Theo dữ dữ liệu thị trường quý II/2025 của Savills, giá bán sơ cấp trung bình tại TP HCM cũ trong năm 2024 và quý I/2025 vào khoảng 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), nơi có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Chênh lệch lớn về giá giữa TP HCM cũ và các khu vực vừa sáp nhập khiến mặt bằng giá trung bình toàn TP HCM có xu hướng giảm nếu tính toán trên quy mô địa lý mới. Tuy nhiên, theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, đây là hiệu ứng mang tính số liệu, chưa phản ánh thay đổi tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể.

“Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán,” bà Hương cho biết.

Một yếu tố quan trọng khác đang giữ giá nhà ở ở mức cao là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Theo bà Hương, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm, các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu.

Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP HCM dự kiến sẽ khó có xu hướng giảm như kỳ vọng từ một số nhà đầu tư mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng.

Ngoài yếu tố chi phí, nguồn cung hạn chế đang tiếp tục tạo áp lực lên giá bán. TP HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021 - 2025 nhưng đến nay mới chỉ đạt 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, tức còn thiếu gần 179.000 căn.

Trong quý II, nguồn cung mới tuy tăng 38% theo năm nhưng cũng chỉ chưa đến 2.000 căn. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn TP HCM chỉ hơn 6.000, vẫn ở mức thấp so với nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và cơ sở hạ tầng đang phát triển. Sự mất cân đối giữa cung và cầu tiếp tục là yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao.

Chuyên gia Savills nhận định việc xác lập mặt bằng giá mới cho TP HCM sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Trong giai đoạn 2023 - 2024, 64 tỉnh thành đã công bố chiến lược phát triển đến năm 2030. Tuy nhiên, sau khi địa giới được tổ chức lại và số lượng tỉnh thành giảm một nửa, hệ thống quy hoạch hiện tại cần được rà soát và điều chỉnh để phù hợp với giai đoạn mới.

Việc có thể phân bổ lại tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp sẽ tác động trực tiếp tới khung giá đất và chiến lược phát triển dự án tại TP HCM mở rộng. Ngoài ra, cải thiện thủ tục hành chính và rút ngắn quy trình cấp phép dự án cũng là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung, góp phần ổn định giá bán trong trung hạn.

Trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP HCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án.

“Chúng tôi kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ tiếp tục ổn định trong 6 tháng cuối năm, vì đây là yếu tố quan trọng nhất hỗ trợ thị trường. Khi lãi suất tốt, người mua nhà mới có động lực quay lại thị trường để ở, đầu tư hoặc giữ tài sản dài hạn. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ tự tin hơn trong phát triển dự án, đưa ra chính sách bán hàng và huy động vốn", bà Hương chia sẻ.