"Thị trường bất động sản (BĐS) đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất theo cách không tưởng. Năm 2025 dự báo ngành địa ốc sẽ bước vào kỷ nguyên mới, sẵn sàng cho những sự thay đổi mới", Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của Chứng khoán MB, một chu kỳ mới của ngành địa ốc đang bắt đầu, dựa trên 3 trợ lực chính. Gồm các luật BĐS sửa đổi được thi hành; lãi suất đạt mức thấp sau một giai đoạn duy trì ở mức cao; cơ sở hạ tầng cải thiện giảm tải cho nội thành và tăng cường kết nối giữa các tỉnh vùng ven, khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố.

Năm 2025, mặc dù vẫn còn những khó khăn, trở ngại còn sót lại nhưng thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, các quy định pháp luật dần được hiện thực hóa và đi vào đời sống. Theo dự báo của VARS, nhiệt thị trường sẽ tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực, trong đó khu vực Miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam sẽ có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt. Cùng với đó, diễn biến mỗi phân khúc sẽ có sự khác nhau.

Câu chuyện giá chung cư tăng nóng là một trong những điểm nhấn nổi bật trên thị trường BĐS 2024. Có những thời điểm sốt nóng giá tăng theo ngày, theo tuần, nhiều chuyên gia chia sẻ đây là lần đầu tiên họ thấy tốc độ tăng giá chung cư nhanh đến vậy.

Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá, có những ý kiến cho rằng đây là chiêu trò của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng. Do đó, thực trạng này dự báo khó có thể lặp lại trong ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Uỷ viên BCH Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), câu chuyện chung cư tăng giá sẽ khó có thể tiếp diễn trong năm 2025. Bởi nguồn cung nhà ở đang dần cải thiện với loạt dự án NOXH mới được công bố gần đây, nhất là ở Hà Nội. Bên cạnh đó, trong chu kỳ BĐS mới, không có phân khúc nào là “vua” hoàn toàn mà sẽ có sự luân phiên ở mỗi thời điểm. Năm 2025, chung cư sẽ không còn là phân khúc vua như 2024. 

Đồng quan điểm ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn chia sẻ: “Trong năm 2024, giá chung cư năm đã tăng trung bình vài chục phần trăm, thậm chí cá biệt có những khu lên tới 50%. Cá nhân tôi nghĩ đà tăng bất thường sẽ rất khó lặp lại trong năm tiếp theo, có chăng xảy ra cục bộ ở một vài chỗ hay với những sản phẩm siêu sang phục vụ nhóm người mua siêu giàu. Giá BĐS không thể tăng mãi, phải có giai đoạn đi ngang, thậm chí giảm”.

Tuy nhiên, ông Long cũng cho biết ở phía người mua, kỳ vọng chung cư tăng giá là vẫn có. Theo khảo sát gần nhất của Batdongsan.com.vn với 500 người tiêu dùng, có tới hơn một nửa phản hồi cho rằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025. 

Về phía VARS, đơn vị này dự báo trong năm 2025, nguồn cung căn hộ phục hồi mạnh nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu, khiến giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao. Trên thị trường thứ cấp, giá bán không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại. 

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường đất nền ghi nhận đà hồi phục về cả mức độ quan tâm (tăng 75% tại Hà Nội và 26% tại TP HCM) lẫn giá bán (tăng 37% tại Hà Nội và 3% tại TP HCM) trong khoảng 2 năm qua.

Riêng với đất đấu giá, loại hình này vừa trải qua một năm 2024 “dậy sóng” tại Hà Nội khi hàng nghìn người đổ về các huyện ven săn đất, nhiều lô được trả giá cao ngất ngưởng. Song, đi kèm với đó là thực trạng bỏ cọc, xuất hiện trường hợp thao túng giá nhằm trục lợi, khách hàng đồng loạt bỏ cuộc khiến phiên đấu giá không thành. Thủ tướng Phạm Minh Chính đã hai lần ký công điện yêu cầu chấn chỉnh công tác đấu giá đất.  

Sang năm 2025, VARS dự báo các lô đất nền đã tách thửa, có pháp lý chuẩn chỉ tại những khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao sẽ vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng xuống tiền. Sản phẩm đã tách thửa, pháp lý đảm bảo, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, giá dưới 2 tỷ sẽ tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt. Đất đấu giá thành công với mức giá ngang bằng hoặc tăng 10% so với thị trường.  

Theo ông Nguyễn Anh Quê, trong chu kỳ BĐS mới, giai đoạn phát triển của đất nền có thể kéo dài từ năm 2025 đến khoảng giữa năm 2026, đây sẽ là phân khúc nóng trong năm nay. Với đất đấu giá, sức nóng cũng sẽ tiếp diễn trong thời gian tới.

Tại TP HCM và khu vực vùng ven, DKRA dự báo nguồn cung mới đất nền sẽ phục hồi tích cực trong năm 2025 nhờ vào sự bùng nổ của các dự án khu đô thị quy mô lớn, dao động 3.000 - 3.500 sản phẩm. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ và vẫn neo cao, thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì xu hướng hồi phục tích cực. Nhu cầu BĐS vẫn ở mức cao, tuy nhiên sức cầu thị trường được dự báo sẽ chưa thể phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động như giai đoạn năm 2019 trở về trước. 

