Báo cáo mới đây của Savills chỉ ra, thị trường căn hộ chung cư TP HCM vẫn bị ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, tuy nhiên nguồn cung mới vẫn tăng theo năm. Trong nửa đầu năm, nguồn cung mới đạt 3.700 căn từ 7 dự án mới, riêng trong quý II, nguồn cung mới đạt 1.800 căn.

Các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, đều ghi nhận mức giá trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy, trong đó 80% vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm đòi hỏi tài chính cao.

Thanh khoản thị trường tiếp tục trầm lắng Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới giảm còn 32 %, tương đương hơn 1.500 giao dịch. Diễn biến này không khó hiểu khi tính đến quý II/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm % so với cùng kỳ.

Bà Cao Thị Thanh Hương Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M Savills TP HCM cho rằng nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp khiến mức độ nhạy cảm của thị trường với điều kiện tín dụng tăng, và các sản phẩm giá cao thường yêu cầu tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn.

Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1–2 năm đầu và các gói vay lãi suất cố định quanh mức 10%. Tuy nhiên, các ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy tâm lý thị trường, khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy vẫn có tâm lý thận trọng trước dự báo lãi suất tiếp tục neo cao.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhìn nhận, điều thị trường phía Nam cần trong giai đoạn hiện nay không đơn thuần là có thêm nguồn cung, mà phải là nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Diễn biến giá căn hộ mở bán mới tại phía Nam cho thấy khoảng cách giữa giá sản phẩm và khả năng tiếp cận của người mua vẫn là vấn đề cần lưu ý. Trong khi đó, khu vực lân cận đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ mở bán mới khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. 

Chuyên gia lưu ý, mức tăng này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới được định vị ở phân khúc cao cấp hơn, qua đó kéo giá bán bình quân của nguồn cung mới lên cao. Vì vậy, con số tăng 30% không nên được hiểu đơn thuần là giá của tất cả sản phẩm trên thị trường đều tăng với mức tương ứng.

Ông Đính cho biết dù thiết lập mặt bằng giá mới, giá căn hộ tại khu vực lân cận TP HCM vẫn thấp hơn các khu vực vệ tinh Hà Nội có vị trí tương đương. Đây là một lợi thế nhất định của thị trường phía Nam trong việc thu hút nhu cầu mua nhà và đầu tư trung, dài hạn. Tuy nhiên, lợi thế này có thể dần thu hẹp nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở ngưỡng cao hơn.

"Trong bối cảnh đó, giá bán đang trở thành một trong những bộ lọc quan trọng nhất của sức cầu. Khi giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả, người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn và thời gian ra quyết định cũng kéo dài hơn", vị này nhận định.

Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản khu vực phía Nam trong thời gian tới sẽ xuất hiện ba xu hướng chính.

Thứ nhất, thanh khoản tiếp tục phân hóa mạnh. Các dự án có pháp lý minh bạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng đảm bảo và chiến lược định giá sát với khả năng chi trả thực sẽ giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao, phụ thuộc hoàn toàn vào tâm lý lướt sóng sẽ đối mặt với áp lực đóng băng thanh khoản rất lớn.

Thứ hai, dòng tiền dịch chuyển mạnh về các "siêu vùng" và đô thị vệ tinh theo trục hạ tầng. Khi các đại dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 TP HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và Sân bay Quốc tế Long Thành từng bước tăng tốc hoàn thiện, tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư sẽ mở rộng ra các đô thị vệ tinh. Mô hình phát triển đô thị đa cực sẽ dần hình thành rõ nét hơn, giúp hạ nhiệt áp lực giá trị tại khu vực lõi TP HCM.

Thứ ba, doanh nghiệp sẽ cạnh tranh bằng chính sách đồng hành tài chính thay vì chiết khấu trực tiếp. Xu hướng hợp tác chiến lược giữa nhà phát triển bất động sản và các ngân hàng lớn sẽ trở nên phổ biến. Các gói hỗ trợ lãi suất dài hạn, cho vay tới 70% giá trị tài sản sẽ là "vũ khí" then chốt giúp chủ đầu tư kích hoạt lại sức mua của thị trường.