‏‏‏Nhìn vào tiến trình phát triển của thị trường trung tâm thương mại (TTTM) tại Việt Nam, chúng ta sẽ thấy có hai hướng phát triển khác biệt. ‏

‏Hướng phát triển thứ nhất là từ doanh nghiệp sở hữu các chuỗi siêu thị lớn như Lotte Mart - Lotte, Co.op Mart – Saigon Co.op, BigC/GO! – Central Retail…Các đơn vị này phát triển trung tâm thương mại là để thu hút thêm khách hàng cho chuỗi siêu thị cũng như tăng trải nghiệm cho khách hàng của mình, nên diện tích các TTTM thường nhỏ (diện tích mặt sàn dưới 10.000 m2) hoặc trung bình (diện tích mặt sàn 15.000 m2 – 30.000 m2). ‏

‏Hiện Lotte Mart đang có 16 TTTM tầm trung tọa lạc ở 10 tỉnh thành và Lotte Mall West Lake Hanoi chính là gương mặt đại diện của chuỗi đến từ Hàn Quốc này, với tổng diện tích sàn lên đến 354.000m2. Sau khi khai trương Lotte Mall West Lake vào tháng 9/2023, tính cho tới thời điểm này, Lotte đã không ra mắt thêm TTTM nào mới nữa. Mới đây có thông tin là Lotte sẽ triển khai một TTTM ở Thái Nguyên trong thời gian tới.‏

Năm 2016, Central Retail mua lại hệ thống BigC tại Việt Nam của đồng hương Thái Lan. Đến giữa năm 2021, Central Retail quyết tái định vị thương hiệu BigC, đổi tên thành GO! và Tops Market. Vậy nên, quy mô các TTTM của GO! khá đa dạng: những TTTM họ xây mới gần đây sẽ có diện tích trung bình (15.000 m2 – 30.000 m2), TTTM chuyển đổi từ BigC ở các thành phố tỉnh lẻ khá nhỏ, ví dụ như GO! Huế có diện tích mặt sàn 2.000 m2.‏

‏Trên website, Central Retail cho biết hiện mình có 43 TTTM GO! trên khắp Việt Nam cùng 213.000 m2 diện tích cho thuê ròng. Với đa dạng diện tích, GO! mở TTTM lẫn siêu thị của mình liên tục trong vài năm gần đây. ‏

‏Saigon Co.op hiện có 4 TTTM Sense City ở Cần Thơ, Cà Mau, Bến Tre và TP. HCM và 1 Vivo City ở TP.HCM (liên doanh Mapletree). Có một điều khá thú vị, hiện Saigon Co.op có 2 hệ thống Đại siêu thị tích hợp vào các TTTM. Sense Market tích hợp với TTTM Sense City và Co.opXtra tích hợp vào các TTTM của doanh nghiệp khác – ví dụ như Vạn Hạnh Mall, Giga Mall, Central Premium, Vinhomes Mega Mall Grand Park…‏

‏Hướng phát triển thứ hai chính là ngay từ đầu đã chuyên kinh doanh TTTM với những cái tên tiêu biểu như Vincom – Vincom Retail, Aeon, Thiso - Thaco, KIDO… Bài viết này tập trung nói về các doanh nghiệp nổi bật trong hướng phát triển này. ‏

Vincom Retail chính là ngọn cờ đầu trong mảng TTTM tại Việt Nam ở tất cả mọi mặt. Thương hiệu này ra đời sớm nhất, khi khai trương Vincom Center Bà Triệu vào năm 2004 và hiện đang là hệ thống TTTM lớn nhất Việt Nam với 73 TTTM và 15 Vincom+. ‏

‏Vincom cũng chính là doanh nghiệp mở những TTTM đầu tiên ở rất nhiều tỉnh thành của Việt Nam. Vincom cũng là hệ thống TTTM hiếm hoi có đủ quy mô từ nhỏ - trung bình – lớn, phục phụ đủ mọi tầng lớp khách hàng từ cao cấp, trung cấp đến bình dân.‏

