Giai đoạn 2023 - 2024 được xem là vùng đáy tương đối của thị trường bất động sản sau chu kỳ điều chỉnh mạnh. Nhiều chủ đầu tư tung chính sách hỗ trợ lãi suất ưu đãi 6 - 8%/năm trong 12 - 24 tháng đầu, ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu. Đây cũng là thời điểm giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM chững lại hoặc giảm nhẹ so với đỉnh cũ.

Từ cuối 2024 đến nay, mặt bằng giá sơ cấp ở một số khu vực đã phục hồi. Theo dữ liệu của CBRE và Savills, giá căn hộ tại hai đô thị lớn đã tăng khoảng 10 - 20% tùy phân khúc.

Chẳng hạn, đầu năm 2024, vợ chồng anh Hồng Sơn mua một căn hộ giá 3 tỷ đồng, vay 60%, tương đương 1,8 tỷ đồng. Trong hai năm đầu được hưởng lãi suất ưu đãi 7%/năm. Với dư nợ giảm dần, tổng tiền lãi gia đình anh đã trả sau hai năm khoảng 230 - 240 triệu đồng.

Bước sang năm nay, lãi suất thả nổi, tạm tính khoảng 12%/năm, số tiền mà gia đình anh phải trả cho ngân hàng hàng tháng tăng thêm đáng kể. Nếu quyết định bán căn hộ ở mức giá 3,45 tỷ đồng, tương đương tăng 15% so với thời điểm mua, thì gia đình anh có phần lãi chênh lệch 450 triệu đồng.

Tuy nhiên, phần tăng giá này không đồng nghĩa với lợi nhuận thực nhận. Ngoài khoản lãi vay gần 240 triệu đồng đã trả còn phải tính đến các chi phí khác như tất toán khoản vay trước hạn, thường khoảng 1 - 2% trên dư nợ còn lại.

Giả sử dư nợ còn 1,6 tỷ đồng và phí ở mức 1,5%, số tiền gia đình anh Sơn phải trả thêm khoảng 24 triệu đồng. Bên cạnh đó, còn có các phí môi giới bán nhà khoảng 1% trên giá trị giao dịch, tương đương hơn 30 triệu đồng; phí công chứng, sang tên khoảng 10 - 15 triệu đồng...

Sau khi trừ toàn bộ chi phí tài chính và giao dịch, phần chênh lệch thực tế có thể chỉ còn khoảng 150 triệu đồng, chưa tính chi phí cơ hội của 1,2 tỷ đồng vốn tự có ban đầu. Biên lợi nhuận vì thế mỏng hơn nhiều so với con số tăng giá tài sản 15%.

Trường hợp sử dụng đòn bẩy cao, áp lực còn rõ rệt hơn. Năm 2024, chị Hồng Nhung mua hai lô đất vùng ven với tổng giá trị 4 tỷ đồng, vay 3 tỷ đồng, tương đương 75% giá trị tài sản. Hai năm đầu được hưởng lãi suất ưu đãi 8%/năm, tổng tiền lãi đã trả xấp xỉ 450 - 480 triệu đồng.

Đến năm 2026, khi lãi suất tăng lên 13%/năm, tiền lãi mỗi tháng khoảng 32 - 33 triệu đồng. Nếu thị trường chững lại và giá chỉ tăng 5%, tài sản có thể bán được khoảng 4,2 tỷ đồng, tức tăng 200 triệu đồng so với giá mua.

Tuy nhiên, mức tăng này không đủ bù đắp tiền lãi đã trả, chưa kể phí tất toán trước hạn khoảng 2% dư nợ, tương đương hơn 50 triệu đồng, cùng phí môi giới và các chi phí khác. Trong trường hợp này, bán ra đồng nghĩa với lỗ thực tế.

Những ví dụ trên cho thấy câu chuyện giá tăng nên chưa cần lo chỉ đúng với nhóm mua ở vùng giá thấp và sử dụng đòn bẩy vừa phải. Với nhóm vay cao, kỳ vọng tăng giá nhanh hoặc đầu tư vào sản phẩm thanh khoản yếu, lãi suất tăng sẽ nhanh chóng bào mòn lợi nhuận.

CEO một doanh nghiệp môi giới bất động cho rằng so với giai đoạn 2011 - 2013, bối cảnh hiện nay có sự khác biệt nhất định. Tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản không quá cao và người mua ở thực chiếm tỷ trọng lớn hơn trong cơ cấu giao dịch.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Nam Long hay Khang Điền vẫn áp dụng chính sách giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất trong giai đoạn đầu, góp phần giảm áp lực ngắn hạn cho người mua.

Vì vậy, lãi suất tăng có thể khiến thị trường chậm lại và buộc một bộ phận nhà đầu tư cơ cấu danh mục nhưng để hình thành làn sóng bán tháo diện rộng cần thêm những cú sốc lớn hơn từ kinh tế vĩ mô hoặc dòng tiền.

Theo ông, trong bối cảnh hiện nay, việc bán nhà có lỗ hay không phụ thuộc vào ba yếu tố then chốt: Mức tăng giá thực tế, tỷ lệ vay vốn và tổng chi phí tài chính phát sinh trong suốt quá trình nắm giữ. Người mua có vốn tự có cao và tầm nhìn dài hạn vẫn còn dư địa phòng thủ, trong khi nhóm dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ đối mặt với bài toán khó hơn khi chu kỳ lãi suất thay đổi.