Theo số liệu từ CBRE trong quý III/2025, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh và đạt tỷ lệ hấp thụ 108%, trong khi tỷ lệ này tại TP HCM chỉ đạt khoảng 88%. Sự phân hóa này phản ánh xu hướng cung – cầu giữa hai thị trường lớn, cũng như khả năng triển khai dự án của các doanh nghiệp và bộ máy hành chính địa phương.

Tại Data Talk | The Catalyst: "Báo cáo quý III hé lộ điều gì về dòng tiền trở lại bất động sản?" do Trang TTĐTTH VietnamBiz phối hợp cùngWiGroup sản xuất, ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng Cao cấp, Trung tâm Phân tích CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), phân tích nguồn cung tại Hà Nội tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và cận cao cấp, với mức giá dao động 60 - 120 triệu đồng/m2, tập trung vào một số chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise, CapitaLand...

Nguồn cung tại Hà Nội hiện nay đã chuyển sang phân khúc cao cấp và giá đã tăng khoảng 20% so với 1 - 2 năm về trước. Những sản phẩm giá dưới 60 triệu/m2, tức phân khúc "affordable" (vừa túi tiền) vẫn còn tương đối ít.  

Còn tại TP HCM, nguồn cung chủ yếu đến từ các khu vực vừa được sáp nhập như Bình Dương, với những sản phẩm căn hộ có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Mức độ hấp thụ khá tốt bởi mức giá có thể chấp nhận được và kỳ vọng về hạ tầng kết nối Bình Dương, TP HCM sẽ được cải thiện.

Ở góc nhìn của ông Nguyễn Khắc Minh Tâm, Phó phòng Nghiên cứu và Phân tích, Khối Khách hàng tổ chức Chứng khoán Yuanta Việt Nam, thị trường Hà Nội và TP HCM có sự phân hóa rõ rệt về nguồn cung bởi ba nguyên nhân chính.

Lý do đầu tiên, mang tính cảm quan, là các doanh nghiệp ở phía Bắc, đặc biệt Hà Nội và cả bộ máy thực thi về mặt hành chính có thể hiểu được thông điệp từ các bộ luật và người làm luật rõ hơn. Khi các vấn đề pháp lý được giải quyết, các chủ đầu tư có lợi thế về quỹ đất sạch, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh và triển khai dự án suôn sẻ hơn.

Bên cạnh đó, từ năm 2018 đến nay TP HCM chỉ mới hoàn thiện một đại đô thị lớn là Vinhomes Grand Park (quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức) và đang bổ sung quỹ đất để phát triển các dự án mới. Trong khi đó, Hà Nội đã có 4 đại đô thị lớn và ngay khi thị trường gặp khó khăn, các phân khu tiếp theo của đại đô thị lớn vẫn có thể cung cấp nguồn cung ổn định cho thị trường.

Cuối cùng, việc thực thi hành chính ở Hà Nội tốt hơn TP HCM, đây cũng là yếu tố nền tảng để đưa ra nhận định về nguồn cung sắp tới. Ví dụ điển hình về việc triển khai Nghị quyết 171 của Quốc hội, Hà Nội đã hoàn tất hai đợt thí điểm và đang triển khai đợt thứ ba, còn TP HCM vừa mới hoàn tất đợt thí điểm thứ hai.

"Nếu so sánh tổng diện tích đất của cả hai đợt về cơ bản tương đương ở hai địa phương nhưng TP HCM cần bổ sung thêm quỹ đất từ các địa phương vừa mới sáp nhập vào mới đủ diện tích để thực hiện dự án tương đương với Hà Nội.

Điều này cho thấy quy mô và điều kiện phát triển nguồn cung ở TP HCM bị tắc nghẽn về nhiều mặt, từ pháp lý đến triển khai thực tế. Nguồn cung mới ở TP HCM sắp tới sẽ dàn trải ở các địa bàn mới, không tập trung như ở Hà Nội, nơi hạ tầng đã hoàn thiện", ông Tâm nhận định.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2026 - 2027, các doanh nghiệp bất động sản có thể kỳ vọng ghi nhận mức lợi nhuận cao hơn so với giai đoạn 2024 - 2025. Ông Lam cho rằng xét về tổng quan, ngành bất động sản đã trải qua pha chạm đáy, đang hồi phục và bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển, tăng trưởng mới.

Nhìn sâu hơn vào cơ cấu lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản, ông Tâm nhấn mạnh phần lớn lợi nhuận từ năm 2024 đến từ việc bàn giao các dự án cũ và chuyển nhượng dự án. Trong năm 2025, nhiều doanh nghiệp bắt đầu có những thay đổi đáng kể trong hoạt động này, phản ánh sự lạc quan và niềm tin vào thị trường.

Các doanh nghiệp lớn bắt đầu mua lại dự án và thị trường trở nên sôi động, đây là tín hiệu tích cực cho thấy kỳ vọng vào sự phục hồi bền vững đang tăng lên. "Tuy nhiên, sự hồi phục chưa đồng đều giữa các doanh nghiệp, không phải tất cả đều ghi nhận phục hồi rõ nét  nên có thể nói thị trường đang ở giai đoạn rất đầu tiên của một chu kỳ mở rộng sắp tới", ông Tâm lưu ý.