Tháng 9/2024, bà Trần Thị Kim Loan nhận chuyển nhượng hai lô đất tại thôn 7, xã Kiền Bái cũ (nay là phường Thiên Hương, Hải Phòng). Trong lúc hoàn thiện thủ tục sang tên, bà phát hiện căn nhà hai tầng đang được ông Đỗ Văn Hữu xây dựng trên một lô đất của mình.

Bà cho biết đã nhiều lần liên hệ với ông Hữu rồi gửi đơn trình báo lên UBND xã Kiền Bái. Tuy nhiên, căn nhà vẫn tiếp tục được hoàn thiện, bất chấp yêu cầu dừng thi công của chính quyền. Bà Loan khởi kiện ra tòa đòi lại đất.

Tại phiên xử sơ thẩm diễn ra tháng 8/2025, ông Hữu thừa nhận xây nhầm đất nhưng đề nghị được hoán đổi đất hoặc bồi thường bằng tiền (tương đương giá trị thửa đất khoảng 550 triệu đồng) để giữ lại căn nhà. Ông khai xây nhà khi chưa có sổ đỏ. Ông xây tại lô đất do môi giới chỉ và hiện giờ không rõ người này ở đâu, cũng như địa chỉ, điện thoại.

Tòa tuyên việc ông Hữu xây dựng trên đất của người khác là xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp, vì thế buộc tháo dỡ toàn bộ công trình, trả lại đất cho bà Loan.

Ông Hữu kháng cáo phán quyết này.

'Xây nhầm là khó tin'

Luật sư Phạm Ngọc Hải (Trung tâm Tư vấn pháp luật Thăng Long) đánh giá đây là vụ án rất hy hữu. Việc xây nhầm vị trí nhà khó có thể xảy ra, bởi trong quá trình giao dịch, người mua thường đến xem vị trí, địa thế lô đất. Trước khi xây dựng, chủ đất còn phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin giấy phép.

Theo quy định, chính quyền phải đình chỉ thi công, chờ hòa giải. Nếu hòa giải không thành phải ra quyết định cưỡng chế. "Để việc xảy ra thế này có phần trách nhiệm của chính quyền địa phương", luật sư nêu quan điểm.

Theo luật sư, nếu ông Hữu cho rằng đã thỏa thuận với người môi giới về việc mua lô số 2 nhưng khi làm sổ đỏ lại lô số 6 thì cần làm rõ người môi giới có lừa dối khách hàng không. Nếu có, ông có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trường hợp tòa phúc thẩm y án sơ thẩm, ông Hữu nếu không chấp hành quyết định thi hành án sẽ bị cưỡng chế. Toàn bộ chi phí thi hành án, ông chịu trách nhiệm.

"Quan điểm của tôi là các bên nên hòa giải với nhau để giảm thiểu thiệt hại đến mức thấp nhất", luật sư đề xuất.

Về ý kiến cho rằng phải xử lý bằng biện pháp hình sự, luật sư Hải giải thích trong quá trình giải quyết vụ án dân sự, nếu phát hiện vi phạm pháp luật hình sự, tòa án có quyền chuyển hồ sơ vụ án cho cơ quan điều tra.

Bảo vệ quyền của người có sổ đỏ

Luật sư Lê Hằng, Công ty TAT Law Firm, cho rằng trong sự việc này có hành vi cố tình. Chính quyền xã yêu cầu đình chỉ xây dựng nhưng công trình vẫn hoàn thiện.

Luật sư đánh giá việc bản án sơ thẩm tuyên tháo dỡ toàn bộ công trình, trả lại đất cho chủ sử dụng hợp pháp đã khẳng định nguyên tắc cơ bản: Quyền sử dụng của người đất có giấy chứng nhận được pháp luật bảo vệ tuyệt đối.

"Bản án sơ thẩm đã tuyên hợp lý, bởi nếu chỉ vì chi phí tháo dỡ cao mà cho phép hợp thức hóa hành vi vi phạm sẽ tạo tiền lệ nguy hiểm là cứ xây sai rồi mua lại'', luật sư Hằng nói.

Để tránh xảy ra việc tương tự, luật sư Hằng cho rằng sự cẩn trọng là yếu tố tiên quyết. Trước khi mua đất, bạn cần đối chiếu kỹ hồ sơ địa chính, xác định rõ ranh giới thực địa, không chỉ dựa thông tin của người môi giới. Trước khi xây dựng, bạn cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của giấy phép.

Với cơ quan quản lý, luật sư cho rằng cần đặt ra trách nhiệm liên quan của chính quyền địa phương; bên cạnh đó đẩy nhanh tiến độ số hóa dữ liệu đất đai, bản đồ địa chính để người dân có thể tự tra cứu và đối chiếu, giảm thiểu rủi ro nhầm lẫn.

Theo luật sư, pháp luật chỉ thực sự bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân khi nó được áp dụng nghiêm minh, nhất quán. Bản án sơ thẩm (dù chưa có hiệu lực pháp luật) cũng là lời khẳng định "không thể dùng sự đã rồi để hợp thức hóa sai phạm". Khi đất đai là tài sản lớn nhất của đa số hộ gia đình thì mọi sai sót trong quản lý, mọi hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất đều để lại hệ quả nặng nề cả về kinh tế lẫn xã hội.