Kiểm soát giao dịch ngắn hạn tại các đại đô thị mới

Suốt nhiều thập kỷ trôi qua, chính sách bất động sản tại Việt Nam chủ yếu xoay quanh câu chuyện tăng nguồn cung như mở rộng quy hoạch, tháo gỡ pháp lý, thúc đẩy triển khai dự án mới.

Theo đề án khu đô thị đa mục tiêu vừa được UBND TP Hà Nội phê duyệt, người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu sẽ không được bán lại trong vòng 3 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền. Nếu muốn chuyển nhượng trước thời hạn, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư với mức giá tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng.

Đây là một trong những quy định mới với nhà ở thương mại trên thị trường hiện nay. Quy định không được bán lại trong 3 năm theo đề án được kỳ vọng giảm hiện tượng thổi giá, mua suất ngoại giao hoặc lướt sóng trong giai đoạn đầu mở bán, có thể khiến mặt bằng giá ổn định hơn và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người mua để ở thực.

Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà Hà Nội liên tục leo thang vài năm gần đây, việc kiểm soát tốc độ đầu cơ có thể trở thành một công cụ điều tiết mới bên cạnh câu chuyện tăng nguồn cung. Dữ liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy giá căn hộ Hà Nội liên tục lập mặt bằng mới trong giai đoạn 2023 - 2025, nhất là ở phía Đông và các đại đô thị mới.

Đáng chú ý, các khu đô thị đa mục tiêu không được định nghĩa đơn thuần như dự án nhà ở thương mại. Theo đề án, các khu đô thị này sẽ tích hợp nhiều chức năng gồm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở cho thuê cùng các không gian thương mại, dịch vụ, logistics đô thị, trường học, y tế và khu vực việc làm.

Mục tiêu là hình thành các khu đô thị nơi người dân có thể sinh sống, học tập và làm việc trong cùng một không gian thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào khu vực nội đô. Cơ cấu nhà trong khu đô thị được tổ chức theo hướng ưu tiên phục vụ công tác tái thiết đô thị khu vực trung tâm thành phố, giãn dân nội đô, bố trí tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm, đồng thời bảo đảm yêu cầu an sinh xã hội, phát triển đô thị đồng bộ và cân đối nguồn lực đầu tư.

Một nội dung đáng chú ý khác là đề án cho phép chuyển quỹ nhà tái định cư dư thừa sang nhà ở xã hội sau 12 tháng không sử dụng, trong bối cảnh nhiều khu tái định cư từng rơi vào tình trạng bỏ trống, xuống cấp sau thời gian dài không sử dụng mà nhu cầu nhà ở xã hội vẫn rất lớn.

Singapore, Tokyo, Seoul đã giãn dân ra sao?

Mô hình hạn chế chuyển nhượng để phục vụ chiến lược phát triển nhà ở và giãn dân thực tế đã được áp dụng tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, đặc biệt là ở châu Á từng đi qua giai đoạn tương tự khi giá nhà leo thang nhanh hơn khả năng tiếp cận của người dân.

Tại Singapore, người mua nhà ở xã hội HDB (loại hình nhà ở chiếm phần lớn nguồn cung) phải trải qua thời gian cư trú tối thiểu trước khi được phép bán lại căn hộ. Phần lớn dự án phải giữ tối thiểu 5 năm, một số khu vực trung tâm thậm chí kéo dài hơn nhằm hạn chế đầu cơ và giữ khả năng tiếp cận nhà ở.

Trong thời gian chờ, chủ nhà không được phép bán lại căn hộ, không được cho thuê toàn bộ nhà và thậm chí bị hạn chế mua thêm bất động sản khác. Đồng thời, Singapore còn áp thuế với người bán nhà trong thời gian ngắn để giảm hoạt động lướt sóng ngắn hạn. Các biện pháp này được Singapore sử dụng đồng thời để kiểm soát giá nhà và hỗ trợ chiến lược phát triển các đô thị vệ tinh.

Hầu hết đô thị lớn trên thế giới khi phát triển đến một ngưỡng nhất định đều phải xử lý bài toán giãn dân khỏi khu trung tâm.Tại Nhật Bản, Tokyo từng phát triển nhiều đô thị mới vùng ven như Tama New Town nhằm giảm áp lực dân số cho khu vực lõi đô thị trung tâm.

Singapore cũng phát triển theo mô hình các đô thị vệ tinh độc lập, nơi nhà ở được xây cùng trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, ga metro và việc làm nhằm giảm áp lực lên khu trung tâm, hạn chế tình trạng toàn bộ dòng người phải đổ về trung tâm mỗi ngày.

Hàn Quốc cũng từng xây các đô thị mới quanh Seoul để kéo dân ra ngoài lõi đô thị, đồng thời kết hợp các biện pháp siết đầu cơ khi giá nhà tăng nóng.

Điểm chung của các mô hình này là đô thị mới luôn được gắn với hạ tầng giao thông lớn, đầy đủ tiện ích sống, làm việc, học tập và kiểm soát đầu cơ trong giai đoạn đầu để tránh giá tăng quá nhanh trước khi hình thành cộng đồng cư dân thực.

Khác với Singapore - nơi phần lớn nhà ở thuộc hệ thống nhà ở xã hội, Hà Nội đang áp cơ chế hạn chế chuyển nhượng ngay với một phần nhà ở thương mại.

Hà Nội đang hình thành các cực dân cư mới ở đâu?

Nhìn lại vị trí các đại đô thị tại Hà Nội, nếu giai đoạn trước phía Tây là trung tâm của các đại đô thị mới thì vài năm gần đây, trục phát triển bắt đầu dịch chuyển sang phía Đông và Bắc sông Hồng như Đông Anh, Mê Linh, Gia Lâm…, nơi còn quỹ đất lớn và thuận lợi để hình thành các cực dân cư mới.

Hai khu đô thị đa mục tiêu đầu tiên vừa được khởi công đều nằm ở khu vực Bắc sông Hồng. Trong đó, dự án Bắc Thăng Long Urban City rộng gần 700 ha do liên danh Handico, Sunshine và Thái Nam phát triển được định hướng triển khai đến năm 2032.

Một dự án khác quy mô khoảng 696 ha do Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng đầu tư dự kiến triển khai từ năm 2026 đến 2029.

Theo lộ trình, Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2030 đưa vào vận hành 2-3 khu đô thị đa mục tiêu để đánh giá hiệu quả trước khi mở rộng mô hình.

Các dự án này được đặt gần vành đai 3, vành đai 3,5 và các trục kết nối lớn, cho thấy định hướng kéo giãn dân cư khỏi khu vực nội đô cũ sang các cực phát triển mới.

Trong nhiều năm, thanh khoản và kỳ vọng tăng giá là những yếu tố quan trọng giúp nhiều đại đô thị hút dòng tiền ngay từ giai đoạn đầu mở bán. Khi áp thêm điều kiện giữ nhà 3 năm như đề án, quy định này có thể khiến sức hấp dẫn với nhóm đầu tư ngắn hạn giảm xuống, đổi lại thị trường được kỳ vọng ổn định hơn.