‏10 năm sau ngày Vincom ra đời, Aeon mới khai trương TTTM đầu tiên ở Việt Nam – cụ thể là Tân Phú, TP. HCM. Mặc dù tham vọng lớn, nhưng bởi Aeon chỉ chuyên phát triển các TTTM với diện tích đất trên 70.000 m2, khiến việc tìm quỹ đất phù hợp ở TP. HCM và Hà Nội rất khó, nên họ đi khá chậm. ‏

‏Có thể thấy, ngay từ đầu, do quy mô khác biệt và Aeon cũng không tính cạnh tranh với Vincom nên họ chủ yếu phát triển các TTTM ở vùng ven các thành phố lớn nhất nước như Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương, Hải Phòng… ‏

‏Tuy nhiên, càng phát triển Vincom cũng mở rộng đến các vùng ven thành phố lớn, nên việc cả hai đụng độ là không thể tránh khỏi. Bên cạnh đó, Vincom đã cắm cờ gần hết các tỉnh thành tại Việt Nam, nhưng họ chỉ mở TTTM cỡ nhỏ như Vincom Plaza, nên việc Aeon hay Thiso Mall về đây mở TTTM tầm trung hoặc lớn, không được gọi là cạnh tranh trực tiếp. ‏

‏Ở khía cạnh khác, nhằm đẩy nhanh tốc độ để không bị các đối thủ chiếm hết thị phần, Aeon đã không còn quá kén chọn trong việc chọn mặt bằng để mở các TTTM. Vậy nên, chỉ trong 5 năm gần đây, họ đã mở được 4 TTTM trên tổng 9 TTTM mà họ đang có. Nhìn vào số lượng TTTM, việc đuổi kịp về mặt số lượng như Vincom là ‘nhiệm vụ bất khả thi’ của Aeon, nhưng vị trí á quân khó lọt khỏi tay họ, bởi đối thủ phía sau là Thiso Retail mở khá chậm.‏

‏Năm 2022, khi thị trường TTTM đã định hình được phần nào, Thaco mới nhảy vào sau khi mua lại Emart Việt Nam. ‏

‏Emart – hệ thống siêu thị lớn tại Hàn Quốc khai trương TTTM đầu tiên của mình ở Gò Vấp cuối năm 2015. Chuỗi này vào Việt Nam gần như cùng thời điểm với Aeon. Kế hoạch sau đó của Emart là sẽ mở thêm 5 đến 10 TTTM trong 5 đến 10 năm tiếp theo. Tuy nhiên, do không tìm được quỹ đất thích hợp tại TP. HCM trong thời gian dài, khiến họ suýt phải rời bỏ thị trường Việt Nam, cho đến khi gặp Thaco vào 2021. ‏

‏Những tưởng, sau khi vào tay Thaco, TTTM Emart sẽ phát triển theo kiểu của Lotte Mart hoặc GO!, nhưng không, Thaco đã chọn hướng đi phức tạp hơn cho các TTTM Thiso. ‏

‏Các Thiso Mall có quy mô tầm trung như Vincom Center – với tổng diện tích thương mại trên dưới 50.000 m2, nhưng sẽ dạt ra vùng ven các đô thị lớn hoặc đến thành phố loại một hoặc hai như Aeon. Thiso Mall còn tích hợp thêm một trung tâm hội nghị - Thiskyhall bên cạnh. ‏

‏Tuy nhiên, quan sát cho thấy tiến trình mở các TTTM Thiso không nhanh như kế hoạch mà Thaco đã đề ra năm 2022. Hiện Thiso Mall đang có một TTTM Emart Gò Vấp, một Thiso Sala và một Thiso Phan Huy Ích. ‏

‏Cũng có hai TTTM như Thiso - Thaco, song Kido lại không tự xây mà đi theo con đường khác là M&A. Sau khi mua lại phần lớn cổ phần, Kido hiện đang là chủ của 2 TTTM tầm trung là Vạn Hạnh Mall và Hùng Vương Plaza (với tổng diện tích mặt sàn thương mại là 85.000 m2). ‏

Sở dĩ, Kido nhảy vào lĩnh vực TTTM vì nó hấp dẫn và lợi nhuận cao, với 2 cái tên tiêu biểu là Vincom cùng Aeon. Tuy nhiên, sau những vụ việc đáng tiếc xảy ra tại Vạn Hạnh Mall, không biết Kido sẽ tiếp tục M&A để có một miếng lớn hơn trong ‘chiếc bánh thơm ngon’ TTTM hay dừng lại.

