Tại hội thảo về lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản gần đây, nhiều chuyên gia cho rằng tâm lý “chờ đáy lãi suất rồi mới mua” đang khá phổ biến, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao khiến người mua thận trọng hơn.

Tuy nhiên, theo TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường – giá cả (Bộ Tài chính), lãi suất và giá bất động sản không vận động đồng pha. Trong nhiều chu kỳ trước, khi lãi suất bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản thường phản ứng gần như ngay lập tức thông qua việc cải thiện thanh khoản, trước khi mặt bằng giá thiết lập xu hướng tăng trở lại.

Dữ liệu trong giai đoạn gần đây cũng cho thấy xu hướng tương tự. Trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành với mức giảm 0,5 - 2 điểm %, nhằm hỗ trợ thanh khoản và tăng trưởng tín dụng.

Sau các động thái nới lỏng này, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận tín hiệu cải thiện. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy từ nửa cuối năm 2023, lượng giao dịch tại một số phân khúc đã tăng trở lại so với giai đoạn đầu năm.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng giá tại một số khu vực, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn, đã có dấu hiệu nhích lên từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2024, dù lãi suất cho vay mua nhà khi đó vẫn chưa giảm sâu về mức thấp như giai đoạn trước.

Điều này đồng nghĩa với việc những người chờ đợi mức lãi suất thấp nhất có thể phải đối mặt với một thực tế khác: Giá tài sản đã tăng lên đáng kể khi họ quay lại thị trường.

Các chuyên gia tại hội thảo cũng lưu ý, chi phí sở hữu bất động sản cần được nhìn nhận một cách tổng thể, thay vì chỉ tập trung vào lãi vay. Trong nhiều trường hợp, phần tăng của giá tài sản có thể lớn hơn đáng kể so với phần tiết kiệm từ việc lãi suất giảm.

Bên cạnh yếu tố giá, diễn biến dòng tiền trên thị trường cũng là biến số quan trọng. Khi lãi suất giảm, dòng vốn có xu hướng quay trở lại các kênh tài sản, trong đó có bất động sản, kéo theo thanh khoản cải thiện và mức độ cạnh tranh gia tăng.

Trong giai đoạn này, người mua không chỉ đối mặt với mặt bằng giá cao hơn mà còn có ít dư địa đàm phán hơn so với khi thị trường còn trầm lắng. Những tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng thường được hấp thụ nhanh, khiến cơ hội lựa chọn bị thu hẹp.

Ở góc độ hành vi, việc chờ đợi điểm tối ưu cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản trong nhiều năm qua luôn vận động theo chu kỳ, trong đó lãi suất là một biến số quan trọng.

“Trong các giai đoạn trước, khi lãi suất giảm mạnh, giá bất động sản thường không giảm tương ứng do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc chờ đáy lãi suất là có thể bỏ lỡ cơ hội về giá”, ông Lượng nhận định.

Theo chuyên gia, thị trường cũng có sự phân hóa rõ giữa các nhóm nhà đầu tư. Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư ngắn hạn sẽ chịu áp lực rõ nhất và có xu hướng rời thị trường sớm. Ngược lại, nhóm đầu tư dài hạn hoặc người mua để ở, có dòng tiền ổn định sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Thực tế cho thấy phần lớn rủi ro không đến từ việc chọn sai tài sản, mà đến từ việc chọn sai thời điểm và sử dụng đòn bẩy tài chính không phù hợp.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng việc xuống tiền sớm không đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro bằng mọi giá. Trong bối cảnh lãi suất vẫn chịu áp lực, bài toán dòng tiền cần được đặt lên hàng đầu, đặc biệt với những người sử dụng vốn vay lớn.

Ngoài ra, cần phân biệt rõ các phân khúc bất động sản. Những tài sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc gắn với hoạt động sản xuất - kinh doanh thường có mức độ ổn định cao hơn so với các sản phẩm mang tính đầu cơ.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, câu hỏi “có nên xuống tiền bất động sản thời điểm này hay không?” cần được nhìn nhận trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét hơn.

Ở bất kỳ giai đoạn nào của thị trường cũng luôn tồn tại một nhóm khách hàng phù hợp, vấn đề là người mua có xác định đúng nhu cầu và thời điểm hay không. Theo đó, trong bối cảnh hiện nay, người mua đang có nhiều lợi thế hơn khi có thể lựa chọn kỹ lưỡng và đàm phán giá tốt, thay vì phải xuống tiền nhanh như giai đoạn thị trường nóng trước đây.

Thực tế, thị trường đang quay trở lại giá trị cốt lõi, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Nếu như trước đây, nhiều dự án chưa hoàn thiện, thậm chí người mua chưa nắm rõ sản phẩm vẫn sẵn sàng giao dịch thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, vị trí, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh sống thực tế.

Nhìn chung, thay vì chờ đợi một “mức lãi suất lý tưởng”, người mua cần đánh giá tổng thể giữa giá tài sản, chi phí vốn, triển vọng thị trường và khả năng tài chính cá nhân. Việc trì hoãn quyết định với kỳ vọng tối ưu hóa mọi yếu tố đôi khi lại khiến nhà đầu tư bỏ lỡ nhịp phục hồi của thị trường.