, nếu hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai - quỹ phát triển đô thị - đấu giá minh bạch, Hải Phòng có thể trở thành trung tâm BĐS công nghiệp - logistics - đô thị xanh hàng đầu miền Bắc.

Sau sáp nhập, thành phố có nhiều tiềm năng khi không gian phát triển BĐS công nghiệp - đô thị - dịch vụ được mở rộng, tạo vành đai đô thị - công nghiệp liên vùng quy mô trên 2.500 km.

Nhờ đó, Hải Phòng có thể phát triển 5 cực động lực BĐS.

Đầu tiên là Khu đô thị trung tâm hành chính hiện hữu, thương mại, dịch vụ tổng hợp. Thứ hai là cực Đình Vũ - Lạch Huyện phát triển logistics, kho lạnh, đô thị cảng.

Thứ ba là cực Bắc Sông Cấm - Thủy Nguyên phát triển đô thị hành chính - tài chính. Cực Đồ Sơn - Cát Bà phát triển du lịch - dịch vụ - nghỉ dưỡng.

Cuối cùng, cực Hải Dương - Kinh Môn - Nam Sách được xác định phát triển mô hình BĐS công nghiệp - đô thị vệ tinh.

Phương hướng phát triển BĐS của Hải Phòng sẽ tập trung vào khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội và khu tái định cư ven trung tâm, ưu tiên Bắc Sông Cấm, Thủy Nguyên, An Dương, Kiến Thụy, Đồ Sơn.

Tập trung phát triển đô thị ven biển - đảo gắn với không gian sinh thái và du lịch (Đồ Sơn - Cát Bà - Cát Hải). Bảo đảm tối thiểu 30% dự án phát triển đô thị có quỹ nhà ở xã hội.

Kế đến, mở rộng Khu kinh tế ven biển và các khu công nghiệp mới: Nam Đình Vũ, DeepC, VSIP, Nam Cầu Kiền, và cụm công nghiệp vệ tinh tại Hải Dương sau sáp nhập. Hoàn thiện các dự án du lịch sinh thái, resort cao cấp tại Cát Bà, Đồ Sơn.

Hình thành các tổ hợp trung tâm thương mại, hội chợ - triển lãm, phố tài chính, khu thương mại dịch vụ tại Hải An, Hồng Bàng, Bắc Sông Cấm. Hoàn thành xây dựng khu Thương mại Tự do Hải Phòng vào 2030.