‏‏Vincom 'cô đơn' trên đỉnh‏

‏Với 88 TTTM đủ kích cỡ trải dài khắp cả nước cùng tổng diện tích mặt sàn (GFA) lên đến 1.845.000m2, Vincom không có đối thủ ở thị trường này tại Việt Nam. ‏

‏Hiện hệ thống TTTM của Vincom hoạt động ở tất cả phân khúc: TTTM quy mô lớn – Vincom Mega Mall, TTTM tầm trung nằm ở các trung tâm thành phố lớn – Vincom Center, TTTM tầm trung tại trung tâm thành phố loại vừa – Vincom Plaza, TTTM nhỏ cho phân khúc bình dân – Vincom+.‏

‏Năm 2024, Vincom Retail ghi nhận doanh thu 8.939 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.096 tỷ đồng. Mục tiêu kinh doanh mà Vincom Retail đề ra cho năm 2025: doanh thu thuần 9.520 tỷ đồng, tăng hơn 6%; lợi nhuận sau thuế khoảng 4.700 tỷ đồng, tăng gần 15% so với năm ngoái. ‏

‏Trong năm 2024 vừa qua, Vincom đã khai trương một Vincom Mega Mall và 4 Vincom Plaza với tổng diện tích 90.000m2. Trong báo cáo phân tích mới nhất, Chứng khoán Mirae Asset cho biết: Vincom Retail đang có kế hoạch mở thêm hai Vincom Mega Mall và một Vincom Plaza trong năm 2025, với tổng diện tích sàn 120.000m2. ‏

‏Sở dĩ Vincom Retail có thể vừa là người tiên phong vừa là tay đua chạy nhanh nhất thị trường, bởi họ được hậu thuẫn bởi Vinhomes. Vinhomes là một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam với quỹ đất luôn dồi dào, minh chứng là họ liên tục cho ra đời những đại đô thị trên khắp Việt Nam. ‏

‏Vậy nên, Vincom Retail có lợi thế về quỹ đất triển khai các TTTM, khác biệt với Aeon hay Emart trước đây, dù là ở quy mô nào đi chăng nữa. Khi Vincom được định vị là mảnh ghép không thể tách rời khi phát triển những đại đô thị, việc Vingroup thoái bớt vốn không ảnh hưởng gì nhiều đến tốc độ phát triển các chuỗi TTTM của họ. Những quỹ đất lớn khi Vinhomes phát triển các đại dự án là điều đã được ban lãnh đạo công ty chia sẻ tại đại hội đồng cổ đông diễn ra trong tháng 4/2025.

Aeon đang quyết liệt tăng tốc‏

‏‏Về phần đối thủ, mở thật nhanh ở thị trường Việt Nam luôn là mong ước của Aeon, nhưng không phải cứ muốn là được. Aeon có tiềm lực tài chính, song họ thiếu đất và thiếu mặt bằng phù hợp để triển khai dự án dù không ít các địa phương “chào đón”.‏

‏Có thể thấy, sau Covid-19, Aeon đã rất quyết tâm đẩy nhanh tiến độ mở các TTTM của mình – đặc biệt là sau sự ra mắt của Thiso Mall năm 2022. Có lẽ rằng, Aeon đã từ bỏ chấp niệm phải tìm được diện tích đất rộng trên 70.000 m2 ở các vùng ven thành phố lớn, mà chỉ cần có cơ hội là sẽ mở TTTM bất kể với quy mô nào.‏

‏Nhờ vậy, họ đã có thêm 4 TTTM chỉ trong 5 năm, trong đó Aeon Hải Phòng Lê Chân - Aeon Huế là có quy mô lớn, còn Aeon Tạ Quang Bửu – Aeon Xuân Thủy đều là tầm trung. Aeon hiện đang có 7 TTTM cỡ lớn (diện tích đất trên 70.000 m2), 2 TTTM tầm trung (diện tích đất dưới 10.000 m2) - với tổng diện tích mặt sàn cho thuê là 522.000 m2 và 3 siêu thị tích hợp vào TTTM khác (ví dụ như Crescen Mall).

