Trong giai đoạn 2023 - 2025, phần lớn các khoản vay mua nhà được ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi trong khoảng 2 năm đầu, một số gói dài hơn có thể kéo dài 3 - 4 năm. Do đó, những người vay trong giai đoạn này đã bắt đầu bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi từ cuối 2025.

Trong thời gian ưu đãi, lãi suất thường dao động 6 - 8%/năm nhưng khi chuyển sang thả nổi, mức lãi đã tăng đáng kể. Với nhóm ngân hàng lớn (Big4), lãi suất thả nổi hiện vào khoảng 10%/năm, tức tăng khoảng 3 điểm % so với giai đoạn ưu đãi. Trong khi đó, tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, mức lãi thả nổi hiện đã lên tới 12 - 13%/năm, tương đương tăng thêm 4 - 5 điểm %.

Sự thay đổi này khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng của người vay tăng đáng kể. Chẳng hạn với một khoản vay 3 tỷ đồng, nếu lãi suất thả nổi tăng trung bình khoảng 4 điểm %, người vay sẽ phải trả thêm khoảng 120 triệu đồng tiền lãi mỗi năm, tương đương khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng.

Trong giai đoạn lãi suất ưu đãi, với khoản vay 3 tỷ đồng, tổng tiền gốc và lãi phải trả thường khoảng 30 triệu đồng/tháng. Như vậy, khi chuyển sang lãi suất thả nổi, con số này có thể tăng lên khoảng 40 triệu đồng/tháng. Khoản chi tăng thêm này tạo ra áp lực tài chính rõ rệt đối với nhiều người vay.

Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, chiến lược phổ biến là tận dụng giai đoạn 2 - 3 năm lãi suất ưu đãi để bán sản phẩm. Khi lãi suất thấp, chi phí vốn thấp hơn nên việc nắm giữ tài sản trong ngắn hạn tương đối dễ dàng.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư không bán được trong giai đoạn ưu đãi, khi bước sang lãi suất thả nổi và áp lực dòng tiền tăng lên, xu hướng phổ biến là họ phải bán tài sản và chấp nhận giảm giá.

Ví dụ, một nhà đầu tư mua bất động sản vào năm 2024 với khoản vay 3 tỷ đồng. Trong thời gian ưu đãi, mỗi tháng họ có thể chỉ phải trả 30 triệu đồng. Thậm chí, với những khoản vay được ân hạn gốc, họ chỉ phải trả khoảng 15 - 20 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng.

Nhưng sau khi hết thời gian ưu đãi, nghĩa vụ trả nợ có thể tăng lên khoảng 40 triệu đồng/tháng. Khi chi phí tài chính tăng như vậy, nếu dòng tiền không đủ mạnh, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tài sản để trả ngân hàng.

Trong trường hợp nhà đầu tư vẫn có khả năng tài chính để “gồng”, họ có thể tiếp tục giữ tài sản. Tuy nhiên, quyết định này phải dựa trên bài toán lợi nhuận rất rõ ràng.

Giả sử lãi suất khoảng 12%/năm, khoản vay 3 tỷ đồng sẽ phát sinh khoảng 360 triệu đồng tiền lãi mỗi năm. Nếu nhà đầu tư giữ tài sản thêm 2 năm, tổng tiền lãi phải trả sẽ vào khoảng 700 triệu đồng. Trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai chưa thể cho thuê, họ phải tính toán giá trị tài sản sau 2 năm có tăng đủ để bù đắp chi phí này hay không.

Ví dụ với một căn nhà giá 5 tỷ đồng, sau 2 năm giá phải tăng lên khoảng 6 tỷ đồng thì nhà đầu tư mới có thể có lợi nhuận. Nếu giá chỉ tăng lên khoảng 5,5 - 5,7 tỷ đồng thì thực chất chỉ hòa vốn, chưa tính đến chi phí cơ hội. Bởi trong ví dụ này, nhà đầu tư còn bỏ ra 2 tỷ đồng vốn tự có. Nếu giá trị tài sản không vượt quá 6 tỷ đồng, thực tế họ đang chịu chi phí cơ hội trên phần vốn này.

Do đó, quyết định giữ hay bán tài sản của nhà đầu tư trong giai đoạn này phụ thuộc rất lớn vào kỳ vọng tăng giá của thị trường.

Khác với nhà đầu tư, người mua nhà để ở có xu hướng duy trì khoản vay lâu dài hơn. Bởi nếu bán tài sản đi, họ vẫn phải mua một nơi ở khác. Do đó, phần lớn người mua ở thực sẽ cố gắng duy trì khoản vay trong khả năng tài chính của mình thay vì bán tài sản.

Điểm khác biệt nằm ở mục tiêu sử dụng vốn. Nhà đầu tư thường sử dụng đòn bẩy tài chính trong 2 - 3 năm để tối ưu lợi nhuận và bán ra trong giai đoạn lãi suất ưu đãi. Trong khi đó, người mua ở thường xác định nắm giữ tài sản dài hạn nên bài toán tài chính được tính toán theo tầm nhìn dài hơn ngay từ đầu.

So với các chu kỳ trước, đợt tăng lãi suất đầu năm nay có tính bất ngờ khá lớn. Trong quý I và quý II năm ngoái, lãi suất ưu đãi phổ biến chỉ khoảng 6 - 7,5%/năm. Đến quý III, lãi suất tăng nhẹ thêm khoảng 1 - 1,5 điểm %, lên mức 7 - 8,5%/năm.

