Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành công văn gửi 25 tổ chức tín dụng cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp và khu chế xuất ra khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong toàn bộ năm 2026. 

Theo Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, chính sách lần này được xem là giải pháp "gạn đục khơi trong" nhằm tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho các phân khúc ưu tiên trong khi duy trì kiểm soát đối với bất động sản thương mại và đầu cơ. Đây là cách tiếp cận phân hóa hơn so với việc nới hoặc siết room đồng loạt như các chu kỳ trước.

"Chính sách này không đồng nghĩa với việc nới lỏng tín dụng cho toàn thị trường bất động sản. Mục tiêu là tái phân bổ có định hướng dòng vốn vào các phân khúc phục vụ sản xuất, thu hút FDI và nhu cầu nhà ở thực, trong khi tiếp tục siết chặt với bất động sản thương mại, đầu cơ", báo cáo của Mirae Asset cho hay.

Nhận định về các nhóm ngành chịu tác động từ chính sách này,Mirae Asset chỉ ra ba nhóm hưởng lợi gồm nhóm BĐS Khu Công nghiệp (KCN), ngân hàng và nhóm nhà ở xã hội.

Trong đó, nhóm Khu công nghiệp là đối tượng hưởng lợi rõ ràng nhất. Cơ chế loại trừ dư nợ mảng KCN khỏi hạn mức cho phép các ngân hàng tự tin giải ngân vốn trung và dài hạn — đây là điểm mấu chốt vì dự án hạ tầng KCN có thời gian hoàn vốn dài, và trước đây thường bị co lại khi ngân hàng gần chạm trần tín dụng bất động sản.

Bên cạnh đó, chính sách tạo thêm nguồn lực vốn để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng diện tích thương phẩm cho thuê.

Báo cáo cũng chỉ ra hai doanh nghiệp thuộc nhóm này là Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam và CTCP Cao su Phước Hoà  hưởng lợi gián tiếp qua tiến độ chuyển đổi đất cao su thành đất KCN. Câu chuyện đầu tư phụ thuộc nhiều vào tiến độ phê duyệt pháp lý hơn là tín dụng.

Với ngành ngân hàng, 25 tổ chức trong danh sách sẽ có cơ hội mở rộng dư địa tín dụng tại hai phân khúc ưu tiên, hỗ trợ tăng trưởng cho vay và thu nhập lãi thuần (NII) trong năm 2026. Đây là tín hiệu tích cực về định hướng chính sách, đặc biệt trong bối cảnh nhiều ngân hàng đã gần chạm trần tín dụng BĐS từ đầu năm.

Cụ thể, VietinBank có thế mạnh về tín dụng KCN và dự án lớn trong khi BIDV có danh mục BĐS lớn, được hưởng lợi tái phân bổ. Trong nhóm ngoài quốc doanh, Techcombank MB, VPBank, ACB,... là những cái tên được cho là được hưởng lợi từ chính sách mới. Các ngân hàng như OCB, TPBank hưởng lợi qua việc cho vay mua NOXH.

Với nhóm nhà ở xã hội, việc loại trừ phần dư nợ tăng thêm nhóm này ra khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản giúp phân khúc nhà ở xã hội trở thành lĩnh vực ưu tiên, tạo thêm động lực để các ngân hàng thương mại đẩy mạnh cho vay.

Trước đây, các dự án NOXH thường có biên lợi nhuận định mức thấp, thời gian thu hồi vốn lâu, nên khi các ngân hàng bị siết room tín dụng BĐS chung, ngân hàng luôn ưu tiên dòng vốn cho các dự án BĐS thương mại cao cấp để tối ưu lợi nhuận.

Và khi dòng vốn của chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh và giải ngân ổn định, tiến độ xây dựng được đảm bảo sẽ kích hoạt các gói tín dụng người mua nhà. Điều này giải quyết bài toán cốt lõi của thị trường NOXH.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, cần phân biệt rõ giữa doanh nghiệp NOXH thuần túy và doanh nghiệp BĐS đại đô thị có kèm một phần NOXH. Chính sách này chỉ tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho phân khúc NOXH theo định nghĩa pháp lý — không áp dụng đại trà.

Theo đó, Địa Ốc Hoàng Quân là doanh nghiệp mà Mirae Asset cho rằng sẽ được hưởng lợi trực tiếp và rõ nhất với quy mô NOXH lớn. Viglacera hưởng lợi kép cả trực tiếp và gián tiếp từ mảng Khu CN và NOXH. Trong khi đó các công ty như Nam Long, An Gia được hưởng lợi gián tiếp từ cải thiện tâm lý của nhà đầu tư.

Ngoài ra, theo Mirae Asset, nhóm xây dựng và vật liệu xây dựng cũng sẽ được hưởng lợi gián tiếp và có độ trễ. Khi KCN và NOXH được đẩy nhanh tiến độ nhờ nguồn vốn tín dụng thông thoáng hơn, nhu cầu xây lắp và vật liệu xây dựng sẽ tăng theo — đặc biệt trong nửa cuối 2026 khi các dự án bắt đầu thực sự giải ngân.