‏‏Chiến lược phát triển TTTM của Aeon trong thời gian tới có thể như thế này: họ sẽ chuyển việc tự xây dựng TTTM lớn về các tỉnh lẻ - nơi quỹ đất vẫn còn rất dồi dào, ví dụ như Huế; đồng thời mở các TTTM tầm trung trong các khối đế chung cư ở thành phố lớn hoặc vùng ven đô thị lớn. ‏

‏Sắp tới, Aeon sẽ nhận khối đế 4 tầng từ TTC Plaza tại Đà Nẵng để triển khai một TTTM tầm trung tại đây, như đã làm với Aeon Tạ Quang Bửu. Trong năm 2024, Aeon đã khởi công xây dựng các TTTM của mình ở Tân An (Long An) và Thanh Hóa. Trong hơn 4 tháng đầu năm 2025, Aeon đã cấp tập khởi công thêm các TTTM ở Hải Dương – Cần Thơ – Hạ Long – Biên Hòa (Đồng Nai). ‏Aeon cũng có kế hoạch mở thêm 1 TTTM tại Hà Nội và một ở Bắc Giang trong thời gian tới. ‏

‏Nguyên do nữa khiến Aeon đang chạy khá nhanh trong vài năm gần đây, là nhờ họ rất tích cực gặp gỡ các lãnh đạo cấp cao của Việt Nam. ‏

‏Năm 2019, trong lần gặp gỡ các lãnh đạo cao cấp trong Chính phủ Việt Nam, đại diện Tập đoàn Aeon đã chia sẻ về kế hoạch sẽ mở thêm 20 TTTM tại Việt Nam đến 2025. Và để làm được điều đó, Tập đoàn này đã chuẩn bị nguồn vốn khoảng 2 tỷ USD. Tuy nhiên, do Covid-19, mọi chuyện đã không diễn ra như mong đợi của Aeon.‏

‏Đến năm 2023, ở lần gặp gỡ nữa giữa lãnh đạo cao cấp Chính phủ Việt Nam và Aeon, DN này lại tiếp tục đề cập đến con số 20 TTTM và nới rộng thời gian lên đến 2030. Và với việc Aeon liên tục khởi công các dự án khác nhau trên khắp Việt Nam, việc hoàn thành mục tiêu nói trên vào 2030 là khả dĩ. ‏

‏Theo báo cáo tài chính 2024 (từ 1/3/2024 đến 28/2/2025), Aeon Mall ghi nhận doanh thu 17,3 tỷ Yên tại thị trường Việt Nam, tương đương hơn 3.176 tỷ đồng - tăng 13,5%; lợi nhuận đạt 4,23 tỷ yên, tương đương gần 776,7 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm 2023. Bình quân mỗi ngày, doanh nghiệp thu về lợi nhuận hơn 2,1 tỷ đồng tại Việt Nam.‏

‏Với kết quả này, Việt Nam tiếp tục là thị trường mang lại doanh thu cao nhất cho Aeon Mall tại Đông Nam Á và xếp thứ hai toàn cầu, chỉ sau Trung Quốc. Mức tăng trưởng này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của thị trường Việt Nam trong chiến lược phát triển của tập đoàn bán lẻ Nhật Bản.

