Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Nói về sự cần thiết của Nghị quyết, Bộ cho biết những năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm. Trong đó, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền (để người dân xây dựng nhà ở) có mức tăng cao hơn cả; mức tăng bình quân khoảng 10 – 15% một năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. Mức tăng giá nhà ở, đất ở vượt cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của người dân thêm khó khăn.

Bên cạnh đó, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Các cơ chế, chính sách về nhà ở xã hội đã được hoàn thiện, thực thi đạt nhiều kết quả tích cực trong thời gian qua. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội chưa nhiều và cần có sự hỗ trợ của nhà nước (đặc biệt là cơ chế miễn tiền sử dụng đất và hỗ trợ đầu tư hạ tầng) cũng chỉ tập trung giải quyết một phần chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Trong khi đó, trên thực tế còn rất nhiều đối tượng có thu nhập trung bình cũng vẫn còn rất khó khăn về nhà ở với mức giá nhà ở như hiện tại đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn. 

Những khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường

Theo dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp mà Bộ Xây dựng vừa lấy ý kiến các địa phương, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có các nội dung khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường.

Đơn cử, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (tức là áp dụng cơ chế “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư” - một hình thức chỉ định chủ đầu tư).

Thứ hai, phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; trong đó chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Chủ đầu tư quyết định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác và được cộng thêm lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án. Sau khi nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để hậu kiểm giá bán, giá thuê mua nhà ở (tương tự nhà ở xã hội).

Thứ ba, người mua, thuê mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước (tức là không bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài như nhà ở thương mại thông thường); mỗi cá nhân chỉ được mua, thuê mua một căn nhà từ chủ đầu tư. Bên mua, thuê mua từ chủ đầu tư không được bán lại nhà ở trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền (chính sách tương tự nhà ở xã hội). 

Thứ tư, dự thảo đề xuất một số giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục pháp lý dự án: Quy hoạch chi tiết được lập mới, điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung; chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện các thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi; thẩm định phòng cháy, chữa cháy; cấp phép xây dựng theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 hoặc thực hiện theo pháp luật về xây dựng…

Lo ngại nguy cơméo mó cạnh tranh và cơ chế “xin - cho”

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá các chính sách nêu trên có sự khác biệt so với các luật hiện hành (điển hình là việc chỉ định chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu).

Theo Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật, Chính phủ được ban hành nghị quyết để điều chỉnh một số quy định của luật, nghị quyết do Chính phủ trình và báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội. Do đó về mặt pháp lý, các chính sách nêu trên đều hợp pháp. Vấn đề cần bàn luận là tính hợp lý của các chính sách.

Luật Nhà ở đã quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất đối lập: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Có thể thấy chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập.

Cụ thể, giả định tại thành phố X có dự án 1 là dự án được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp”, do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh là dự án 2 là nhà ở thương mại thông thường, không được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.

Mặc dù cùng là nhà ở thương mại (không bị kiểm soát về đối tượng mua), tuy nhiên do dự án 1 là “nhà ở thương mại giá phù hợp”, được Nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m2 căn hộ, dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi “nhà ở thương mại giá phù hợp” nên có giá bán 60 triệu đồng/m2 căn hộ (đặc biệt nếu dự án được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, làm tăng tiền sử dụng đất).

Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện ích… ở hai dự án là tương đương nhau, tuy nhiên giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả là chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ, chủ đầu tư B chỉ bán được 10% số căn hộ. Chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” bộc lộ hạn chế, gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.

Theo quy luật tự nhiên, chủ đầu tư B nhận thấy vấn đề nên ở các dự án sau, chủ đầu tư B tìm mọi cách để hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản. Vô hình trung sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.

Hơn nữa, theo ông Đỉnh, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán – một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp sổ hồng hoặc sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.

Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời. Lưu ý rằng dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội và quy định một cá nhân chỉ được sở hữu một nhà ở thương mại giá phù hợp tại một dự án có thể bị “lách” bằng cách nhờ người đứng tên - do không có cơ chế xét duyệt đối tượng.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp sổ hồng thì mới bán ra thị trường theo giá thả nổi, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.

"Có lẽ bởi những tác động nêu trên nên thời điểm cuối năm 2021, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc dừng xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp và lồng ghép nội dung này vào sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 được ban hành sau đó cũng không đề cập đến chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp", vị này nói.

Do đó, ông Đỉnh đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức nhà ở thương mại giá phù hợp. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp, cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.

Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và cần theo dõi, tổng kết, đánh giá làm cơ sở áp dụng rộng rãi hoặc điều chỉnh cho phù hợp, thay vì đề xuất thêm một chính sách mới.

Theo đó, một mặt Chính phủ cần chỉ đạo, quán triệt thực hiện nghiêm chính sách nhà ở xã hội trên quỹ đất nhà ở xã hội đã xác định trong phạm vi các khu đô thị, có chế tài cụ thể; một mặt cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người dân có thu nhập trung bình, thấp.

"Tóm lại, nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình nhà ở xã hội lai thương mại", ông Đỉnh nêu quan điểm.