Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến những bước phát triển mạnh mẽ. Theo báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong những năm gần đây cho thấy ngành sản xuất và chế biến chiếm hơn 70% tổng số FDI, phản ánh sự ưu tiên của các nhà đầu tư vào lĩnh vực này.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết phân khúc bất động sản công nghiệp đã và đang hưởng lợi lớn từ dòng vốn FDI. Nhà đầu tư phần lớn vẫn là những gương mặt quen thuộc từ châu Á, gồm Singapore, Hong Kong, Trung Quốc, Nhật Bản và Đài Loan. Trong khi các nhà đầu tư từ Mỹ và châu Âu vẫn tích cực tìm kiếm cơ hội gia tăng danh mục đầu tư tại Việt Nam.

Vốn FDI rót vào bất động sản công nghiệp có thể hiểu ở hai khía cạnh. Thứ nhất, hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh hạ tầng trong KCN của các chủ sở hữu, nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản có yếu tố nước ngoài. Trong 5 năm qua, những cái tên lớn như BW Industrial, VSIP, Mapletree, GawNP, WHA… tích cực đẩy mạnh mua quỹ đất, đầu tư hạ tầng dự án KCN mới để gia tăng và đa dạng hóa danh mục.

Thứ hai, nguồn vốn FDI từ các nhà sản xuất công nghiệp đầu tư vào Việt Nam cũng giúp thị trường bất động sản công nghiệp sôi động. Các nhà đầu tư bị bị thu hút không chỉ bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế mà còn nhiều yếu tố khác.

Việt Nam có lợi thế vị trí địa lý, chính trị ổn định, sức tiêu dùng nội địa và độ mở kinh tế tốt. Giá thuê đất để phát triển công nghiệp và giá thuê hạ tầng trong KCN tại Việt Nam vẫn còn hợp lý, trong khi doanh nghiệp còn được hưởng nhiều chính sách ưu đãi về thuế.

Ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng Cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp Avison Young Việt Nam đánh giá, dù Việt Nam được xem là “mảnh đất màu mỡ” cho các nhà sản xuất công nghiệp toàn cầu (70 - 80% vốn FDI đăng ký rót vào lĩnh vực chế biến - chế tạo trong các KCN và KKT), tốc độ tăng trưởng diện tích chậm phản ánh quá trình đầu tư xây dựng dự án kéo dài, nhất là quá trình giải phóng mặt bằng và các thủ tục pháp lý.

Luật Đất đai 2024 vừa áp dụng cũng như Luật Đầu tư sửa đổi kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn hiện hữu, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án cho doanh nghiệp. 

Nguồn cung đất công nghiệp tuy có sự gia tăng trong những năm gần đây nhưng còn khá hạn chế. Xét về số lượng KCN và khu chế xuất (KCX), Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Hồng đứng đầu cả nước với 100 và 74 KCN và KCX tính đến cuối năm 2023. Dù vậy, khi so sánh theo vùng miền, nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường miền Bắc đang có xu hướng tăng nhanh hơn miền Nam, ở cả thị trường cấp 1 và cấp 2.

Trong vòng 5 - 6 năm tới, nguồn cung kỳ vọng được đẩy nhanh và hướng về các thị trường cấp 2 nơi có thế mạnh về quỹ đất và giá thuê, cụ thể như Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ và Thái Bình đối với miền Bắc; và Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh ở miền Nam.

Ông Chí cho biết thêm, các địa phương đều cạnh tranh để thu hút dự án FDI có giá trị cao lẫn chất lượng cao. Trong 6 tháng đầu năm 2024, Bắc Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu là điểm sáng nhờ có hai dự án giá trị cao từ nhà đầu tư Hàn Quốc.

Ngoài ra, hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh hạ tầng trong KCN của các chủ sở hữu, nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản công nghiệp cũng làm tăng sức nóng cạnh tranh trên thị trường. Trong 301 KCN, KCX đang hoạt động tại Việt Nam, thị phần đất KCN đang phân mảnh tương đối đồng đều.

Trong đó có các tên tuổi lớn như VSIP, Tập đoàn Cao su Việt Nam, Viglacera, hay những gương mặt tiềm năng gồm Becamex, Sonadezi, Kinh Bắc, IDC và Tín Nghĩa. Bên cạnh đó, các nhà phát triển có yếu tố nước ngoài, như BW Industrial, Mapletree, GawNP, WHA… cũng tích cực đẩy mạnh thu mua quỹ đất, đầu tư hạ tầng dự án KCN mới để gia tăng và đa dạng hóa danh mục trong 5 năm trở lại đây.

Nhà đầu tư có xu hướng quan tâm phía Bắc hơn

Theo ông Vũ Minh Chí, các nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu nhiều vùng khác nhau khi cân nhắc đầu tư vào Việt Nam và quá trình tìm kiếm này phụ thuộc rất lớn vào các yêu cầu cụ thể của họ. Nhìn chung, thị trường miền Nam có lợi thế về lịch sử phát triển công nghiệp và nguồn nhân lực dồi dào, nhưng quỹ đất chưa phát triển không còn nhiều, thời hạn thuê không quá dài (trung bình 30 - 35 năm) và hạ tầng chưa đồng bộ khiến nhà đầu tư không có nhiều lựa chọn KCN.

Ngược lại, các thị trường miền Bắc, tuy chỉ mới phát triển mạnh trong khoảng 5 - 6 năm nay, lại có nhiều yếu tố thuận lợi như: gần cửa khẩu biên giới Trung Quốc (tiếp cận mạng lưới nhà cung cấp nguyên vật liệu), hạ tầng kết nối tốt (hỗ trợ logictics), giá thuê đất rẻ hơn khoảng 30% và thời hạn thuê dài hơn so với miền Nam (trung bình 42 - 48 năm). Vì vậy, hiện nay nhà đầu tư có xu hướng quan tâm các thị trường phía Bắc nhiều hơn. 

Tuy vậy, vị này cho rằng dư địa tăng trưởng của các thị trường phía Nam vẫn còn lớn. Chẳng hạn, Bình Dương và Đồng Nai sẽ có thêm các KCN Nam Tân Uyên 3, VSIP 3, Cây Trường, Long Thành trong thời gian tới, với KCN Cây Trường dự kiến bắt đầu cho thuê từ năm 2025.

Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh có tiềm năng trở thành điểm nóng công nghiệp tương lai nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện và giá thuê hợp lý. Riêng tại TP HCM, thành phố chú trọng phát triển công nghiệp về chiều sâu, đồng nghĩa cơ hội chuyển đổi và thu hút các ngành công nghệ cao, giảm dần các ngành thâm dụng lao động và góp phần cải thiện vị trí của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Cụ thể, thành phố đã triển khai chuyển đổi các KCN cũ sang mô hình mới, hiện đại hơn, như KCN Lê Minh Xuân 2 thành KCN y dược đầu tiên của Việt Nam, ngoài ra cũng quy hoạch thêm ba KCN mới.