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng đất nền sẽ là một trong 2 phân khúc chủ đạo được nhà đầu tư ưu tiên ở các thị trường tỉnh (cùng với nhà ở). Trong đó, những sản phẩm giá dao động 2,5 - 4 tỷ sẽ nhận được sự quan tâm của phần lớn người mua do mức vốn đầu tư không quá lớn. 

Riêng tại thị trường Hà Nội, lãnh đạo SGO Homes nhận định, nếu nguồn cung không được cải thiện thì sức hấp dẫn của đất đấu giá vẫn sẽ tiếp diễn trong năm 2025. Bản chất vấn đề là do thiếu cung, trong khi lực cầu ở mức rất cao. Ngoài ra, không tránh khỏi việc có sự tham gia của giới đầu cơ. S‏‏ẽ có nhiều kỷ lục đấu giá mới được thiết lập, đây là thực tế không tránh được. 

Với nhà liền thổ, theo báo cáo của CBRE, Hà Nội được đánh giá là thị trường điểm sáng về nguồn cung trong năm 2024 với hơn 6.300 căn, tăng gấp đôi so với năm 2023. Sức hấp thụ duy trì ổn định, tổng số căn bán được đạt hơn 6.100 căn, tăng 43% so với cùng kỳ.

Trong khi đó ở TP HCM, thị trường ghi nhận hơn 230 căn. Trong 2 năm gần đây, nguồn cung nhà liền thổ tại đây không đến từ các dự án đại đô thị, do đó chỉ bằng khoảng 10 - 20% so với giai đoạn 2016 - 2022.

Sang năm 2025, CBRE thông tin tổng nguồn cung biệt thự, nhà phố tại Hà Nội dự kiến vượt 7.000 căn. Bên cạnh các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu, thị trường Thủ đô sẽ ghi nhận thêm nguồn cung từ các dự án đô thị mới tại Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ trong vòng 2 - 3 năm tới.

Ở TP HCM, CBRE dự báo nguồn cung sẽ cải thiện nhờ vào các dự án mới triển khai ở khu Đông và khu Nam, năm 2025 dự kiến đạt khoảng 2.000 căn, gấp 8 lần so với năm 2024. 

Mở rộng phạm vi xa hơn, DKRA Group dự báo khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận sẽ đón nguồn cung nhà phố, biệt thự mới với khoảng 3.000 - 3.500 căn. Các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai giữ vị thế chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ. 

VARS dự báo loại hình biệt thự, liền kề sẽ trở thành tâm điểm thị trường địa ốc năm 2025. Theo đó, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng.

Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp tại dự án của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở sẽ có xu hướng tăng. Tại các dự án chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở, giá tiếp tục đi ngang.

Kết thúc năm 2024, nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có cải thiện nhưng không đáng kể. Báo cáo của VARS cho thấy, thị trường này ghi nhận khoảng 4.400 sản phẩm mới mở bán trong năm qua, tăng 40% so với năm 2023, song mới bằng 24% so với năm 2018. 

Mặt bằng giá sơ cấp, nhất là các sản phẩm nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng vẫn neo cao. Một số dự án căn hộ du lịch có giá chào bán phân khu mới/tòa mới tăng khoảng 10% so với giai đoạn chào bán trước đó. Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bắt đầu ổn định hơn sau thời gian có sự điều chỉnh giảm. Toàn thị trường có khoảng 2.500 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt hơn 50%. 

Sang năm 2025, VARS dự báo phân khúc này sẽ có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ.

Ước tính nguồn cung sẽ tăng khoảng 80% so với năm 2024, dự kiến bung hàng khi các chủ đầu tư hoàn thành việc điều chỉnh về giá bán và chính sách, sản phẩm chủ yếu là căn hộ dịch vụ tại các khu vực du lịch trọng điểm. Bên cạnh đó, một số khu vực vẫn dư thừa nguồn cung nghỉ dưỡng cao cấp chưa đưa vào vận hành do chưa hoàn thiện hạ tầng, tiện ích.

Lực cầu trên thị trường dự kiến tiếp tục được cải thiện khi hành lang pháp lý hoàn thiện trong bối cảnh du lịch, bán lẻ phục hồi tích cực. Biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch tại những dự án có phương án vận hành rõ ràng ở các tỉnh, thành có du lịch phát triển vẫn sẽ được quan tâm nhiều.

Dự báo giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao, song sẽ được điều chỉnh phù hợp hơn. Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng đi ngang tại một số nơi dư thừa nguồn cung cao cấp. Giá biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài tại các khu vực du lịch trọng điểm tiếp tục tăng trưởng khoảng 15% mỗi năm nhờ dòng tiền cho thuê bền vững.

Về tình hình mua bán, ông Lê Đình Chung, chuyên gia VARS dự báo giao dịch tiếp tục được cải thiện trong năm nay. Thanh khoản tập trung ở các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch có suất đầu tư phù hợp tại các khu vực có hạ tầng tốt và lượng khách quốc tế ổn định.