Tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh

Theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng đối với ngành bất động sản (BĐS) tính đến cuối tháng 6/2026 đạt 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế. Trong đó, khoảng 94% dư nợ BĐS là các khoản vay trung và dài hạn. 

Đối với hoạt động kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của NHNN cho biết, dư nợ tín dụng đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng tính đến ngày 30/6. Con số này tăng khoảng 284.073 tỷ so với cuối quý I/2026 và tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

Dữ liệu từ báo cáo tài chính quý II/2026 của các ngân hàng cho thấy, quy mô cho vay hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục mở rộng trong nửa đầu năm. Tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của nhóm 16 ngân hàng theo khảo sát của người viết đạt khoảng 1,33 triệu tỷ đồng, tăng hơn 25% so với cuối năm 2025.

VPBank dẫn đầu với gần 296.000 tỷ đồng dư nợ kinh doanh BĐS. Theo sau là SHB (khoảng 221.000 tỷ đồng), Techcombank (khoảng 212.000 tỷ đồng) và MBBank (khoảng 167.000 tỷ đồng).

Xét về cơ cấu tín dụng, SHB là ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS/tổng dư nợ tín dụng cao nhất, chiếm khoảng 33,5% tổng dư nợ. Tiếp theo là BVBank (30%), VPBank (25,5%) và Techcombank (25,1%). Trong khi đó, một số ngân hàng như Agribank, LPBank hay Sacombank vẫn duy trì tỷ trọng thấp hơn đáng kể.

Có những ngân hàng quy mô cho vay BĐS lớn song không phụ thuộc nhiều vào lĩnh vực này. Đơn cử, Agribank cho vay kinh doanh BĐS hơn 117.000 tỷ đồng, song chỉ chiếm khoảng 5,7% tổng dư nợ. Ngược lại, BVBank chỉ có khoảng 25.000 tỷ đồng dư nợ BĐS nhưng lĩnh vực này lại chiếm tới 30% danh mục cho vay.

Một số phân khúc vẫn sẽ được ưu tiên cho vay

Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng BĐS, các thông điệp chính sách gần đây cho thấy cơ quan quản lý đang chuyển từ cách tiếp cận kiểm soát tín dụng BĐS theo hướng chung sang điều tiết theo từng phân khúc cụ thể.

Tại cuộc làm việc giữa Thủ tướng Chính phủ, NHNN và toàn hệ thống tổ chức tín dụng ngày 13/8/2026, yêu cầu được nhấn mạnh là vừa đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế, vừa kiểm soát rủi ro và nâng cao chất lượng tín dụng. NHNN được giao điều hành tín dụng bám sát mục tiêu tăng trưởng nhưng không coi đây là "trần cứng", đồng thời cân đối hợp lý giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định hệ thống tài chính.

Đối với BĐS, NHNN tiếp tục khẳng định định hướng ưu tiên vốn cho các lĩnh vực có ý nghĩa an sinh và tạo động lực phát triển kinh tế. Trước đó, cơ quan này đã cho phép các ngân hàng không tính phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, BĐS khu công nghiệp và khu chế xuất vào hạn mức kiểm soát tín dụng BĐS. Đồng thời, NHNN đang nghiên cứu các cơ chế tín dụng ưu đãi riêng cho mô hình nhà ở cho thuê. 

Những động thái này cho thấy dòng vốn ngân hàng trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục được ưu tiên cho các phân khúc đang thiếu hụt nguồn cung, thay vì phân bổ dàn trải trên toàn thị trường.

Tín dụng BĐS sẽ không còn nhìn nhận theo một nhóm chung

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đang đi theo hướng tích cực hơn khi các chính sách hỗ trợ dần được hoàn thiện và mở rộng phạm vi tiếp cận.

Bà Hằng cho biết các đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội đang ngày càng đa dạng hơn, cùng với đó là quá trình chuẩn bị quỹ đất và triển khai dự án được đẩy mạnh. Nhiều dự án quy mô lớn từ 600 đến 700 ha đã được khởi công, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở thương mại. Điều này giúp thị trường có thêm nguồn cung phù hợp với nhiều nhóm nhu cầu và mức thu nhập khác nhau.

Theo bà Hằng, một trong những điểm đáng chú ý gần đây là định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong việc tách riêng dòng tín dụng cho các phân khúc ưu tiên như nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.

Thay vì được xem như một phần của tín dụng BĐS nói chung, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực đang ngày càng được tiếp cận các cơ chế tín dụng riêng, qua đó tạo điều kiện để dòng vốn tập trung hơn vào những sản phẩm còn thiếu hụt trên thị trường.

“Trong thời gian tới, tín dụng nhiều khả năng sẽ không còn được nhìn nhận theo một nhóm BĐS chung mà sẽ được phân tách theo từng dòng sản phẩm cụ thể. Điều này giúp nguồn vốn được định hướng đúng hơn tới những phân khúc có nhu cầu thực và có ý nghĩa an sinh xã hội”, bà Hằng nhận định.

Trên thực tế, nhiều người lao động chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà ngay và đang có nhu cầu lớn đối với các mô hình nhà ở cho thuê với chi phí hợp lý.

“Người lao động rất cần những khu nhà ở có thể thuê trong dài hạn, với hạ tầng và tiện ích cơ bản được đầu tư đồng bộ, giúp họ ổn định cuộc sống và tạo nền tảng cho gia đình phát triển. Đây không chỉ là giải pháp chỗ ở trước mắt mà còn có thể trở thành bước đệm để họ từng bước hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà ở trong tương lai”, chuyên gia của Savills chia sẻ.

Theo bà Hằng, các mô hình nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được đầu tư bài bản bởi các chủ đầu tư có năng lực không chỉ mang lại lợi ích cho người dân mà còn góp phần củng cố sự phát triển lâu dài của các khu vực đô thị, khu công nghiệp và các cực tăng trưởng mới.

Việc kết hợp giữa quy hoạch dài hạn và các chính sách tín dụng ưu đãi phù hợp sẽ tạo thêm động lực để phát triển những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời hỗ trợ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong dài hạn.