Người mua ngày càng chấp nhận rời trung tâm

Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn thay đổi về cả nguồn cung, nhu cầu và cấu trúc đô thị. Theo CBRE, TP HCM đang dần chuyển từ mô hình phát triển tập trung quanh một lõi đô thị sang cấu trúc đa trung tâm, trong đó hạ tầng liên vùng trở thành yếu tố thúc đẩy các cực tăng trưởng mới.

Phát biểu tại sự kiện “Triển lãm Bất động sản giá trị thực” ngày 18/9, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng có thể nhìn quá trình phát triển bất động sản phía Nam qua ba giai đoạn.

Trước năm 1990, có thể nói là một thị trường gần như đơn tâm. Toàn bộ các trục phát triển của thị trường, cơ sở hạ tầng, chính sách đều quy về một lõi, đó là lõi TP HCM. Tương tự như vậy, ở khu vực phía Bắc có lõi là TP Hà Nội.

Theo bà Dung, thời điểm này dân số chưa quá lớn, các khu đô thị cũng chưa đủ quy mô để hình thành nhiều cực phát triển. Bất động sản vì vậy chủ yếu phát triển theo mô hình đơn tâm.

Từ năm 1990 đến 2025, TP HCM tiếp tục là lõi đô thị nhưng các khu vực xung quanh bắt đầu hình thành nhiều đô thị vệ tinh. Bình Dương ở phía Bắc, Bà Rịa - Vũng Tàu ở phía Đông, Long An ở phía Nam và Tây Nam dần trở thành những khu vực phát triển mới.

Theo CBRE, xu hướng dịch chuyển này hiện thể hiện rõ cả ở phía cung lẫn phía cầu. Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn được CBRE dẫn lại cho thấy 69% người được khảo sát tại TP HCM chấp nhận dịch chuyển ra khu vực vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Trong khi đó, 27% vẫn ưu tiên sống gần trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và giá cao hơn.

Bên cạnh đó, 72% người mua ở lựa chọn các khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt, cho thấy tiêu chí lựa chọn nơi ở đang dịch chuyển cùng quá trình mở rộng không gian đô thị.

Nguồn cung cũng rời khu vực lõi

Theo ghi nhận của CBRE đến quý II/2026, TP HCM cũ vẫn chiếm 73% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở gồm căn hộ và nhà thấp tầng của khu vực. Bình Dương chiếm 19%, Đồng Nai 5% và Long An 4%.

Tuy nhiên, xét riêng nguồn cung mở bán mới, tỷ trọng của TP HCM cũ đã giảm đáng kể. Với nhà thấp tầng, TP HCM cũ từng chiếm khoảng 40 - 70% tổng nguồn cung mở bán mới của toàn vùng mỗi năm. Từ năm 2024, tỷ lệ này giảm còn khoảng 20 - 40%.

Ở phân khúc căn hộ, trước năm 2024, TP HCM cũ thường chiếm 60 - 85% tổng nguồn cung mở bán mới của toàn vùng. Từ năm 2024 đến nay, tỷ lệ này giảm còn 20 - 50%, trong khi nguồn cung mới được phân bổ mạnh hơn sang Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

Theo CBRE, sự dịch chuyển này phản ánh tác động của phát triển hạ tầng liên vùng, quỹ đất dồi dào hơn tại các khu vực lân cận và quá trình mở rộng không gian đô thị. Điều này tạo ra một thay đổi đáng chú ý là người mua chấp nhận đi xa trung tâm hơn nhưng giá nhà không vì thế giảm xuống.

Giá căn hộ vẫn tăng 14% mỗi năm

Bà Dung cho biết trong giai đoạn 2021 - 2026, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM tăng bình quân khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12% mỗi năm. Trong những năm tới, giá bán căn hộ sơ cấp được dự báo tăng bình quân khoảng 11% mỗi năm.

Với nhà thấp tầng, giá sơ cấp và thứ cấp được dự báo tiếp tục tăng khoảng 5 - 6% mỗi năm trong giai đoạn 2026 - 2028.

Chuyên gia CBRE đánh giá diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên đầu cơ sang các yếu tố như sự khan hiếm quỹ đất, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực ngày càng lớn.

Khi quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, mặt bằng giá và chi phí phát triển tăng, lợi thế cạnh tranh của bất động sản cũng dần dịch chuyển từ vị trí đơn thuần sang khả năng tạo ra một môi trường sống hoàn chỉnh.

Theo bà Dung, sức ép lên hạ tầng và nguồn cung khi dân số tăng là một trong những lý do khiến mô hình phát triển đô thị cần thay đổi.

“Từ năm 2026 trở đi, thành phố cực Nam của Việt Nam sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm. Nghĩa là chúng ta sẽ không chỉ có một trung tâm là TP HCM mà sẽ phát triển ra nhiều trung tâm khác nhau. Cấu trúc mới có thể hình thành ba trung tâm, gồm khu vực TP HCM, Bình Dương và khu vực phía Đông, trong đó có Cần Giờ và Vũng Tàu", bà Dung nói.

CBRE dự báo giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án đơn lẻ và các khu đô thị được quy hoạch bài bản. Những dự án có kết nối hạ tầng tốt, không gian xanh quy mô lớn, tiện ích đầy đủ, khả năng vận hành chuyên nghiệp và đáp ứng nhu cầu sống đa thế hệ được đánh giá có lợi thế trong việc thu hút người mua ở thực và duy trì giá trị tài sản dài hạn.