Tuy nhiên từ đầu năm nay, lãi suất tăng mạnh hơn dự kiến. Các khoản vay kỳ hạn 12 tháng đã lên khoảng 10%/năm, còn kỳ hạn 18 tháng lên tới 13 - 14%/năm. Thậm chí, nhiều ngân hàng đã bỏ hẳn các gói ưu đãi kéo dài 24 tháng.

Đợt tăng lãi suất thêm 1 - 2 điểm % vào quý III năm ngoái là điều thị trường có thể dự đoán bởi trước đó đã có một giai đoạn dài tiền rẻ. Nhưng cú tăng mạnh vào đầu năm nay lại nằm ngoài kỳ vọng của nhiều bên tham gia thị trường.

Tác động rõ nhất là đối với các chủ đầu tư bất động sản. Thông thường kế hoạch bán hàng của doanh nghiệp được chuẩn bị trước từ 6 tháng đến 1 năm. Khi lập kế hoạch, họ không dự đoán được lãi suất sẽ tăng mạnh như vậy.

Khi lãi suất tăng, thanh khoản thị trường suy giảm và các chính sách hỗ trợ người mua như ân hạn gốc, hỗ trợ lãi suất hay chính sách tín dụng cũng phải điều chỉnh. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, những người vay mới hiện nay cũng chịu áp lực lớn hơn bởi các khoản vay mới phải áp dụng ngay mức lãi suất cao hơn. Điều này khiến nhiều người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Phương án đảo nợ sang gói vay mới để giảm chi phí tài chính lúc này không còn khả thi. Đảo nợ chỉ có ý nghĩa khi lãi suất của khoản vay mới thấp hơn khoản vay cũ. Ví dụ trước đây, sau khi hết thời gian ưu đãi 7%, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 10 - 12%. Khi đó người vay có thể vay lại gói mới với lãi suất 6 - 7% để giảm chi phí.

Nhưng trong bối cảnh hiện nay, nếu khoản vay cũ sau ưu đãi có lãi suất ở mức 10 - 12% thì các gói vay mới cũng đã ở mức 10 - 13%. Do đó việc đảo nợ không mang lại lợi ích đáng kể.

Ngoài ra, đảo nợ còn phát sinh nhiều chi phí như phí trả nợ trước hạn (khoảng 2 - 4%), chi phí mua bảo hiểm khi vay gói mới (khoảng 1 - 2%), cũng như chi phí tài chính tạm thời khi phải tất toán khoản vay cũ trước khi ngân hàng mới giải ngân.

Tổng chi phí này có thể lên tới 3 - 5% trên giá trị khoản vay. Trong khi đó, tín dụng bất động sản hiện cũng được kiểm soát chặt hơn nên việc ngân hàng cho vay mới không phải lúc nào cũng dễ dàng.

Một sai lầm phổ biến của người sử dụng đòn bẩy tài chính là chỉ tính toán dòng tiền trong giai đoạn lãi suất ưu đãi. Khi vay mua nhà, người vay cần tính toán dòng tiền cho cả hai giai đoạn: Giai đoạn lãi suất ưu đãi và giai đoạn lãi suất thả nổi.

Ví dụ một khoản vay 20 năm với lãi suất ưu đãi 7% trong 2 năm đầu, sau đó lãi thả nổi 10  - 12%. Tuy nhiên, nhiều người lại tính khả năng tài chính dựa trên mức 7% cho toàn bộ thời gian vay. Điều này khiến họ dễ rơi vào áp lực khi lãi suất thay đổi.

Trường hợp rủi ro hơn là những khoản vay được ân hạn cả gốc và lãi trong 2 năm đầu. Khi đó, người vay có thể không phải trả bất kỳ khoản nào trong thời gian đầu, trong khi bình thường nghĩa vụ trả nợ có thể lên tới 30 - 40 triệu đồng mỗi tháng.

Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sẽ bán được tài sản trong thời gian ân hạn nên vẫn quyết định mua dù không đủ khả năng trả nợ sau đó. Tuy nhiên, nếu sau 2 - 3 năm vẫn chưa bán được, áp lực tài chính sẽ xuất hiện ngay lập tức.

Vì vậy, ngay cả khi được ân hạn, người vay vẫn cần đảm bảo bản thân có đủ năng lực tài chính để trả khoản vay khi cần.

Một nguyên tắc an toàn là khi tính toán tài chính nên giả định lãi suất sau ưu đãi cao hơn lãi suất khuyến mãi thông thường khoảng 4%. Ví dụ trước đây lãi khuyến mãi 7% thì lãi thả nổi khoảng 11%, tương tự nếu lãi ưu đãi khoảng 10% thì lãi sau ưu đãi có thể lên 13 - 14%.

Ngoài ra, người vay nên dự phòng ít nhất 6 tháng tiền trả ngân hàng. Chẳng hạn, nếu mỗi tháng phải trả khoảng 30 triệu đồng thì nên có sẵn khoảng 180 triệu đồng dự phòng. Khoản dự phòng này giúp người vay có thời gian xử lý (bán tài sản, tìm việc mới…) khi gặp biến cố như giảm thu nhập hoặc mất việc, thay vì ngay lập tức rơi vào áp lực trả nợ.