Thiso Mall và giấc mơ 20 TTTM‏

‏20 không phải là con số yêu thích của Aeon mà còn của Thiso Mall – Thaco. ‏‏Trong buổi lễ ra mặt thương hiệu Thiso Mall vào tháng 8/2022, ông Chun Byung Ki -‏‏ ‏‏Tổng Giám đốc Thiso Retail cho hay: Emart Việt Nam đang khẩn trương triển khai kế hoạch khai trương thêm hai đại siêu thị trong năm 2022: Emart Sala (tháng 10/2022) và Emart Phan Huy Ích (tháng 12/2022 và đầu 2023).‏

‏Tiếp theo, vào 2023, cả hai sẽ mở Emart Hồ Tây – Hà Nội, Emart Biên Hòa. Emart Biên Hòa sẽ phấn đấu trở thành siêu thị/trung tâm thương mại có doanh thu lớn nhất tỉnh Đồng Nai. Cùng 8 đại siêu thị tại TP.HCM năm 2025, cả hai sẽ thống trị khu vực này. ‏

‏Đồng thời, Thaco – Emart cũng đặt kế hoạch mở 20 đại siêu thị phân bổ cả 3 miền tới 2026 nhằm mang về doanh thu 1 tỷ USD, đồng thời trở thành đại siêu thị có thị phần số 1 tại Việt Nam. Lúc đầu, con số mà ông Chun Byung Ki trình bày trong Hội nghị khách hàng là 23 siêu thị vào 2026, sau đó được điều chỉnh xuống còn 20.‏

‏Tiếp lời, ông Trần Bá Dương khẳng định: mục tiêu 20 - 23 đại siêu thị đến 2026 là những con số mà Thaco cam kết với Emart, nếu thuận lợi thì mở thêm cũng không vấn đề gì cả. Mục tiêu 1 tỷ USD vào 2026 cũng không phải lạc quan thái quá!‏

‏Thực tế khó khăn hơn mong đợi, Thiso – Emart mới mở được thêm 2 TTTM cho đến thời điểm này. Thiso Sala có 1 tầng hầm và 4 tầng nổi với diện tích thương mại khoảng 33.000 m2. Thiso Phan Huy Ích chính thức vào hoạt động từ cuối 2023 với tổng diện tích không gian mua sắm 15.000m2, song hiện tại vẫn còn tầng 4 đang trong quá trình xây dựng chưa thể đi vào hoạt động.‏

‏Đầu năm 2024, Đại Quang Minh được giao nhiệm vụ khởi công hai dự án tại miền Bắc, 10 dự án tại miền Nam để đáp ứng kế hoạch phát triển hệ thống chuỗi trung tâm thương mại của Thiso giai đoạn 2024-2027. Kết quả là họ đã không khởi công xây dựng bất cứ TTTM nào trong năm 2024. ‏

‏“Năm 2025, chúng ta sẽ triển khai thi công các dự án phức hợp TTTM Thiso Tây Hồ Tây tại Hà Nội, Thiso Bình Dương, Thiso Biên Hòa - Đồng Nai và Thiso miền Tây, kế hoạch đưa vào hoạt động từ năm 2026. Đại Quang Minh phải khởi công 12 dự án cho hệ thống TTTM của Thiso trong năm nay. ‏

‏Bên cạnh đó, hoàn thành đưa vào vận hành chi nhánh Thiskyhall thứ hai tại TTTM Thiso Phan Huy Ích và ba mô hình F&B với thương hiệu riêng do Thiso tự phát triển. ‏

‏Kế hoạch tổng doanh thu của Thiso năm 2025 là 6.812 tỷ đồng. Tổng chi phí đầu tư được giải ngân là 4.527 tỷ đồng. Thiso Retail sẽ tuyển dụng 883 nhân sự, nâng tổng số nhân sự lên 2.968 người", Chủ tịch Trần Bá Dương nêu cụ thể trong thư gửi CBCNV đầu 2025. ‏

‏Nếu năm 2025 diễn ra theo đúng kế hoạch của Thaco, tức họ sẽ bắt đầu triển khai một loạt 10 dự án TTTM Thiso, thì chúng ta sẽ được chứng kiến cuộc đua xây dựng giữa 2 đối thủ Thiso – Aeon ở cả 3 miền, đặc biệt là ở Biên Hòa – Đồng Nai. ‏