DKRA Group vừa cập nhật những diễn biến mới của nhiều phân khúc bất động sản tại khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam, Thừa Thiên Huế trong quý III. 

Đất nền thứ cấp tăng giá

Với đất nền, nguồn cung sơ cấp quý III ghi nhận 1.126 sản phẩm từ 16 dự án, tăng 45% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới duy trì tình trạng khan hiếm, chiếm khoảng 5% tỷ trọng cung sơ cấp, giảm 4% so với quý III/2023.

Thanh khoản thị trường phục hồi, lượng tiêu thụ tăng 80% so với cùng kỳ. Tuy nhiên sức cầu chung vẫn duy trì ở mức thấp, tương đương khoảng 8% trên tổng nguồn cung. Quảng Nam là địa phương dẫn dắt thị trường khu vực với nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ đạt tỷ trọng lần lượt 81% và 54%.  

Về giá bán trong quý III, đất nền sơ cấp tại Đà Nẵng dao động 27,2 - 126,4 triệu đồng/m2, tại Quảng Nam khoảng 11,3 - 61,6 triệu đồng/m2. Thừa Thiên Huế không ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong quý. Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ so với thời điểm đầu năm do ảnh hưởng của chi phí đầu vào. 

Trên thị trường thứ cấp, giá tăng phổ biến 3 - 5% so với quý II, thanh khoản cải thiện đáng kể, giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, sổ đỏ trao tay. 

Dự kiến trong quý IV, nguồn cung đất nền mới ở khu vực này sẽ cải thiện, đạt mức tăng khoảng 100 - 150 sản phẩm (riêng Thừa Thiên Huế duy trì tình trạng khan hiếm dự án mới). Nền kinh tế phục hồi, hệ thống pháp lý hoàn thiện, lãi suất vay mua bất động sản hạ nhiệt,… được kỳ vọng sẽ tạo sự phục hồi cho thị trường đất nền.  

Tiêu thụ căn hộ đạt hơn 1.000 căn

Với căn hộ, nguồn cung sơ cấp trong quý III có 2.267 căn, tăng 32% so với cùng kỳ, đều tập trung tại Đà Nẵng. Trong đó, giá căn hộ tại quận Ngũ Hành Sơn dao động 26 - 85 triệu đồng/m2, quận Hải Châu khoảng 35 - 175 triệu đồng/m2, quận Liên Chiểu khoảng 26 - 64 triệu đồng/m2, quận Sơn Trà khoảng 56 - 88 triệu đồng/m2.

Lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 1.058 căn, gấp 2,8 lần cùng kỳ, phần lớn ghi nhận từ các dự án phân khúc hạng A tại quận Sơn Trà. Trên thị trường thứ cấp, giao dịch tập trung ở các dự án đã bàn giao nhà, thuận tiện di chuyển về trung tâm thành phố.

Dự báo quý IV, nguồn cung mới có thể khởi sắc nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà được kỳ vọng tăng cao giai đoạn cuối năm. Số lượng dự kiến đạt 2.000 - 3.000 căn, tập trung tại một số khu vực các quận Hải Châu, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu của TP Đà Nẵng. Căn hộ hạng A tiếp tục sản phẩm chủ đạo. Giá bán dự báo tiếp tục neo ở mức cao. 

Nhà liền thổ cũ bán hàng chậm, đóng giỏ hàng 

Với nhà phố, biệt thự, nguồn cung sơ cấp trong quý III đạt 867 căn, tăng 22% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Nguồn cung mới tăng 37%, phần lớn tập trung tại 1 dự án ở Đà Nẵng (chiếm tỷ trọng 85%).

Sức cầu có tín hiệu tích cực khi lượng tiêu thụ tăng 1,6 lần so với quý III/2023. Giao dịch tập trung cục bộ tại 1 dự án mới mở bán trong quý. Riêng với những dự án cũ, tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. 

Xét theo địa phương, Đà Nẵng chiếm 51% tổng nguồn cung và 98% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn khu vực. Tỷ trọng nguồn cung sơ cấp của Thừa Thiên Huế và Quảng Nam lần lượt là 42% và 7%. 

Mặt bằng giá sơ cấp trong quý III duy trì ổn định. Với thị trường thứ cấp, giá giảm trung bình 4% so với giai đoạn cuối năm 2023, chủ yếu tập trung ở nhóm các dự án đã triển khai lâu năm, xây dựng chậm tiến độ, chưa hoàn thiện pháp lý. 

Theo DKRA, nhìn chung thị trường có sự tăng trưởng so với cùng kỳ nhưng mức tăng không đáng kể và chỉ tập trung cục bộ tại một vài dự án nhất định. Dự báo trong 3 tháng cuối năm, nguồn cung nhà liền thổ mới tiếp tục khan hiếm, sản phẩm đưa ra thị trường phần lớn đến từ dự án đã mở bán từ trước.

Niềm tin khách hàng chưa quay lại với BĐS nghỉ dưỡng

Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp của loại hình biệt thự đạt 232 căn, giảm 4% so với cùng kỳ, chủ yếu từ dự án cũ. Nhiều dự án gặp vấn đề pháp lý không thể ra hàng. Hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm cao cấp có giá trị lớn, khiến thanh khoản gặp khó, không phát sinh giao dịch trong quý. 

Mặt bằng giá bán sơ cấp neo cao. Cụ thể, giá biệt thự Đà Nẵng dao động 18,6 - 100,5 tỷ đồng/căn, ở Quảng Nam khoảng 25,9 - 73 tỷ đồng/căn, Thừa Thiên Huế 9,1 - 52,8 tỷ đồng/căn. 

Theo đơn vị, niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại, nhiều nhà đầu tư quay lưng với thị trường do lo ngại về tính pháp lý cũng như hiệu quả khai thác khi hoạt động kinh doanh du lịch vẫn còn nhiều khó khăn. 

Đơn vị dự báo xu hướng đóng băng vẫn tiếp tục tiếp diễn, cả nguồn cung và thanh khoản đều chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.  

Với loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp trong quý III ở mức thấp, chủ yếu từ dự án đã mở bán từ những năm trước. Thị trường không có giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp dao động 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn.

Sản phẩm thứ cấp cũng ghi nhận diễn biến ảm đạm tương tự khi không phát sinh giao dịch. Hàng loạt dự án chưa được đưa vào khai thác sử dụng đã gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, những sai phạm trong vấn đề pháp lý của các dự án cũng có tác động tiêu cực, khiến thanh khoản gặp khó.

Với loại hình condotel, nguồn cung sơ cấp quý III tăng 2% so với cùng kỳ, vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 và chủ yếu đến từ dự án cũ. Nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng trong 2 năm qua do sự thận trọng của nhiều chủ đầu tư trước tình hình khó khăn.

Quảng Nam và Đà Nẵng chiếm 93% tổng nguồn cung sơ cấp khu vực. Lượng tiêu thụ tăng gấp đôi so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Quảng Nam. Những dự án sơ cấp khác hầu như đóng giỏ hàng, không phát sinh giao dịch.

Giá bán sơ cấp tiếp tục đi ngang. Giá condotel ở Đà Nẵng dao động 33 - 148 triệu đồng/m2, ở Quảng Nam khoảng 38 - 156 triệu đồng/m2, ở Thừa Thiên Huế khoảng 22 - 27 triệu đồng/m2. 

Việc nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công không đảm bảo do thiếu vốn cùng với sự khó khăn trong thanh khoản khiến thị trường tiếp tục trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi. 

Dự báo trong quý IV, chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng, nguồn cung mới của bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng. Nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp.