BCTC hợp nhất quý II/2025 của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cho thấy kết quả kinh doanh trong quý được đóng góp chủ yếu từ nguồn thu tài chính và một phần nhỏ từ chuyển nhượng bất động sản so với trắng khoản mục này ở cùng kỳ.

Phía công ty giải trình thêm rằng thị trường có nhiều khởi sắc so với năm trước, hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty tương đối thuận lợi và hoạt động tái cấu trúc mang lại hiệu quả.

Lãi hơn 220 tỷ từ thanh lý đầu tư, chênh lệch tỷ giá

Trong quý II, Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần gần 20 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã phát sinh doanh thu gần 9 tỷ, còn lại từ cung cấp dịch vụ và cho thuê bất động sản đầu tư. Biên lãi gộp ổn định ở mức 25%.

Kết quả kinh doanh chung trong quý tiếp tục được đóng góp chủ yếu từ doanh thu tài chính hơn 220 tỷ, bao gồm lãi thanh lý đầu tư (139 tỷ), lãi chênh lệch tỷ giá (85 tỷ) được hoàn nhập từ chuyển đổi khoản vay ACA thành vốn góp, lãi tiền gửi và cho vay (2 tỷ).

Đồng thời, các chi phí hoạt động đều giảm so với cùng kỳ. Lãi ròng theo đó tăng trưởng 30% khi đạt 65 tỷ đồng.

Tổng kết 6 tháng đầu năm, Phát Đạt ghi nhận 458 tỷ đồng doanh thu thuần và 116 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt tăng 169% và 14% so với nửa đầu năm ngoái; tương ứng thực hiện được 14% kế hoạch doanh thu và 16% kế hoạch lợi nhuận năm.

Bán dự án Cadia Quy Nhơn với giá 435 tỷ, phải thu 275 tỷ

Tính đến ngày 30/6, tổng tài sản của Phát Đạt tăng nhẹ 240 tỷ lên hơn 24.226 tỷ. Tồn kho vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản với giá trị hơn 14.100 tỷ đồng, kế đến là các khoản phải thu ngắn hạn hơn 7.100 tỷ đồng.

Công ty thuyết minh bất động sản tồn kho được ghi nhận chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp, các chi phí liên quan đến phát triển dự án (san lấp mặt bằng, xây dựng, đầu tư…).

Ngoài bộ đôi EverRich 2 (River City) và EverRich 3 tồn kho gần 4.500 tỷ đồng trong suốt nhiều năm qua, các dự án đang được ghi nhận giá trị lớn có Thuận An 1 và Thuận An 2 – La Pura Thuận An (hơn 3.100 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (gần 2.000 tỷ), Bắc Hà Thanh (gần 1.560 tỷ), Phước Hải (hơn 1.500 tỷ).

Một thương vụ đáng chú ý là công ty đã hoàn tất bán dự án Ngô Mây (tên thương mại là Cadia Quy Nhơn), xóa giá trị tồn kho hơn 292 tỷ trên sổ sách.

Trước đó vào cuối tháng 6, Phát Đạt đã công bố kế hoạch bán hết vốn tại doanh nghiệp dự án là CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây với giá chuyển nhượng không thấp hơn giá vốn. Công ty này được Phát Đạt thành lập vào năm 2019, sau đó trúng đấu giá khu đất 5.200 m2 để làm dự án Cadia Quy Nhơn trong cùng năm.

Dự án được giới thiệu ra thị trường từ năm 2022, gồm hai tòa tháp cao 40 tầng, với hàng trăm sản phẩm condotel có tổng mức đầu tư dự kiến 1.275 tỷ đồng, cùng các sản phẩm hotel, second home. Thời gian bàn giao dự kiến vào quý IV/2025.

Phát Đạt cho biết thương vụ này được bán với giá 435 tỷ đồng, bên mua lại là Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68 (vừa được thành lập vào ngày 25/6/2025). Trong khi đó, bảng cân đối kế toán của Phát Đạt phát sinh khoản phải thu 275 tỷ đồng đối với Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68 và phải thu cho vay dài hạn hơn 337 tỷ đồng đối với CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây.

Việc tăng mạnh các khoản phải thu khiến dòng tiền kinh doanh của Phát Đạt âm hơn 1.300 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay.

Ứng trước 600 tỷ mua bất động sản từ người liên quan

Tổng nợ phải trả của Phát Đạt tại thời điểm 30/6 được ghi nhận hơn 12.370 tỷ đồng, giảm 557 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, tổng dư nợ vay gần 5.700 tỷ và phải trả ngắn hạn khác liên quan đến hai dự án EverRich 2 (River City) và EverRich 3 hơn 5.500 tỷ.

Nửa đầu năm nay, Phát Đạt vay mới gần 1.200 tỷ, trả nợ gốc và lãi vay khoảng 260 tỷ. Nợ vay hiện nay chủ yếu là tín dụng ngân hàng dài hạn, bao gồm MBBank (hơn 4.000 tỷ) và VietinBank (1.070 tỷ).

Các khoản vay mới tại VietinBank được dùng để mua hai bất động sản tại TP HCM, bao gồm bất động sản tại số 61 Cao Thắng, phường Bàn Cờ (390 tỷ) và bất động sản tại 41 - 43 Nguyễn Trãi, phường Chợ Quán (240 tỷ); tài trợ dự án toàn nhà văn phòng ở phường Xuân Hòa, TP HCM (339 tỷ); bổ sung vốn lưu động (100 tỷ).

Phát Đạt đã ứng trước gần 600 tỷ đồng cho bà Trần Thị Hường, Thành viên HĐQT, để nhận chuyển nhượng bất động sản tại Cao Thắng. Kế hoạch mua khu đất này đã được Phát Đạt công bố từ cuối năm ngoái.

Bà Hường là một trong những lãnh đạo chủ chốt tại Phát Đạt. Bà tham gia công ty từ năm 2006, khởi đầu bằng vị trí Giám đốc Tài chính kiêm Kế toán trưởng (2006 – 2009), sau đó là Thành viên HĐQT (2009 – 2012), Phó Chủ tịch HĐQT từ năm 2013 và hiện là Thành viên Ban cố vấn công ty.

Ngoài ra, bà Hường còn là Chủ tịch CTCP Đầu tư Phát triển Vĩnh Hội – đơn vị hợp tác với Phát Đạt phát triển dự án Millennium (quận 4 cũ) và Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Bất động sản Phú Hưng – đơn vị hợp tác với Phát Đạt để đầu tư dự án EverRich 2 (River City).